來源：成都淘房志

　　撰文：熱辛市民

　　大家的“夢中情職”都是什么呢？

　　每個人每個階段的答案可能都不同，但相信大家都曾幻想過當(dāng)一個快樂的包租公/婆吧。

　　每月自動到賬的睡后收入，躺著就能續(xù)費(fèi)詩和遠(yuǎn)方，這樣的生活誰不羨慕呢？

　　近日，淘房君觀察到，成都一環(huán)邊的某老小區(qū)租金回報率竟接近10%。

　　還有人大量抄底“老破小”，六七套“老破小”租金還完月供，每月還能剩上萬，通過自己的實(shí)踐，當(dāng)上了快樂的包租婆。

　　除了在租房市場表現(xiàn)亮眼，那個曾經(jīng)被嫌棄的“老破小”，在2025年成都二手房市場，居然也已經(jīng)扛起了“逆襲”的大梁。

　　下面就和淘房君一起看看，曾經(jīng)人人看不上的“老破小”，為何成為了“香餑餑”。

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　　你愿意購置“老破小”嗎單選

　　愿意

　　不愿意

　　可以先購置，以后再置換

　　01

　　64㎡每月租金6800

　　有人大量抄底“老破小”

　　太夸張了，成都一環(huán)邊的“老破小”，居然有接近10%的租金回報率！

　　這個叫利民巷6號的小區(qū)，緊挨華西醫(yī)院，是單位自建公房，建成于1994年。

　　該小區(qū)近期的成交均價為13042元/㎡，而最新出租的一套64㎡小套三，居然租到了6800一個月！租金回報率高達(dá)9.78%！淘房君和99%的包租婆看完都流下了羨慕的淚水。

　　如果利民巷6號這套只能算是極端個例，那么下面這位博主，可是實(shí)打?qū)嵉目孔约旱难酃夂筒僮鳎^上了租金還完月供，還結(jié)余上萬的包租婆生活。

　　該博主大量抄底成都“老破小”，首付15%，買了六七套，每套的租金還完月供，還能剩不少。

　　從該博主分享的前四套“老破小”抄作業(yè)清單可以看到，四套“老破小”首付加裝修總投入86萬，月供8676，租金則是總共達(dá)到了16900/月！

　　也就是說，這四套“老破小”每月租金還完月供還能剩下8224，妥妥的頂一個人工資啊。

　　該博主透露，現(xiàn)在其手上已持有六套“老破小”，且均已裝修完畢并出租。根據(jù)她前四套的“戰(zhàn)績”，相信博主已經(jīng)過上了月入上萬的包租婆快樂生活。

　　最近，這位博主在分享自己觀點(diǎn)時說，她對成都“老破小”依舊持樂觀態(tài)度，雖然現(xiàn)在部分區(qū)域房價有所上漲，但只要夠有眼光，租售比5%以上的房源還是能找到的。

　　不過淘房君也提醒大家，一定要理性看待“老破小”收租，不要賭徒心態(tài)，動“歪腦筋”！

　　02

　　“老破小”成了“香餑餑”

　　逆勢上漲還好賣

　　近段時間，在成都的二手房市場，“老破小”也越來越受到年輕購房者的青睞，以前人人嫌棄的“老破小”，居然有了成為頂流的一天。

　　除了前面提到的上車門檻低、租金回報率可觀等優(yōu)勢，一些老小區(qū)在價格抗跌的同時，甚至還在帶頭逆勢上漲！

　　就比如高新區(qū)中德板塊的盛世名居小區(qū)，2025年成交均價1.57萬/㎡，相比2024年上漲16.4%。

　　該小區(qū)建成于2007年，房齡不算太老，離地鐵口僅400米，周邊生活配套成熟。

　　總價130萬可買套二，150萬上車套三，在高新區(qū)性價比較高。

　　又比如青羊區(qū)金沙板塊的金鵬街271號，2025年成交均價1.84萬/㎡，相比2024年上漲26.4%。

　　該小區(qū)也叫“青江小區(qū)”，房齡25年，離地鐵4號線僅200米，絕對的“地鐵房”，而且小區(qū)正讀青羊第二梯隊的金沙小學(xué)。

　　小區(qū)套一賣的最好，總價70萬左右，推測為“掛戶房”用途居多。

　　再比如金牛區(qū)沙灣板塊的鐵路新村，2025年成交均價1.4萬/㎡，相比2024年上漲19.6%。

　　該小區(qū)曾是中鐵二局職工房，緊鄰地鐵5/6號線西北橋站，周邊商業(yè)配套眾多，屬于市區(qū)繁華地帶，套一套二總價在七八十萬左右。

　　另外由于小區(qū)已有近50年房齡，部分樓棟被認(rèn)定為了危房，所以最近幾年多次傳出拆遷傳聞，不過官方從未證實(shí)。

　　而且以上提到的小區(qū)在2025年一季度均成交5套以上，在增值的同時，還容易出手，“老破小”搖身一變成了“香餑餑”。

　　03

　　“老破小”價值何在

　　如何挑選“老破小”

　　以前看不上的“老破小”，為何如今卻爆火成了年輕人的“心頭好”？

　　現(xiàn)在成都市區(qū)的迭代新房，三四百萬都成了最低上車門檻，次新小戶型電梯房也得一兩百萬往上。

　　而同樣的區(qū)域，享受同樣的配套，孩子讀同一所學(xué)校，有的“老破小”單價卻只要電梯房的三分之一。

　　在預(yù)算有限的情況下，同樣的總價買“老破小”，可以使上班和生活都更加便利，提升居住面積，“功能價值”拉滿。

　　另外，擁有了屬于自己的房子，也是擁有了一份踏實(shí)的“歸屬感”，這也是“老破小”能提供給奮斗中的年輕人的“情緒價值”。

　　或者，又如前面提到的博主那樣，控制總價，選擇好地段、配套成熟的“老破小”，裝修后出租，實(shí)踐“包租婆夢想”。

　　租售比做到5%的情況下，比銀行一年定期的利息高了不止一倍。

　　即使做不到博主那樣靠“老破小”月入上萬，僅用租金填補(bǔ)月供，那么也只是在付出首付加裝修的情況下，獲得了一套自己的房子，并且可以解決小孩讀書等問題。

　　當(dāng)然，也不是所有“老破小”都是“香餑餑”，市場仍然存在大量“撇火藥”老房子。

　　所以購置“老破小”需要一雙慧眼，得選你愿意住，住的舒服的房子。

　　上文提到的逆勢上漲的“老破小”，已經(jīng)給我們提供了很好的范本。

　　首先區(qū)域、交通和周邊配套是最重要的，選擇“老破小”就是為了以更低的價格，獲得更便利舒適的生活，這是基本。

　　靠近市中心，離地鐵近，周邊配套成熟，這些都是“老破小”性價比的重要體現(xiàn)。

　　然后是居住環(huán)境，老房子公攤少，一些老小區(qū)的品質(zhì)、面積、戶型并不比電梯房差，小區(qū)如果是封閉管理最好。

　　即使用于出租，也不要吝嗇裝修，“老破小”的租金與裝修水平直接掛鉤，就像買“老破小”年輕人常說的那句“外面丑關(guān)我里面什么事”。

　　最后，如果“老破小”還能有學(xué)區(qū)、華西醫(yī)院這種附加配套價值就更好了。