北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教下升學問題。我家老大八年級，人朝，成績班級中等偏上。老二五年級，人朝小學，可以直升人朝初中。現在在考慮是否要買西城學區房，落戶德勝。最近看到西城校額到校增加了很多，不知道明年中考會不會校額到校比例更多？

感覺去西城中考考上好高中越來越難了。老二派位去西城好初中概率大嗎？如果派到好初中，不是頂尖的學生，是不是還要競爭越來越少的統招名額？如果去普通初中，是不是不如留在人朝啊？

A：

1、校額到校理論上是增加的。不過說實話，這政策的象征意義更大，實際意義不太大。或者說是有了當然比沒有強，但對孩子起不到決定性作用。這就不多解釋了，可以咨詢搞教育的。

只是多說一句，牛高內部的資源分配差距，有時候比牛渣之間的差距還大。因為渣高內部的資源分層不太懸殊，而且雞頭得到的資源一般都超過鳳尾。

2、西城“考上”好高中從來都很難，過去更難，從我小時候就難。80年代我在東城區重點的排名是年級前15吧，班級前三，也算挺努力的。這都沒考上我爸的母校四中，給老頭兒留下了終身遺憾。

現在的校額到校其實就是過去的“名額分配”，不太算考上的，而是靠排名推送的。進去之后就得看孩子的實力了，高中可比初中較勁多了。

派位去西城好初中的概率，肯定不大啊。如果沒有政保，那大抽獎一般是每個班1個最多兩個。然后中上的四五個最多六七個，其他的就多數都是注冊校了，類似于過去的“大波轟”。

而且這還是在西城有六年一貫學籍的情況下。跨區小升初的概率更低，大抽獎幾乎不可能，一般最多是二類校，另外還有跨學區派位的可能。

3、普娃肯定走統招啊，或者說中考之后，只要不能點招進目標校實驗班的，再沒排上校額到校，那就只有統招一條路了。

這在中考出分之后去牛高門口看看就知道了，每年都上演各種的人間戲劇，家長們的尊嚴在孩子的分數面前一分不值。輪番的驚喜、無奈與不甘，沒經歷過的體會不了那種折磨。

4、對啊，從學校來說，都別聊普通初中，只要不能確定去西城前五，最多前七吧，那一般不建議從人朝換走，除非是天牛娃。但如果是天牛娃也就沒必要換走了，直接走人大附系統內點招不就得了。

當然，如果確定孩子是普娃，在朝陽上普高都有難度的，那可以去西城。這就甭考慮什么好初中了，主要是借助西城的整體資源，上普高的概率比朝陽高的多。

5、總之考慮好吧，以人朝目前的成績，放到西城也至少是中上。所以要不就是能確定好初中，要么就確定孩子是普娃，否則一般不建議這么換。

僅供參考。

二

Q:

有些想買房的事想請教一下。我是非京籍大齡單身，快奔四了。北京工作十幾年了，只有母親在老家。現在老媽年紀大了，希望接她來北京生活。老家房子賣掉的話加上手里大概一百出頭。這個價格可考慮的的確太少了。我的情況如下：

1、個人原因我回老家基本不現實，只能接母親來京，我這種情況不考慮落戶學區等的情況，是否可以考慮公寓？

2、因為預算有限，只有自己一個人有收入（總不能惦記老媽退休金），還款壓力也比較大，所以預算想控制在一百四五，純居住。

3、老媽年紀大了，腿腳不好，又不想住老破小的一樓。我又一直在南城工作，能選擇的好像除了六環外房山和大興還有其他選擇么？您是否方便給點選擇建議。（老人前幾年在房山待過，不太喜歡那邊老破小）

4、目前我看了大興的珺悅國際，兩室大概120到130。這個價格需要全款。公攤大了些，可用面積偏小，價格基本能接受。

A：

1、如果更注重居住的性價比，那公寓是合適的選擇。另外部分老人也選擇公寓，畢竟年紀越大越不好租到房子，公寓是能相對低價的解決方案。

2、除了房山大興，那當然就是亦莊了，各種檔次的都有，像林肯公園這種的還很不錯呢，規模大品質高，居住方面和普宅一樣。得房率得看具體樓棟，高了能到75%或以上，小戶型偏低。這找當地中介看看吧，有150萬左右總價的，建面50平左右。

3、珺悅國際也挺好，地段兒沒問題，交通和配套都齊。就是遠了點兒唄，都六環外了，年輕人居多的板塊，看老人是否喜歡吧。房子的性價比肯定沒問題，這都不用計算了，成熟小區早就是正常價值了。

4、不過也考慮好公寓的劣勢，主要就是流動性弱，價格走勢不強，常規建議是要么別買，買了也就別賣了，現有政策下不太好賣。

另外是潛在的風險，一般三項：一是房產稅，商業地產早就有成型的法規，只是一直沒征收而已。而一旦普宅的要鋪開，大概率先從公寓開始。二是土地出讓金，普宅的已經明確了是自動續期，而商業地產的沒有明確，有被要求到期續費的可能。三是政策方面的，很難會放寬，畢竟這種產品是在和普宅搶市場，耽誤了人家賣地。以上風險都有引發價格波動的可能，考慮好再買。

5、簡單就是這情況。另外如果純自住，其實也可以考慮其他產權的，價格和公寓差不多，優勢是沒什么再被打壓的風險，而且總是有希望解決的。而公寓是產權明確，但沒什么向好的可能了。

僅供參考。

三

Q:

請問，豐臺二年級小學生，現在怡海小學。咨詢留在學校的升學途徑和跨區買房換戶口，讀更好初高中的可能性。

A：

1、怡海小學的升學途徑，要么就是本小區內繼續民辦初中，要么就是學區內公立校派位啊，這能有什么途徑？

再其他就是爭取參加十二中的點招唄，但未必公開，大概率仍然是MD（密電），更隱秘。十二中的掐尖兒班在南泥洼的承澤（民辦），要不然去問問學校吧。另外第五實驗也有點招，應該是在十二中代管，途經我不清楚，也是問學校吧。

2、跨區換學校只能是初中，高中不是義務教育，都得靠成績，跟房子無關。要想確定好初中的話只有朝陽區的概率大，能單校劃片。其他區都是派位，不敢保證進哪所初中，只能看自己的運氣。

3、多說一句，既然是二年級，那就是2023年入學的，北京有史以來孩子最多的高峰年。既然是趕上了，那無論怎么轉學都是同一屆，哪所好學校的學位都寬松不了。所以考慮好再跨區吧，即便是能單校的朝陽，到時候初中學位也有可能不寬松，是否能對口入學不敢保證。

僅供參考。

四

Q:

想咨詢個問題，今年功德寺小升初據說是劃到了青龍橋片區，但幼升小又是上地學區，請問這種情況怎么解釋呢？

A：

1、怎么解釋，就是沒譜兒的解釋唄，甭說沒有確定學區了，就算是確定了，跨區調劑也是人家的正常手段。多校劃片既是在本學區內多校，也可以跨學區多校，關鍵是“多校”，哪個學區的學位充足，那就向哪邊調劑唄。

2、這從來都沒法兒解釋，敢說準話或承諾的都是大忽悠。另外如果是新房，那從來都是不帶學區的，必須是交房后等派出所確定了戶籍地登記，才由教委來明確劃片的。而且還可能調整，一切都是沒譜兒，所有新板塊都這種情況。

3、所以這要么就賭一把，賭上地學區的學位充足，要么就圖個穩妥，買現在有明確劃片的二手房。

僅供參考。

五

Q:

請問。現有420萬現金想在海淀購房，無學區需求，最好能離北大附小和北大附中和牡丹園 近些，方便送孩子和通勤，考慮三居。希望能有舒適度，比如明廚明衛明客廳。不想背太多負債，250萬以下。

A：

1、海淀購房+無學區需求，那就讓當地中介給找溢價低的唄，或者是看房的時候自己算算就行，學院路和花園路學區都有這種房。

2、不過您這要求可偏高了，減去稅費要650萬之內的三居，要明廚明衛明客廳，那基本就是商品房，面積100平以上才有可能，單價在6萬左右的。而且還要求是海淀，這種房幾乎沒有，溢價再低也不太可能。除非是有硬傷的，但您又要求有舒適度，這種各項都兼顧的在海淀太難找了，幾乎沒有。

3、要不就看看朝陽吧，肯定能買到總價合適的。不過也考慮好，如果是商品房沒硬傷還這個價格，那背后原因就是保值不太好，漲的慢或跌的多造成的，一般都是老公寓小區有這種房源。

僅供參考。

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