作者：王瑞民

經濟學博士

國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員

央地之間：

轉移支付的政治及其他

帶著中國的問題意識，激活哈耶克的思想，理解現實、洞察未來

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城市群發展與住房需求的關系，是城鎮化中后期重要的理論與政策議題之一。本文在對城市群概念的內涵及其發展進行回顧性評述的基礎上，嘗試歸納城市群發展與其內生的住房需求的變化規律。城市群作為中國特色的概念，其內涵與大都市帶（metropolis）最為接近，本質是城鎮密集區域，并以中心城市為核心向周邊輻射。中國城鎮化進入中后期發展階段后，住房需求將主要向城市群特別是大型城市群集中，城市群中心城市的高房價會導致部分住房需求向城市群內部的中小城市溢出。考慮到城市群內部住房需求的聯動性，住房體系頂層設計和房地產調控應以城市群為政策考量基本單元，進行統籌謀劃。發揮城市政府主動性的同時，也需要關注特定城市尤其是中心城市房地產調控政策對整個城市群區域的影響。

我國進入高質量發展階段后，城市群成為經濟增長的重要載體，與之伴生的住房需求也呈現出向大型城市群加快集中的趨勢。本綜述將在既有文獻基礎上，對城市群概念的內涵及其發展進行回顧性評述，并嘗試歸納城市群發展與其內生的住房需求的變化規律。特別需要指出的是，住房體系的頂層設計與房地產調控，應考慮到城市群內部住房需求的聯動性，以城市群作為考量單元，統籌謀劃。

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城市群概念內涵及其發展

（一）城市群概念界定

城市群（urbanagg lomeration）是以中心城市為核心向周圍輻射構成的多個城市的集合體（顧朝林，2011）。但需要指出的是，城市群實際上是一個中國特色的概念，在國外并無完全對等的概念。在英文文獻中，urbanagglomeration意為“城市集聚體”，空間范圍介于城市化地區（urbanarea）與大都市地區（metropolitanarea）之間。聯合國認為城市群“由一個城市或城鎮的中心城區與郊區邊緣地帶或毗鄰的外部地區組成，一個大的城市群可能包括幾個城市或城鎮郊區及其邊緣地區”。換言之，除了城市外，城市的外圍地區也包含在城市群內。而中國語境下的城市群，則主要指地域相近，又有一定的行政、交通、經濟、社會等聯系的城市組群，更加強調“城市”區域的組團。

（二）城市群內涵的發展

國外文獻中，通常以“大都市區”“大都市帶”這兩個概念來表示城市連綿區。

20世紀20年代后，美國大城市出現郊區化浪潮，形成了以商業區為主的中心區和以居民區為主的郊區。隨著第三產業和高新技術在城市外圍的發展，在遠郊區形成了新的就業中心與城市節點。這些節點與原有的大城市形成了一種新型城市地域空間——大都市區。1949年美國協調委員會（interagencycommittee）定義了標準大都市區（standard metropolitanareas）的概念，即一個較大的人口中心及與其具有高度社會經濟聯系的鄰接地區的組合，常常以縣作為基本單元（許學強等，1996）。2000年，美國人口普查局對原先的指標體系進行了很大程度的簡化，定義了基于中央核的統計區域（core based statisticarea，CBSA）的界定指標體系，即：每個CBSA至少有一個人口普查局定義的人口不少于5萬的城鎮化地區（urbanizedarea）或者人口不少于1萬的城市集群（urbancluster）。

地理學家戈特曼（Gottmann，1957）在研究美國東北海岸波士頓到華盛頓特區的600英里長、擁有3000萬人口的城市連綿區域時，將其稱為大都市帶，稱其具備“廣袤區域下的超級城市特征”以及呈現“空前的巨大增長”。大都市帶通常擁有發達的制造業，商業與金融功能不可或缺，文化領導者功能亦非常重要。大都市帶的形成，往往預示著居住與經濟活動的重新布局。戈特曼的研究具有開創性意義，被認為是現代意義上對大都市帶研究的開端。需要指出的是，戈特曼特別強調了“大城市的密度”對于大都市帶的重要性，中文語境下強調城市組團的城市群概念與其不謀而合。

國內文獻中，宋家泰（1980）最早使用“城市群”這一術語，他認為城市群是一種多中心的、非行政區域的城市經濟區域。隨后，于洪俊、寧越敏（1983）以“巨大城市帶”的概念介紹戈特曼的思想，即：至少居住2500萬城市人口，過著現代城市方式的生活，這些地區城市職能十分明確，城市用地比例越來越高，城市與城市間的農田分界帶日漸模糊，城市地域相互蔓延，甚至連成一片。姚士謀等人（2016）進一步歸納了城市群的概念內涵，即內部具有功能和空間上緊密聯系的城市群體：在特定的地域范圍內具有相當數量的不同性質、類型和等級規模的城市，依托一定的自然條件，以一個或兩個特大城市作為地區經濟的核心，借助于綜合運輸網的通達性，發生與發展著城市個體之間的內在聯系，共同構成一個相對完整的城市集合體。胡序威（1998）則用“大都市連綿區或城鎮密集地帶”來概括城市群的本質內涵。

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中國的城市群及其分類

（一）城市群界定標準

我國的大城市與其外圍地區并不主要表現為通勤聯系，而是綜合表現在人口、資金、信息等方面的聯系。周一星（1986）借鑒美國的大都市區概念提出中國的城市功能性地域“城市經濟統計區”概念及其界定的指標體系。針對中國地域遼闊、地區差異大等特征，姚士謀等人（2016）選取10個定量指標，給出了中國超大城市群的劃分標準，如表1所示。總體來看，我國城市群功能分工水平仍然相對較低，東部地區城市群分工水平顯著高于西部地區且呈現出差距不斷拉大的趨勢（趙勇等，2012）。

（二）城市群規模等級劃分

早在2003年，周一星、張莉（2003）就對中國城市群的雛形——城市經濟區進行了劃分：根據城市中心性的等級體系，確定京津唐、長江三角洲和珠江三角洲為全國的經濟核心區；通過外貿貨流、鐵路客貨流、人口遷移流、信件流等流量流向分析，概括了三大核心區的內向型和外向型腹地范圍；在此基礎上，把中國經濟地域劃分為北方區、東中區和南方區等三個一級城市經濟區和十一個二級城市經濟區，對接下來國家城市群空間結構格局的形成起到了積極的引導作用。

姚士謀等人（2016）根據城市群的組合特征、城市規模、經濟基礎以及自然特性，將城市群劃分為以下三種類型。第一類：大型或超大型群組形式的城市群，如京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群以及長江中游城市群。其經濟中心是特大城市或超大城市，不僅擁有一個或兩個全國性的中心城市（如京津冀城市群中的北京、天津，長三角城市群中的上海），也有跨地區性的經濟中心（如長三角城市群中的南京、杭州）。

這些城市擁有雄厚的科技、工業、文化、教育實力，并能發揮一定的全國性經濟中心的作用。城市群內的核心城市人口密度大、土地利用效率高，能夠吸引各類人流、物流、信息流，城市群服務半徑可達150-200公里，輻射范圍可達全國。第二類：中等規模城市群。其中心城市是大城市或中等城市，屬于省內經濟區域范圍，如關中地區城市群，服務半徑為80-100公里，經濟輻射范圍主要在省內。第三類：地區性的小型城市群組。城鎮分布比較分散，聯系并不緊密，小型城市群組的中心城市多為中小城市。

《國民經濟與社會發展第十三個五年規劃綱要》提出加快十九個城市群發展，并進一步指出京津冀、長三角、珠三角要建設世界級城市群①。根據發展階段的不同，上述城市群被進一步區分為成熟型城市群、發展型城市群以及培育型城市群（尹稚，2020），如表2所示。

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城市群住房需求

（一）城市群產業發展與人口遷移規律

城市群產業發展決定了人口遷移與分布狀況。一方面，在城鎮化進入加速階段后期（城鎮化率50%-70%）時，制造業發展過程中的規模化與專業化，會導致企業對外部環境和社會服務的依賴性增強，生產性服務業得以發展；另一方面，人們收入的提高也會帶動生活服務業的發展。從就業來看，制造業對勞動力的吸納能力減弱，但城鎮化的發展以及金融保險、房地產業等現代服務業的蓬勃發展，使得第三產業吸納勞動力的速度超過第二產業②。

與此同時，隨著交通基礎設施的完善，大型制造業部門往往從大城市遷移到周邊城市或較小城市，大城市的產業以知識密集型產業和服務業為主，城市空間結構向分散化、多中心格局與大規模郊區化轉變。就業隨著產業轉移而作相應轉移。住建部政策研究中心（2015）的分析表明，東京、倫敦等國際大型城市群都出現了人口隨著產業轉移向外圍和小城市遷移的現象。

總體來看，城市群作為一個巨大的城市群體，不僅擁有一個或者數個大型中心城市，還有大量中小城市，是一個包括大、中、小城市和市鎮的城鎮組團。東京、倫敦、紐約等中心城市的周邊城鎮呈現出典型的金字塔結構，分布著大量人口規模在10萬-50萬的中小城市（住建部政策研究中心，2015）。這些中小城市在城市群發展進程中從主要滿足單一居住功能的臥城向具備綜合功能的郊區中心城轉變。

（二）城市群發展與住房需求

就城鎮化與房地產市場發展的一般規律而言，房地產市場的長期發展趨勢與城鎮化進程的S型曲線③類似（住建部政策研究中心，2015）。在城鎮化起步階段，房地產市場的發展也處于摸索階段，資金的相對短缺成為制約住房供應的關鍵因素；城鎮化進入加速期后，有效住房需求會明顯擴大，房地產市場也進入加速期，并成為國民經濟的重要支柱產業；城鎮化進入成熟期后，房地產市場的新房供應會明顯放緩，進入存量房時代，二手房市場與租賃市場活躍度將大幅提升。

中國的城鎮化進程進入城市群發展階段后，包括人口在內的大量社會經濟要素將向城市群集中（李佳洺等，2014）。人口向城市群的集聚必然帶來大量的新增住房需求，帶動城市群房價上漲。鄔思怡等人（2017）基于全國69個大中城市進行研究發現，只有房價上漲處于低速階段，才有利于城市人口的集聚，否則將產生擠出效應。部分研究者認為，產業、人口、交通的結構性變化將帶來住房需求的結構性變化，城市群與房地產發展也存在一定的階段對應關系（住建部政策研究中心，2015），如表3所示。

總體來看，進入城市群發展階段后，中心城市隨著城鎮化水平的穩定進入存量房時代，新建住宅減少，住房市場交易以存量房為主，租賃市場更加活躍，住房租賃的金融與中介服務日趨發達。城市群內部不同城市間的聯系更加緊密，房地產供需關系在不同城市間的溢出與承接效應更加明顯（住建部政策研究中心，2015）。中心城市的高房價將會導致部分居民向城市群中的其他中小城市遷移。此外，還有一些實證研究對特定城市群的未來住房需求進行了測算，如賈媛媛、楊建平（2017）利用主成分分析法測算了關中城市群的住房需求。

（三）城市群內部的房價關聯與傳導

城市群內部便利的交通條件和通達的信息網絡，使得各地房地產市場的關系十分緊密，企業與住房需求的高流動性成為可能（DiPasqualeetal.，1996），使得城市群內部不同城市間的房價具有一定的聯動性。

房價波動向周邊區域的擴散被稱為“漣漪效應”，有學者（Meen，1999）關于漣漪效應的解釋框架亦可用來分析城市群內部的房價傳導：（1）人口流動。城市群中心城市房價的上漲會導致部分居民遷移至周邊房價相對較低的城市，從而推高其房價。（2）財富轉移。重復的購房行為會帶來房價上漲，家庭搬遷需要支付新房首付款，這一首付款來源于舊房的出售收入，若遷出地的住宅價格上漲，將導致遷移家庭的支付能力大大提升，從而導致遷入地房價上升。（3）空間套利。在房地產市場完全有效的前提下，住宅價格的空間差異將導致空間套利行為的產生，從而產生漣漪效應。（4）房價決定因素的空間格局。城市群內某一區域率先發生的經濟增長會擴散到其他區域，從而引起房價的傳導。還有學者（Wood，2003）指出，漣漪效應是一種短期現象，城市間的房價在短期內具有較強的空間相關性，但在長期內并不穩定。

國內不少文獻對我國區域間、城市群內部的房價傳導及漣漪效應進行了實證研究。

丁如曦、倪鵬飛（2015）指出，城市群內部的房價具有顯著的傳導效應，400公里范圍內城市間的傳導尤為顯著。李永友（2014）認為，漣漪效應是中國全域性房價上漲的重要原因。楊贊等人（2019）基于2012-2017年長三角、京津冀、珠三角、長江中游、山東半島、海峽西岸等六大城市群數據，探討了我國不同城市間住房需求的漣漪效應，分析表明每個城市群內部均存在一個或多個“主導城市”，四個一線城市之間也存在“主導城市”，房地產調控政策沖擊是城市間住房需求變化傳導的重要影響因素之一。王書斌等人（2017）分析了一線城市與二、三、四線城市的房價漣漪效應，指出產業相似度、生活舒適性差距、交通便捷性、住房市場信息距離、社會文化距離、就業增長率、開放度和總儲蓄均對漣漪效應表現出顯著促進作用。有專家對京津冀城市群內房價的漣漪效應進行了測度，發現京津冀協同發展戰略背景下北京房價的漣漪效應顯著，經濟發展和交通是這一漣漪效應主要的促進因素。

（四）完善城市群住房體系的政策思路

研究指出，住宅需求集中在少數城市釋放，需要建立面向未來的有彈性的住房供應體系。增加城市群的土地供應，建立更具包容性的住房政策，租購并舉，一、二手房并舉。住建部政策研究中心（2015）指出，京津冀、長三角、珠三角的房地產市場將逐步以存量房交易為主，完善存量房的相關政策日趨重要。需要指出的是，各大城市群既有的發展規劃對住房體系的建設著墨甚少，缺乏相應的政策安排。

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簡要的結論

從既有文獻來看，城市群作為中國特色的概念，其內涵與“大都市帶”最為接近，本質是城鎮密集區域，并以中心城市為核心向周邊輻射。學界對城市群的界定標準尚未完全達成共識，國家戰略層面界定了十九個城市群，城市群內的大城市與其外圍地區并不主要表現為通勤聯系，而是綜合表現為人口、資金、信息等方面的綜合聯系，不同城市的總體分工水平較低。

中國城鎮化進程進入城市群發展階段時，住房需求將主要向城市群特別是大型城市群集中，城市群中心城市的高房價會導致部分住房需求向城市群內部的中小城市溢出。城市群內部住房需求具有較強的聯動性，中心城市房價的波動將向周邊城市擴散，產生漣漪效應。

城市群發展與住房需求的內生關系具有鮮明的政策含義。在住房體系頂層設計與房地產調控方面，有必要改變當前城市政府缺乏協調、各自為政的局面，政策考量應以城市群為基本單元，進行統籌謀劃。落實“一城一策”，發揮城市政府主動性的同時，也需要關注特定城市尤其是中心城市房地產調控政策對整個城市群區域的影響。