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代建團購房拍地后項目流產,南充向企業追討近2.6億違約金

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一個主要為解決金融從業人員住房難題的團購房項目流產后,拍地企業正面臨著2.59億元的巨額違約金索賠。

近日,南充科斯特華置業有限公司(下稱:科斯特華公司)向澎湃新聞(www.thepaper.cn)反映稱,南充市高坪區原金融工作和商務局(下稱:高坪金商局,現職能已并入區財政局和商務局)為解決川東北金融中心員工住房問題,牽頭尋找房地產開發商,以成本價團購商品房。按照雙方協議約定,參與團購的員工每戶繳納5萬元保證金后,該公司參與土地競拍。拍得土地后7日內,團購戶每戶須再繳納25萬元保證金,用于科斯特華公司繳納土地出讓款。


川東北金融中心。本文圖片均由澎湃新聞記者 王鑫 圖

2021年11月22日,南充市自然資源和規劃局與科斯特華公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》(下稱《出讓合同》),科斯特華公司以3.41億元獲得7.16萬平方米土地使用權,并繳納定金6000萬元。不過,該公司拍下土地后,前述團購房項目因多種原因最終流產。

今年1月8日,南充市自規局向南充市仲裁委申請仲裁,請求解除《出讓合同》并裁決科斯特華公司支付逾期付款違約金暫計2.59億元。截至目前,南充市仲裁委尚未作出裁決。


尚未平整的下中壩片區Ij-1-1地塊,有農戶在此種菜、養蜂。

南充市高坪區副區長吳再合5月12日表示,對于科斯特華公司遇到的問題,該區多次召開會議進行研究,試圖能找到一個具有可行性的解決方案,“前提是必須依法依規,但企業提出的每種方案我們都研究過,都沒有落地的可能性。”

政府牽頭團購商品房,企業墊資拿地

科斯特華公司法定代表人黃先華稱,2021年,高坪金商局為解決川東北金融中心千余名干部職工住房問題,經高坪區委、區政府同意,組織金融系統干部職工以“成本價團購商品房”。經比選,高坪金商局選定成都市碩達科技股份有限公司(下稱:碩達公司)為合作方。

工商資料顯示,科斯特華公司成立于2021年10月,注冊資本5000萬元,法定代表人為黃先華,該公司股東為四川新景實業有限公司和四川吉生生物技術有限公司。其中,四川新景實業有限公司的股東是黃先明和黃先華,黃先明也是碩達公司的大股東。


《框架協議》部分內容。

2021年10月,高坪區政府、高坪金商局分別與碩達公司簽訂《意向合作框架協議書》《川東北金融中心團購商品房框架協議》(下稱《框架協議》),約定碩達公司在南充成立項目公司。2021年10月25日,科斯特華公司成立,作為拍地和團購房的開發建設的主體。

《框架協議》顯示,參與團購的職工每戶應繳納團購保證金30萬元。其中,保證金分兩個批次繳納,首批保證金5萬元/戶,土地競拍成功后7日內繳納第二批次保證金25萬元/戶,用于繳納土地出讓金及前期施工費用。若購房者未及時補交團購保證金的,視為放棄團購,前期已繳納的團購保證金不予退還。

黃先華稱,在實際執行過程中,高坪區政府成立了以高坪區委宣傳部原部長許栩(注:現任南充市經濟合作和外事局黨組書記、局長)為首的領導小組,高坪金商局指定該局財務人員收款,實際收取的保證金為每戶3萬元,在收足500戶后,科斯特華公司于2021年11月以3.41億元競得該地塊,并與南充市自規局簽訂《出讓合同》,約定分兩期支付土地款,拍賣成功后一個月內交付約1.7億元,剩余的款項一年后付清。該公司此前繳納的6000萬元保證金轉為定金。

生變:超六成團購戶退出,首批保證金全部被退還

黃先華稱,該公司競得土地后,高坪金商局以南充尚無第四代住宅建筑規范為由,單方面暫停收取第二批次團購保證金(27萬元/戶),并承諾審批“僅需兩三周”時間,等相關批復下來后立即收款。然而,直至2022年11月2日,南充市自規局才出臺《關于高坪區試點“城市花園建筑”規劃管理職能職責的通知》。


高坪金商局于2023年2月向高坪區政府提交的《關于延期繳納下中壩片區Ij-1-1地塊土地出讓金的報告》。

高坪金商局于2023年2月向高坪區政府提交的《關于延期繳納下中壩片區Ij-1-1地塊土地出讓金的報告》(下稱《報告》)對此這樣解釋:多數團購職工認為,南充尚無第四代住宅建筑的指導文件,房屋品質得不到保障,希望待第四代住宅建設規范性文件出臺后再繳納團購房保證金。經多方商議,決定暫緩收取第二批次保證金。

《報告》還稱,長期的等待已讓團購戶的購房激情衰退,加之土地閑置導致開發成本上升,進而導致團購價格上漲,原有的500戶團購職工有305戶選擇退出。

黃先華則認為,高坪金商局在第二批次保證金的收取上拖得太久,使職工信心受挫。不僅如此,高坪金商局在未征得該公司同意的情況下,擅自退還首批次團購保證金1500萬元,致使該公司無法按照原計劃繳納土地款。

黃先華表示,為此,高坪區政府組織相關部門和企業多次開會研討解決土地出讓金問題,前述《報告》就是在這樣的背景下產生的。《報告》稱,請高坪區政府協調延期繳納土地出讓金,并建議以收到500戶團購房保證金后的第30天為起始繳納日,后續繳納時間節點整體順延,從而降低該地塊開發成本,點燃金融系統員工團購熱情,解決金融機構困難。

自規局申請仲裁,索賠2.59億元違約金

黃先華稱,團購房項目擱置期間,科斯特華公司多次與高坪區政府協商,高坪區政府也多次召集各部門與南充市自規局協商。2025年1月8日,高坪區政府組織召開專題協調會,為退還該公司6000萬元保證金研究了各種政策和渠道,高坪區政府相關領導隨即向南充市自規局領導通報會議情況。

然而,讓科斯特華公司沒想到的是,南充市自規局在同一天向南充仲裁委申請仲裁,要求解除該局與科斯特華公司簽訂的《出讓合同》,并索賠2.59億元違約金(抵扣科斯特華公司已繳納的6000萬元外,還應支付違約金1.99億元)。南充市仲裁委已于5月7日第二次開庭審理該案,目前尚未作出裁決。

科斯特華公司總經理漆丹鴻認為,該團購房項目實為“政府委托代建項目”,企業無自主決策權、無定價權、無資金調配權等權力,這是和其他普通市場行為的項目完全不同的地方,“如果政府收不起錢來就意味著該項目是死的。”

漆丹鴻稱,在多次協調會上,高坪區政府相關領導均承認項目擱置是因為“四代房建筑”指導文件出臺緩慢,也承認是政府沒把錢收起來,但南充市自規局回避此背景,單獨追究企業責任。如果南充市自規局的申請被支持,那么科斯特華公司支付的6000萬元保證金和4000萬元前期投入不僅血本無歸,還要背負天價違約金。

漆丹鴻介紹,今年3月,高坪區政府已向南充市政府打報告,申請按自然資源部、國家發改委《關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》規定,按繳款比例分割登記。目前,南充市政府正在研究處理方案。

四川順道律師事務所律師曹玉英認為,該案關鍵在于《框架協議》與《出讓合同》的法律關聯性。若仲裁機構僅依據《出讓合同》追責,而忽視政府行為導致合同履行受阻的事實,則有失公平。“政企合作項目需明確風險分擔機制。”曹玉英表示,政府若以政策變化為由終止合作,應依法補償企業合理損失,而非簡單甩責。

副區長回應:《框架協議》已終止,雙方均無責任

對于科斯特華公司反映的問題,5月12日,澎湃新聞致電南充市高坪區委書記陳多平,陳多平稱其在外出差,將安排該項目后續處理牽頭人、高坪區常務副區長寇興奎接受采訪。

同日,寇興奎與高坪區副區長吳再合向記者介紹,《意向合作框架協議書》約定,由于國家政策調整或不可抗力,致使不能按約定的條件履行該協議某一條款、給一方造成損害,雙方互不承擔違約責任。《框架協議》約定,該協議簽訂之日起一年內,合作條件未達成(科斯特華公司未能競得土地或團購套數不滿足協議約定),該協議自動終止,雙方互不承擔違約責任,購房者所繳納的團購保證金應全額退還。因此,根據實際情況,《框架協議》已自動終止,雙方互不承擔違約責任。

吳再合稱,對于科斯特華公司遇到的問題,該區多次召開會議進行研究,試圖能找到一個具有可行性的解決方案,“前提是必須依法依規,但企業提出的每種方案我們都研究過,都沒有落地的可能性。”


今年1月,南充市自規局向南充仲裁委申請仲裁,請求解除《出讓合同》并裁決科斯特華公司支付逾期付款違約金暫計2.59億元。

對于高坪金商局與科斯特華公司合作的相關細節,記者亦聯系高坪金商局原局長、現任高坪區商務局局長王建明,截至發稿前,未獲其回應。對于南充市自規局是否清楚《出讓合同》簽訂的背景、該局為何在《出讓合同》簽訂3年多后才申請仲裁等問題,5月14日起,記者多次致電并發短信給南充市自規局局長馬文林,截至發稿前,亦未獲其回應。

來源:澎湃新聞 頂端新聞 上游新聞 資訊速遞 訊傳網 南充生活指南等等,,,

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