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問答427期

南有學(xué)仕里，北有丹桂苑，這是2023年的搖號(hào)正確，如今兩大學(xué)區(qū)網(wǎng)紅盤，紛紛降價(jià)成交，怎么看，中午直播間聊聊！

問：中海學(xué)仕里業(yè)主賣二手房虧了沒有？

答：整個(gè)高新CID，除了紫薇華發(fā)CID中央首府賣的早的業(yè)主，平進(jìn)平出外，剩余交房有二手成交案例的，中海，招商，新希望，中天，碧桂園等，現(xiàn)在賣二手都是賠的。

（中海學(xué)仕里二手掛牌價(jià)）

區(qū)別在于31小，11初周邊，中海學(xué)仕里賠的最少，已經(jīng)有近20套的交易量，有真實(shí)需求，以建面113㎡小三室為例，成交價(jià)基本都在300萬左右，在眾人大跌我小跌的現(xiàn)狀下，說明學(xué)區(qū)房還是抗跌。

普跌的原因除了大眾經(jīng)濟(jì)原因外，高新三期供大于求，21年開始地價(jià)，房價(jià)過快上漲，不少人買在高點(diǎn)上。

外加當(dāng)下市場情緒不佳，新房帶頭折扣，產(chǎn)品升級(jí)，特價(jià)房，團(tuán)購房不斷，二手次新房的處境就好不了。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

（私聊房哥，一對(duì)一溝通）

手握300萬預(yù)算，當(dāng)年只能在CID買到小面積，現(xiàn)在幾乎滿西安可以橫著走，新房，二手房遍地，沒了上漲預(yù)期，且不在CID買房自住的，投資需求又算不過來賬，熬不住，就只有降價(jià)及時(shí)止損了。

問：交大陸港什么時(shí)候開學(xué)，會(huì)帶動(dòng)周邊二手房跟著起飛嗎？

答：原本是去年9月，現(xiàn)狀是今年9月，能不能起飛不知道，但對(duì)一個(gè)還未建成的學(xué)校，交大委托管理的，還是下行市場里，報(bào)這么大的房價(jià)上漲預(yù)期，肯定是家里斷網(wǎng)多年了。

鐵一陸港，高新陸港周邊全運(yùn)村，未來城市房價(jià)的攀升，本質(zhì)是因?yàn)闃I(yè)主買的便宜，且奧體核心，城市面貌優(yōu)秀，外加名校因素，錦上添花，相似的因素，目前的秦漢大道北具備嗎？

城建面貌就不說了，大片空地，幾乎所有新房都在圍繞在建的學(xué)校講故事，價(jià)格也不便宜，單價(jià)15000+起步，貴的18000+，學(xué)校本身都還沒開學(xué)，何談名校溢價(jià)。

對(duì)當(dāng)下買交大陸港周邊的，多半就是自住，同時(shí)抱有期待，希望這以后是名校，此外還承擔(dān)比較高的購房成本，為了會(huì)所，為了四代住宅，為了泳池。

相似預(yù)算，港務(wù)區(qū)選擇非常多，綠城丹桂苑143㎡的二手單價(jià)，已經(jīng)回到18000+，非奧體板塊，陜師大陸港周邊，融創(chuàng)，中冶，保利二手房普遍15000+，陸港五小周邊華潤二手次新房，普遍14000+。

奧體不等于港務(wù)區(qū)，有人吃肉，有人喝湯，有人吹風(fēng)，看清現(xiàn)實(shí)！

問：招商西安璽這么火，開發(fā)會(huì)不會(huì)跟風(fēng)，誰是下一個(gè)西安璽？

答：只能說六邊形戰(zhàn)士確實(shí)搶手，但西安這么大，能面面俱到的小區(qū)，很少，奧體區(qū)域找案例，文昌臨江閱可以等，據(jù)說產(chǎn)品不錯(cuò)，但開發(fā)商沒名氣。

（奧體待出讓地塊示意，來源：西安地產(chǎn)視線）

同時(shí)金地玖峰匯北側(cè)，46畝住宅，2.5容積率的地塊也要拍，白菜心，也有機(jī)會(huì)，相比招商，雖然距離河遠(yuǎn)一點(diǎn)，但西側(cè)商業(yè)，北向場館，公園，地段也很優(yōu)質(zhì)。

曲江二期電競中心旁邊，中鐵的65畝1.7容積率地也有機(jī)會(huì)，限高20米，疊拼洋房類產(chǎn)品，參考旁邊金地世家風(fēng)華，房價(jià)預(yù)期也在3萬+上下。

總的來說，六邊形戰(zhàn)士，首先地段得稀缺，最好周邊配套完善，但產(chǎn)品老舊，同時(shí)戶型，會(huì)所，大門等還要足夠創(chuàng)新，讓手握500萬預(yù)算以上的人，看得上，挺難的！

問：西安剛需買房，上限300萬，拿出500萬的人，要么有錢要么傻？

答：你還是高看了西安的剛需，看看近幾年二手房的成交現(xiàn)狀，每個(gè)月9000多套里，一大半都是100㎡左右的小面積，貝殼二手房指數(shù)，不過12000+，普通西安剛需的預(yù)算，150萬是普遍，200萬已經(jīng)是一道坎。

（四月西安二手網(wǎng)簽情況）

以這個(gè)預(yù)算反推月供，6000元左右，基本也是西安普通打工人的舒適區(qū)間，再貴就不是剛需的接受能力了，拿出300萬預(yù)算買房的，很多是手里有房，賣掉再置換的居多。

而500萬以上，要看是現(xiàn)金，還是預(yù)算，最低首付，拉爆杠桿，也就是75萬，西安現(xiàn)在這個(gè)預(yù)算做豪宅的小區(qū)，很多還要驗(yàn)資，100萬起步，低首付買豪宅，連看房都進(jìn)不去。

真正對(duì)這個(gè)預(yù)算買房的， 有全款，也有少貸款的，基本都是西安富有的群體，典型的金茂府，西安璽客戶里，要么就是真富有，要么就是買的早吃了房價(jià)紅利，二次置換的。

你說這些業(yè)主都傻嗎？素質(zhì)高低兩說，但都是人精，2021年那會(huì)跟風(fēng)上車的，或許有，但現(xiàn)在下行市場里，高價(jià)買房，要么自住，要么不差錢，要么長期看好，賬算的明明白白。

西安很大，西安1300萬人，巨大3500并不影響500萬買房，前者是本地平均收入，后者是西北五省的購買力門檻。

問：金茂西安所有樓盤，論品質(zhì)沒輸過，二手房沒贏過？

答：雖然不全對(duì)，但也是大眾對(duì)金茂在西安的精準(zhǔn)總結(jié)了，到底品質(zhì)和房價(jià)能否雙豐收，有成功案例，但很少，典型的華潤悅府，悅璽，占據(jù)好位置，又遇到限價(jià)，本身交付也滿配，自住體驗(yàn)好，賣房溢價(jià)高。

回過頭總結(jié)，房價(jià)上漲支撐，品質(zhì)反而是最弱的，還是看地段，看購入成本，包括當(dāng)下的西安新房也是，地段仍然是第一位，地段多年一直是金茂的弱項(xiàng)。

在曲江三盤之前，金茂在西安一直是品質(zhì)強(qiáng)于位置，無論長安，未央還是科技路，大明宮金茂府，更多賣點(diǎn)還是物業(yè)，產(chǎn)品，科技系統(tǒng)，精裝，從交付和自住體驗(yàn)看，難逢敵手，妥妥的第一梯隊(duì)。

（大明宮金茂府實(shí)景）

有抱怨金茂房價(jià)高的，二手房虧欠的，但很少有說金茂的房子蓋得不好的，弱地段做好產(chǎn)品的開發(fā)商，在西安其實(shí)很稀缺，招商，金茂是很典型的兩家。

對(duì)企業(yè)，也很有可能是策略，通過位置上降低拿地成本，將預(yù)算更多用在房子品質(zhì)上，同時(shí)保證溢價(jià)，吸引自住的群體。

一旦好產(chǎn)品，好位置二者兼得的時(shí)候，房價(jià)一定會(huì)攀升，曲江金茂府，璞逸曲江，璞逸東方就是案例。

作為西安少有堅(jiān)持好好做產(chǎn)品的，還是希望金茂多拿好位置，多做好產(chǎn)品，成為西安豪宅社區(qū)的一個(gè)標(biāo)簽。

問：經(jīng)發(fā)白樺林哪個(gè)值得買，白樺林居是不是盡快賣掉？

答：城北的朋友，都繞不開一套白樺林，這深刻總價(jià)了城北好房子的稀少，也說明了大家對(duì)經(jīng)發(fā)白樺林系列的認(rèn)可。

目前已經(jīng)交付的白樺林間，林居，團(tuán)圓，城市錦上等，都是各自片區(qū)二手房的天花板，小區(qū)品質(zhì)，地段，學(xué)區(qū)都很抗打。

（白樺林系列分布圖）

但目前，經(jīng)發(fā)的新房基本都集中在高鐵新城，尚稷路沿線，包括白樺林隱、溿、境、書香、曉、天成等。

其中定位最高的是白樺林天成，公建立面，科技系統(tǒng)，草灘豪宅，位置最好的是林境，地鐵口，公園，學(xué)校，醫(yī)院旁。

至于林居，經(jīng)發(fā)比較早的小區(qū)，鳳城八路市府圈核心，地鐵，商業(yè)，公園，學(xué)校都很好，但房子太老了，人車也不分流，二手房降價(jià)明顯，盡早置換。

工作北郊不換的情況下，如果不去高鐵新城，就只有大明宮金茂，中鐵建，鳳城七路龍湖二手房可選，還算不錯(cuò)的改善社區(qū)。

問：西安售樓部大門，會(huì)所，四代宅看乏了，入住后誰關(guān)心？

答：展示區(qū)本身的作用，就是營造新鮮感，落差感，如果都是你見過，用過的，怎么還會(huì)有置換再買的欲望，所以做夸張點(diǎn)，面子給到位很合理，本身就是營銷道具，西北人也好這一口。

（售樓部奢石展示）

人無我有，人有我優(yōu)，泳池，奢石，雕塑，玻璃，鋁板，雪茄，私宴等等因素堆積，可以不用，不能沒有，要么憑什么房價(jià)賣這么高，至于入住后，維護(hù)成本，誰關(guān)心，那就是業(yè)主和物業(yè)自己的事兒，反正房子賣了，錢已經(jīng)掏了。

能有看乏的感覺，說明缺乏創(chuàng)新的產(chǎn)品，大家相互借鑒，相互復(fù)制，誰賣得好，用了什么我也用，你是西安璽，我就是小西安璽，你是天瓚，我就是小天瓚。

真正能像邦泰這種，不按套路出牌的，反而很少，大家都是標(biāo)準(zhǔn)化輸出，相似水系，相似園林，相似會(huì)所，臉上都擦著粉。

反而是大眾關(guān)心的得房率，戶型格局，四代宅遮擋，物業(yè)服務(wù)，隔音降噪等里子，關(guān)注的少，因此買房人也不會(huì)這些買單。

一句話，投其所好，你是什么樣的人，就會(huì)被什么樣的房子吸引。

問：奧體討論度很高，反觀高新CID沒啥話題？

答：那你得想清楚，大眾討論的是房價(jià)，還是區(qū)域發(fā)展，或者說很多人壓根不關(guān)心區(qū)域發(fā)展，什么產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，人口沉淀，只是關(guān)心自己的房價(jià)跌或者漲。

從這點(diǎn)看，奧體天然比高新CID更有話題，前者是千億投入，先兌現(xiàn)配套，同時(shí)蓋房，大家買的便宜，完整吃到了房價(jià)上漲紅利，自然追隨者眾多，心態(tài)也要更積極。

后者是先高價(jià)賣地，賣房，配套在不斷變化中兌現(xiàn)，最早進(jìn)場的不僅吃不到紅利，反而個(gè)個(gè)高位接盤，二手房哀嚎一片，即便有和區(qū)域共成長自住的聲音，也很快被掩蓋。

高新三期發(fā)展慢嗎？相比舉全市之力建設(shè)的奧體，自然慢，但回歸正常建設(shè)速度，商業(yè)，地鐵，學(xué)校，公園的兌現(xiàn)已經(jīng)很快了，十年立新城還沒到時(shí)間。

且高新三期建設(shè)處于經(jīng)濟(jì)下行期，房價(jià)庫存，大眾預(yù)期，招商難度都要更大，自然話題少很多，都喜歡錦上添花，少有人雪中送炭。

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

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作者：Kikyo

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