開發商“協助貸款，辦不成退款”承諾成空，是銷售套路還是變相詐騙？

在湖北漢川，周女士的購房遭遇令人唏噓。2021年，她看中“天嶼湖天宮島”一套300多萬的雙拼別墅 ，因名下有貸款擔心按揭問題，銷售員王某信誓旦旦口頭承諾“按揭辦不下來就退房退款”，還建議她抵押老房子湊首付，稱開發商詹總能搞定銀行。周女士依言繳納124萬首付款，其中包含2萬元定金。然而三年過去，按揭毫無進展，銷售員辭職拉黑她，開發商也拒絕退款。如今，周女士不僅別墅夢碎，百萬首付打了水漂，征信還出了問題，實在令人同情。這不禁讓人質問，開發商的這種操作，是否可以理解為變相詐騙？

從事件過程來看，開發商的行為存在諸多疑點。銷售員當初的承諾清晰明確，辦不成按揭便退房退款，這成為周女士決定抵押老房子、繳納首付款的重要依據。可后續呢，在長達兩年多的時間里，面對周女士的不斷催促，要么以“銀行審批嚴”“行長在催”等理由拖延，要么讓周女士不斷補充資料、更換銀行，始終沒有解決問題的誠意。當銷售員辭職，開發商負責人詹總也將周女士拉黑，這種前后態度的巨大反差，很難不讓人懷疑他們一開始就沒打算兌現承諾，而是以虛假承諾誘導周女士入局。

從法律層面分析，雖然法院一審以《商品房買賣合同》中“按揭風險由購房者承擔”條款有效，此前《定購協議》的“可退可換”承諾因新合同失效為由，駁回周女士退還購房款等訴求，但這并不意味著開發商的行為就毫無問題。在簽訂合同過程中，開發商利用購房者對專業合同條款認知不足的劣勢，設置對自身有利的條款，將貸款風險完全轉嫁給購房者，而對于之前的口頭承諾，卻未在正式合同中予以明確，這無疑是利用信息不對稱給購房者挖下陷阱。周女士提供的聊天記錄顯示，銷售曾明確表示“批不下來可以退款”，這些證據表明開發商存在誤導消費者的嫌疑。

再看開發商的背景，天眼查信息顯示，湖北天嶼湖生態文旅有限公司及其獨資控股的漢川市達利置業投資有限公司近8年有48次被法院列為被執行人，3次被下達限制消費令 ，近5年涉及11起商品房銷售合同糾紛。如此多的執行記錄和糾紛案件，說明這家開發商在經營過程中可能存在諸多不規范之處，周女士的遭遇或許并非個例。他們似乎對這類糾紛已經習以為常，甚至在面對媒體詢問時，詹總還強硬回應“讓她起訴”，這種傲慢的態度也凸顯出其對消費者權益的漠視。

近年來，類似周女士這樣的購房糾紛并非少數。在商品房交易市場中，部分開發商為了追求利益最大化，不惜采用各種手段套路購房者，從虛假宣傳、夸大承諾，到設置合同陷阱、轉嫁風險，嚴重損害了消費者的合法權益，也擾亂了房地產市場的正常秩序。如果這種行為得不到有效遏制，將會有更多的購房者陷入困境，社會信任也會受到嚴重沖擊。

相關部門應當加強對房地產市場的監管力度，對于開發商的銷售行為進行嚴格規范，要求開發商將所有承諾都明確寫入合同，避免口頭承諾帶來的糾紛隱患；對于合同條款的制定，要進行嚴格審查，防止霸王條款損害消費者權益。同時，購房者自身也需增強法律意識和風險防范意識，在購房前充分了解相關政策和合同條款，對于銷售的口頭承諾，務必要求其以書面形式確定下來，遇到糾紛時及時尋求法律幫助，用法律武器維護自己的合法權益。只有通過多方努力，才能讓房地產市場回歸理性、健康發展，讓消費者不再為買房而提心吊膽，讓開發商的套路和變相詐騙行為無處遁形 。