全國人口出現大變局，從 2022 年開始，全國總人口呈現持續下行態勢。

與此同時，不同地區、不同城市的人口增長或減少狀況，呈現出明顯分化。

此前，老楊已用兩期內容分析了全國人口大市及不同地區的主要差異，今天進一步對比分析十個城市人口增長的歷史演變，從中洞察不同城市經濟、社會定位的變遷，進而把握不同城市房地產市場在不同時段變化的底層邏輯。

北京vs廊坊

北京和北京都市圈重要城市廊坊的常住人口年度增速變化圖。

先看藍線（北京）：2017 年之前人口增速均為正增長，2017 年起呈現小增小降或持平態勢，主要與國家控制北京人口增長有關。

廊坊作為環京地區重要城市，承接了部分北京產業和人口外溢。

2011-2015 年，廊坊人口增速基本在接近 1% 的水平徘徊，總體增速低于北京。

2017 年是重要拐點：廊坊人口增速突然拉升，并連續六年超過北京，表明此階段北京人口外溢至廊坊的數量較多，同時也與房地產市場變化相關 ——2016-2017 年，環京地區（含廊坊）房價突然大幅攀升，吸引了大量外地投資客及部分在北京工作的外地人前往廊坊購房。

雖然許多人屬于投資客，但仍有部分自住客在廊坊居住，成為廊坊常住人口。

2017 年，廊坊人口增速達 2.34%，創多年歷史新高，同年也是廊坊樓市最火爆的一年。

2017 年下半年起，廊坊樓市持續降溫，人口增速開始持續回落，人口增長重新弱于北京。

過去三年，北京樓市基本面明顯強于廊坊，兩城樓市與人口格局重新 “互換”。

按目前廊坊人口持續流出的態勢，其樓市要見底仍面臨諸多困難。

廣州vs珠海

下圖是廣州和珠海的人口增速對比。

廣州是大灣區中心城市，珠海為大灣區三線城市，經濟規模和人口總量弱于東莞、佛山。

2011-2014 年，兩城人口增速均較快且數據接近；2015-2016 年，廣州人口增速明顯超過珠海，這正值全國樓市上升周期初期，“一線強于三線” 的邏輯清晰。

2017 年起，珠海人口增速超過廣州，并連續四年超過 5%，與之相應，那幾年珠海樓市熱度超過廣州。

2021 年以來，兩城人口增速均明顯下滑且數據接近，總體上珠海仍小幅超過廣州（2024 年珠海人口增長 1%，廣州增長 0.8%）。

蘇州vs蚌埠

下圖是蘇州和蚌埠的人口增速對比。

蘇州位于東部經濟發達地區，吸納了大量外來務工人員。

蚌埠是中部三線城市，曾是勞務輸出重點城市。

總體來看，過去十幾年蘇州人口增速超過蚌埠，尤其是 2017 年之前保持中高速增長，顯著高于蚌埠。

2017 年起，蚌埠與蘇州人口增速接近（均在 0.6% 左右）。

2022-2023 年蚌埠人口出現下滑，2024 年零增長，蘇州則小幅增長 0.2%。

與人口變化相應，2017 年前蘇州樓市大幅強于蚌埠。

2017 年后，蘇州作為重點城市，樓市經歷震蕩降溫（調控措施嚴厲），但總體仍強于蚌埠。

需注意的是，2017 年后蘇州人口增速明顯低于杭州、合肥等經濟大市，樓市活躍度隨之降低，但即便如此，仍高于中西部許多三四線城市。

青島vs濟南

青島和濟南是山東的 “雙龍頭” 城市，但青島是計劃單市，過去多年青島地位明顯高于濟南，但近年差距逐漸縮小。

從人口數據看，2018 年前，青島人口增速持續超過濟南，表明其城市能級和人口吸附力強于濟南。

2018 年起，兩者人口增速 “你追我趕”，但總體上濟南強于青島。

這說明 2018 年以來，隨著全國經濟環境變化，濟南的人口吸附力在提升。

對山東購房者而言，不必過度迷信青島而輕視濟南。

昆明vs蘭州

下圖是昆明和蘭州的人口增速對比，二者比較也可視為西南地區與西北地區的對比。

總體來看，昆明人口增速超過蘭州，反映出西南地區在經濟、社會生活環境（尤其是氣候）方面明顯優于西北地區。

具體分兩個階段：

2021 年之前，昆明人口增速顯著超過蘭州。

2021 年，兩城人口增速同步 “跳水”，與樓市大幅降溫有關。

此后至今，二者增速差距不大（如 2024 年蘭州增速 0.3%，昆明 0.1%，是多年來蘭州人口增速首次反超昆明）。

從樓市大趨勢看，在西南地區購房總體優于西北地區。

金華vs岳陽

最后，對比兩個三線城市。

金華，東部經濟活躍城市，依托義烏等外貿加工出口重鎮。

岳陽，中部普通地級市，經濟產業較弱。

人口走勢基本反映經濟差異：過去十幾年，金華人口持續正增長，岳陽持續負增長（如 2024 年金華人口增長 0.6%，岳陽下跌 0.1%）。

2018-2020 年，金華人口增速顯著高于歷史水平，同期樓市異常火爆；而岳陽人口持續低迷，樓市雖隨全國大勢升溫，但繁榮度明顯弱于金華。

通過本期對十個城市（五組數據）的對比分析，有助于讀者洞察不同城市人口變化大趨勢，并以此為邏輯切入點，把握各城市房地產發展脈絡。