正在進行城市更新的海口丁村項目。陳標志/攝

支持更多民營企業等社會資本參與城市更新領域項目謀劃、建設和運營。

中房報記者 陳標志 海南報道

“支持更多民營企業等社會資本參與城市更新領域項目謀劃、建設和運營；鼓勵在城市更新項目中合理開發利用地下空間；支持符合條件的城市更新項目申報不動產投資信托基金（REITs）……”

最近，海南省人民政府辦公廳印發《關于支持實施城市更新行動若干政策措施》的通知，這也意味著，海南各地城市更新工作的推進將有更明確、更有力的政策措施支持和保障。

中國房地產報記者了解到，該政策措施一共五大類20條：從增強規劃引領作用、完善土地供給保障，到創新項目監管模式、強化資金多渠道保障等，形成一條完整的城市更新行動的“保障體系”；具體到每條政策措施，還包括容積率的獎補、地下空間的利用，以及“邊角地”“夾心地”等零星地塊的供地方式等，條條政策措施都是“干貨”。

“單元+地塊”分層級詳規

該政策措施明確，科學編制城市更新專項規劃，堅持規劃先行，持續提升城市規劃理念，將綠色、智慧、韌性、文化底蘊、歷史傳承和熱帶特色資源環境與城市更新工作相融合。

各市縣依據國土空間總體規劃，因地制宜組織編制城市更新專項規劃，合理劃定城市更新單元，統籌指導、有序推進城市更新工作。比如，各市縣可采取單元+地塊分層級詳細規劃編制方式，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實際需求，編制更新地區詳細規劃。

“容積率”也是該政策措施重點提及的。在優化容積率計算規則方面，城市更新項目新增補的市政基礎設施和公共服務設施占地面積（含建筑投影面積）在300平方米（含）以下的，地上建筑面積可作為獎勵面積，不計入容積率。

推進老舊廠區轉型升級，在保障建筑質量安全的前提下，鼓勵對原有合法廠房進行隔層改造、功能調整。推進“清涼城市”建設，對原有建筑加裝連廊、電梯等配套設施，允許增設的地上停車庫、配電房“下改上”等不計入容積率。

在完善土地供給保障方面，優化項目土地政策，城市更新項目涉及土地出讓的，各市縣可結合實際情況合理確定競買保證金。

鼓勵在城市更新項目中合理開發利用地下空間，各市縣可根據當地基準地價和不動產交易實際，評估后確定國有建設用地地下空間使用權價格，并充分考慮成本差異，實行地價向下遞減的優惠政策。除國家另有規定外，新開發利用地下三層及以下可免收土地出讓價款（租金）。

城市更新項目涉及拆除重建、改變土地用途的，可以按照《海南自由貿易港土地管理條例》等有關規定，依據詳細規劃重新確定土地的規劃條件，重新設定出讓年期，涉及的土地價款應當按照規定評估確定后繳交。

首提“房票安置”

實行城市更新存量用地用途轉換期政策，既有建筑在符合規劃且不改變用地主體的條件下，用于發展新產業、新業態，享受按原用途、原權利類型使用土地的5年過渡期政策，過渡期滿和涉及轉讓需辦理用地手續的，按新用途、新權利類型、市場價，以協議方式辦理。

城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備單獨建設條件的零星土地（累計面積不超過城市更新項目總面積的10%），確實無法按宗地單獨供地的，可按劃撥或協議出讓方式供應給土地使用者。

在實施城市更新過程中，對于歷史形成的沒有合法用地手續的建設用地，根據尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，按照有關規定妥善處理。

城市更新可探索在各市縣轄區范圍內跨項目統籌、開發運營一體化的運作模式，實行統一規劃、統一實施、統一運營。探索片區更新“肥瘦搭配”、跨項目統籌運作模式，對更新改造任務重、經濟無法平衡的，可與儲備地塊統籌聯動改造，實現綜合平衡。

支持符合條件的城市更新項目納入省重大項目，依法依規給予資金、用地、用林等方面支持，并通過重大項目快速反應協調機制推動解決項目推進過程中存在的堵點、難題。

積極推廣博鰲零碳示范區改造經驗，推進城市更新領域城鎮既有建筑改造升級，提升城鎮新建建筑節能降碳水平，打造宜居、綠色、低碳的未來社區。

在推動城市更新過程中，涉及被征遷居民安置的，可采用房票安置或“以購代建”方式安置，鼓勵收購商品房用于城中村改造安置房。

加大資金支持力度

加大城市更新的資金支持力度。對于年度上繳省級土地出讓收入比2024年增長超過10%的市縣，省財政結合各市縣城市更新增量收入情況予以補助。支持符合條件的城市更新項目申報發行新增地方政府專項債券，鼓勵將專項債券用作項目資本金，省財政按照相關規定給予貼息支持。

積極爭取超長期特別國債、中央預算內投資、城市更新示范獎補等中央資金支持，用好“兩重”“兩新”國家政策窗口期，謀劃實施一批城市更新改造的好項目，提前做好項目儲備和申報工作。

“支持更多民營企業等社會資本參與城市更新領域項目謀劃、建設和運營。”該政策措施稱，鼓勵各市縣通過政企合作、特許經營、企業承包、自主更新等方式，吸引社會資本投入。鼓勵省屬企業、屬地國有企業牽頭發起設立城市更新基金。

鼓勵金融機構根據城市更新項目長期綜合運營等特點，開發專門金融產品，提供財務顧問服務，設計綜合金融服務方案，組合運用多種融資工具，建立城市更新項目貸款綠色審批通道，加快貸款投放力度，推進業務創新、流程創新。

對融資規模較大的項目，可采取銀團貸款模式給予支持。支持符合條件的城市更新項目申報不動產投資信托基金（REITs）等。