本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

圖片來源：領展

零售市場承壓，“亞洲REITs之王”業績卻漲了。

5月27日，領展房地產投資信托基金（00823.HK，下稱“領展”）舉行截至2025年3月31日止年度業績發布會。

2024/2025財年，領展實現收益142.23億港元，同比增長4.8%；物業收入凈額為106.19億港元，同比增長5.5%；可分派總額上升4.6%至70.25億港元；年內每基金單位分派按年上升3.7%至272.34港仙（即 2.7234港元）。上市20年，領展共計向基金單位持有人分派超過835億港元（包括已公布的2024/2025年度末期分派）。

領展方面指出，收益及物業收入的增長主要由于大部分營運市場的表現有所改善；而可分派總額增長的主要原因是香港業績相對較好，2024年2月完成全資收購的上海七寶領展廣場也帶來了貢獻，同時還得益于財務成本的減省以及一次性稅項處置及調整。

中國香港是領展最大的市場。截至2025年3月31日，領展一共擁有154項物業資產，總估值達到2260億港元。其中，130項位于中國香港，估值為1700億港元；12項位于中國內地，估值310億港元；12項分布在澳大利亞、新加坡和英國，估值250億港元。

按照類別劃分，零售物業是領展最大的資產，估值占比高達70.2%。香港亦是領展零售物業的“主場”，相關資產估值在總估值中的占比達到了52.2%。

2024/2025財年，香港物業組合的總收益及物業收入凈額分別按年增長1.5%及2.8%；內地物業組合總收益及物業收入凈額分別按年增長28.6%及27.5%；國際物業組合收益增長2.2%至17.81億港元，物業收入凈額增長1.3%至12.03港元。

2024年2月，領展完成對上海七寶萬科廣場余下50%權益的收購，該物業資產帶來的新收益貢獻既推動了整體業績的增長，也是內地物業組合業績取得顯著增長的最大原因。

作為領展最大的收入來源，香港物業組合取得業績溫和增長，得益于必需品零售及停車場業務。時代財經了解到，2024/2025財年，領展的香港零售物業組合收益總額增長1.4%至76.13億港元，停車場及相關業務收益同比增加1.7%至25.23億港元。

不過，整體零售環境承壓仍然拖累了領展的業績表現。截至2025年3月31日，領展香港零售物業平均每月每平方呎租金為63.3港元，而2024年3月30日為64.4港元；領展的香港商戶銷售額按年減少3.0%，優于整體香港零售市場7.0%的跌幅，但續租租金調整率還是由正轉負，于2024/2025財年錄得-2.2%。

為了應對大環境，2024/2025財年，領展采取了一系列調整措施，包括對香港富善商場及秀茂坪商場展開了資產提升工程，以及主動引入內地商戶至香港零售物業。領展方面表示，引入內地品牌是為了應對“消費者喜好日新月異”，目前已有瑞幸咖啡和fast fish等品牌在港落地，“此租賃策略不僅能應對當前市場挑戰，亦可促進長期可持續發展”。

據領展觀察，香港零售業出現了利好跡象，原因是隨著優才計劃開展等，令香港人口有所回升，領展香港高爾夫球公開賽等連串盛事有助推動旅游業發展，同時，北上消費及零售銷售亦漸趨穩定。然而，零售增長乏力及關稅等外圍因素沖擊所帶來的不明朗因素，將繼續對續租租金調整率及租金水平構成壓力，使零售物業組合商戶銷售額漸趨穩定的趨勢蒙上陰影。

針對諸多的挑戰，領展的應對措施是提升營運效率，同時強化多元化策略支持業務增長。而推動業務多元化發展的兩大方式，是積極管理及多元化拓展領展房托物業組合，尋求通過資產輪動及收購機會來強化領展的物業組合，重點關注澳洲、新加坡及日本；另一方面是開拓不同的資金來源。

今年2月，領展宣布正式成立新的基金業務平臺“領展房地產投資”，該平臺主要為私人機構資本提供服務。管理層強調，“領展房地產投資”與其他私募基金不同之處在于，領展計劃投入更多的資金與其他投資者共同投資，目的是使領展與他們的利益保持一致，以增加他們的信心。

領展管理層透露，“領展房地產投資”的所有準備工作都已做完，與私募基金管理有關的文件和架構都已縷清，“我們在新加坡、澳洲、日本增加了投資團隊人手”，至于所籌資金規模、目標資產管理規模由于法律原因暫不方便透露，未來會在適當時機予以披露。