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熱銷的上海豪宅項目，能救融創嗎？

王琳

近日，融創中國旗下一個位于上海的豪宅項目熱銷刷屏。

根據融創中國官方消息，5月21日，由中信、新湖、融創聯袂打造的上海壹號院迎來三批次開盤，當日熱銷40.25億元，64套房源全部售罄。至此，上海壹號院今年年度累計銷售額108.71億元，成為全國第一個銷售額破百億元的項目。

而在去年10月，融創外灘壹號院二期三批次開盤也同樣熱銷，158套房源當日售罄，銷售額達58.82億元。至此，項目三開三罄，總銷售額達215億元，成為上海年內銷售額TOP2的住宅項目。

盡管融創在兩個項目的股權占比已經為數不多，但對于仍然深陷債務泥潭的融創來說，卻是難得的高光時刻。根據天眼查信息，僅今年5月以來，融創房地產集團有限公司已累計新增48條被執行人信息，執行標的合計超50億元，涉及金融借款合同糾紛等，部分案件被執行人還包括南昌萬達城投資有限公司、哈爾濱融創文旅產業有限公司、成都環球融創文化旅游有限公司等。

天眼查顯示，融創房地產集團有限公司現存370條被執行人信息，被執行總金額超420億元。

熱銷豪宅難抵整體頹勢

接連熱銷的上海壹號院和外灘壹號院，都是融創中國旗下位于上海的高端豪宅，也都是中信主導的房地產紓困項目。

早在2020年，融創以38億元收購新湖系持有的上海壹號院部分股權，當時，新湖系還為這個豪宅項目引入了一家央企融資方——中信信托。

不過，融創完成收購后不久便出現流動性危機，原本主導項目開發的融創和新湖系，最后只占到很小一部分股權。

外灘壹號院的“身世”則更為曲折。2002年，泛海拿下外灘壹號院地塊，但此后的拆遷進度非常緩慢，2019年才推出首期產品，隨后連權帶債賣給了融創，隨著融創自身也出現資金鏈問題，中國華融（中信金融前身）收購了項目大部分股權，成為第一大股東。

盡管兩個豪宅項目銷售額亮眼，但融創的實際收益可能有限。市場分析指出，此類合作模式下，融創更多是扮演品牌輸出方角色，實際利潤分成空間有限。

根據融創中國官方數據，2024年全年，融創中國累計實現合同銷售金額僅約471.4億元，累計合同銷售面積約226.1萬平方米，較2023年的847.7億元和607.6萬平方米，分別下降44.4%和62.8%。

進入2025年以來，融創的銷售數據依然難言樂觀。

數據顯示，今年前4月，融創中國累計實現合同銷售金額約112億元，累計合同銷售面積約43.5萬平方米，較去年同期的224.5億元和112.5萬平方米，分別下降50.1%和61.3%。

營收進入下行通道

由于房地產市場是期房預售制度，房企與買房人之間簽訂的銷售合同中的金額，并不能在當年確認為營業收入，只有在交房之后，銷售金額才能轉化為房企的營業收入，所以一般來說，合同銷售金額變成營業收入，需要滯后2-3年。

根據2024年度報告，截至2024年末，融創中國的收入總額約為740.2億元，較上年同期的1542.3億元減少約52%。

數據來源 ：融創中國2024年度報告（港交所）

在所有收入中，除了物業管理收入微增外，其他業務收入同比均有所下降。其中，物業銷售收入降幅最大，2024年末為612.3億元，較上一年同期的1408億元下降56.5%。

2024年融創740.2億元的營業收入中，物業銷售收入占比達82.8%，這些收入實際體現的是2021-2022年融創的合同銷售金額，而2024年以來的合同銷售金額，則將在2026-2027年轉化為營業收入。也就是說，未來幾年融創的營收狀況，仍然堪憂。

融創在年報中稱，近年來房地產行業持續下行，銷售市場整體大幅收縮，且若干房地產企業陸續出現的債務問題導致購房者對于期房信心不足，進一步加劇了新房銷售的困難。融創現處于集中資源解決保交付工作及債務問題的階段，在新增銷售規模收縮及外部融資渠道收窄等情況帶來的流動性壓力下，對已售物業項目的交付進度及新項目的開發及推售節奏產生階段性的制約，2024年度交付面積較上年減少，導致銷售收入較上年有較大幅度的下降。

數據顯示，截至2024年底，融創的物業交付總面積較上年同期減少815.8萬平方米（約63.8%），物業銷售收入減少與交付面積減少趨勢基本一致。

可喜的是，由于2024年物業銷售收入結轉的高毛利項目占比較上年提高，同時年內計提的物業減值撥備較上年有所減少，截至2024年末，融創實現毛利約28.9億元，較上年同期毛虧25億元增加約53.9億元。截至2024年末，融創的毛利率約為3.9%，較上年同期-1.6%的毛利率有所上升。

不過，盡管如此，2024年融創的經營虧損依然由2023年約19.3億元增加至109.4億元。公司擁有人應占虧損從2023年的79.7億元增加至257億元。

二次境外債務重組

債務情況也不容樂觀。

截至2024年末，融創的流動負債凈額約535.2億元，流動和非流動借貸分別約為1860.9億元和735.8億元，而現金余額（包括現金及現金等價物及受限制現金）約197.5億元。

截至2024年末，融創到期未償付借貸本金約1058億元，導致借貸總額本金約645.7億元可能被要求提前還款。此外，集團因多種原因涉及不同訴訟及仲裁案件。

根據公告，今年1月10日，融創收到中國信達(香港)資產管理有限公司（呈請人）向香港高等法院提出的清盤呈請，內容有關Shining Delight Investment Limited（公司間接全資附屬公司）作為借款人及公司作為擔保人未向呈請人償還貸款，涉及本金總額3000萬美元及應計利息。

融創表示，呈請可能導致其他債權人要求加速償還所欠債務或采取強制措施，公司預計將無法在到期時或在相關寬限期內履行其他境外付款義務。

鑒于清盤呈請帶來的影響，同時考慮當前行業情況遠不及此前境外債務重組方案制定時的預期，融創表示，過去數月，公司始終保持與境外債權人的溝通，以期達成切實可行的整體境外債務解決方案、化解境外債務風險。

今年5月26日，融創披露了二次境外債務重組的最新進展情況。根據公告，其總規模約95.5億美元的境外債重組方案，截至目前現有票據約82%的持有人已遞交加入重組支持協議的函件，對整體債務而言也有約64%的債權人已遞交加入重組支持協議的函件，另有若干債權人正在履行加入重組支持協議的必要流程。

融創此次境外債務的重組方案為“全額債權轉股權”，公司向債權人分派兩種新強制可轉債，一類可于重組生效日期起按每股6.8港元轉換為公司普通股，另一類可自2025年12月31日與重組生效日期之較早者后第18個月起，按每股3.85港元轉換為公司普通股。

融創中國承諾，盡合理努力于2025年12月31日或之前，且無論如何在最后截止日期前促使計劃生效日期落實及重組全面實施。

面對近年來外部市場環境及企業自身問題帶來的多重挑戰，融創在年報中坦陳，公司正處于“保交付、化債務、縮開支”的生存攻堅階段，短期來看，境外債務重組能否成功、境內金融機構支持力度將成為關鍵變量。

上海豪宅的熱銷故事，映射出房地產企業在行業寒冬中的生存現狀：明星項目帶來的光環效應，難掩深層結構性危機。對于融創而言，真正的救贖需要債務重組突破、銷售基本盤企穩與行業周期回暖的多重共振。在房地產市場從“規模競賽”轉向“質量生存”的新階段，如何重構健康財務體系、重建市場信心，才是所有出險房企必須解答的終極命題。■