北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，德國的房價為什么這么合理？他們大多數(shù)百姓收入是2000-3000歐元一個月，而大多數(shù)城市的房價也是這個數(shù)字，說明他們一個月工資就能買一平米房子，這難道不合理嗎？

A：

1、合理啊，世間萬物存在即合理。但這所謂“合理”指的并不是真理、道理或倫理，而是指任何事物的存在，背后必然有其存在的邏輯。

2、其實中國也有這種城市啊，比如鶴崗，平均房價2300多塊錢，而百姓的平均月收入是3000左右，請問合理不？

有人會說不合理，因為既然能在德國房價榜單上出現(xiàn)，就必定是大城市，而鶴崗在中國是偏遠小城市，不能平行比較。

這怎么說呢？如果以人口規(guī)模來判定城市等級，那德國一共才8000萬人，百萬以上的城市才4個。看看表中房價最低的杜伊斯堡，人口才50萬，而鶴崗80多萬呢，高峰期甚至100多萬，放在德國就是大城市。杜伊斯堡是魯爾區(qū)的工業(yè)城市，鶴崗也曾經(jīng)是重要的能源基地，區(qū)別很大嗎？

再有一點，德國自從2008年次貸危機之后，各種危機不斷，導(dǎo)致GDP幾乎沒有增長，只是因為這些年歐元貶值才增長了一些。而鶴崗其實也差不多，2012年的GDP就358億，去年不過是380億，也是基本不增長的。所以房價才低，就因為沒有經(jīng)濟的增長支撐。

那問題來了，杜伊斯堡在德國您就覺得很合理，鶴崗在中國您覺得房價是否合理呢？不能玩兒雙標(biāo)吧？

3、再說了，既然您覺得德國的房價合理，那他們本國人是否覺得合理呢？如果都認(rèn)為合理，德國人為什么有一半租房住的，是他們不喜歡買房嗎？

有人會說，人家是追求自由，就跟美國的流浪漢似的，不是買不起房子，而是不想被房子束縛。

那好，就算是這樣。請問，既然德國人有一半租房住，他們租的誰的房子，是否交租金，他們認(rèn)為租金高不高？

我回答，德國人的出租房中政府持有的不到20%，80%以上是私人產(chǎn)權(quán)。請問這些業(yè)主為什么要買這么多房子，難道有錢人就喜歡被房子束縛嗎？他們的富人不追求自由嗎？

而且德國的租金并不便宜，雖然有“租客保護法”，但道高一尺魔高一丈，財富擁有者之所以能賺到錢，就是因為能突破規(guī)則，否則憑什么賺錢？所以德國租客才動不動就游行的，抗議房租過高+漲幅太大。天下烏鴉未必一邊黑，而是一只更比一只黑。

4、西方有句諺語：你還太年輕，不知道上帝的所有饋贈，都在暗中標(biāo)好了價格。

這個世界是公平的，所謂公平就是想得到就必須付出代價，在任何一個時間內(nèi)，物質(zhì)的總量都是保持不變的，只不過看是什么狀態(tài)和在哪里而已。

那如果說德國人用低價獲得了房產(chǎn)，其背后就一定有其他的成本。就像鶴崗的房價低，其成本就是經(jīng)濟走弱。而德國除了經(jīng)濟之外，房產(chǎn)稅+保險費+管理費+所得稅+維護費，那是一個也不能少啊，持有成本比例和美國是差不多的，天下烏鴉都是一個德行的。

5、總之吧，我也認(rèn)為德國的房價很合理，但這合理指的是合乎經(jīng)濟學(xué)邏輯。我也認(rèn)為中國很多城市的房價同樣合理，都是那些在中國算小城市，放到德國算大城市的。

最后多說一句，在任何一個工業(yè)化城市的快速發(fā)展期，資產(chǎn)價格的漲幅都是很快的，就因為人們都在賭預(yù)期。2008年中國GDP是4.59萬億，德國3.82萬億，僅僅高出20%。2024年中國18.94萬億，德國4.53萬億，是德國的4.2倍了。您覺得合理嗎？

僅供參考。

二

Q:

先說下我們的情況：兩套房，一套老破小，位于天壇東門，位置很好，挨著地鐵，挨著公園，但是房齡老，70年代的樓，面積不大，60多的小兩居，朝向東北，并且是頂層，目前住在這里；另外一套位于通州果園，2003年的房子，六層板樓，南北通透，但是也位于頂層，沒有電梯，是那種附送露臺和樓上面積那種，房本面積70，實際使用起來90吧。

這兩個房子都有硬傷，并且不適合養(yǎng)老，我們目前想賣掉一套，置換一套朝向更好的更宜居的，房齡更新的，但是不想貸太多款了，希望總價控制在400吧。

想咨詢幾個問題：

1、2016年兩套房子總價其實差不太多，沒想到通州控制的，降得厲害，所以目前通州的房子沒有市里的總價高，這兩套房，長遠來看，哪個更加保值呢？

2、如果置換通州的，保留天壇東門的，考慮到目前孩子還在東城上初中呢，希望可以找近一點的，目前考慮蒲黃榆方莊附近。如果預(yù)算400萬，應(yīng)該還要添幾十萬，從房子保值的角度，朝陽區(qū)靠近東面區(qū)域或者豐臺還有哪里推薦呢？

3、如果賣天壇東門的，換的過程中就要租房子段時間，然后看換的那里，是否離學(xué)校近，也考慮過宋家莊，舊宮或者亦莊文化園的房子，這幾個區(qū)域您怎么看？

A：

1、哪個更保值？兩套都有硬傷，天壇的這還是學(xué)區(qū)房，還真不好比，有點兒矬子里拔將軍的意思了。

這么說吧，房子是用來住的，哪套能自住留哪套。如果都不自住，短期是天壇的占優(yōu)，因為入學(xué)高峰明年之后才是拐點呢。長期的話學(xué)區(qū)房溢價部分說不好，反正如果是我，會趁著溢價還高的時候先賣天壇的。通州的不著急，反正肯定沒溢價。

但如果真是10年以上20年的長遠，那天壇的占優(yōu)。因為既然都這么老了，就有原值重建的可能，一旦被排上那就占大便宜了。

2、保值角度，400萬，那常規(guī)是首選朝陽四環(huán)外啊，朝青四惠一帶。然后豐臺是角門到公益西橋一帶，還有首經(jīng)貿(mào)板塊也差不多。

3、這仨板塊，那肯定首選亦莊啊，未必是文化園這邊，河西的房子更新，能買到?jīng)]溢價的最好。然后是舊宮的幾個次新商品房，再之后是宋家莊的，也是次新商品房。這我其實沒什么看法，就是常規(guī)排序。或者看具體的小區(qū)吧，太籠統(tǒng)的不好聊。

僅供參考。

三

Q:

真心請教問題：我在北京工作兩年了，央企工作已經(jīng)落戶，有購房的意愿，首付能籌集200萬左右。但目前有兩個焦慮點：一是我一直下基層在遠郊工作，有居住條件不錯的宿舍，租金很低，而且只要在這里工作就可以長住下去。所以我有留在郊區(qū)的想法，這種情況下即便在市區(qū)買了房也住不上，在目前的樓市趨勢下是否還有意義？

二是收入和月供的關(guān)系問題。我所在企業(yè)雖然比較穩(wěn)定，但收入不高，也不太可能有高薪的預(yù)期。目前最大的優(yōu)勢就是提供不錯的宿舍，可這是在遠郊，房產(chǎn)價值并不高。而如果我自己在市區(qū)買房，預(yù)計最多能拿出7000元左右的月供，所買到的房子只能是老破小或小開間。所以我也有換工作的想法，那如果三年后換工作了，現(xiàn)在買房還有意義嗎？

A：

1、房子是用來住的，那既然單位能解決居住問題，買不買的意義就不大了。另外北京這種城市的房子也是天然的投資品，但這屬于長期收益的產(chǎn)品，短期甚至十年內(nèi)如果不賣，那其實是沒什么實際盈利的。所以如果是確定既住不上，而且月供還導(dǎo)致生活費緊張，買這房就沒什么意思了。

2、樓市趨勢怎么說呢？我認(rèn)為是基本到底部了。以您的預(yù)算來說吧，200首付+7000月供=350左右的房子，或者如果只用公積金的話的300來萬。這種房如果是買朝陽的，租金基本在6000吧，租售比500左右，年化租金回報率2%上下，基本等同于銀行同期存款利息。

且不論樓市的未來怎樣，以利率來說，大概率是還要下行的。目前五年期已經(jīng)和三年期倒掛，甚至有的銀行干脆都沒有五年期的存款了，說明銀行也都認(rèn)為未來利率還會降，這趨勢有可能延續(xù)五年。

那在這種情況下，就算房價不漲，拿著收租金也是劃算的，同時也說明自住的性價比提升。所以我不認(rèn)為北京房子還有什么下降空間，否則就該有很多人取了存款換房子了。

3、但無論房價漲跌，在不能加薪的情況下，您的月供壓力是客觀存在的，這怎么權(quán)衡就看自己了。是否換工作更得看自己，外人不敢建議。或者說如果覺得風(fēng)險或壓力大就少貸款，別浪費公積金資格就行。

4、另外就算三年后換工作，跟房子也沒有直接關(guān)系吧？您的意思是換了工作也要換房嗎？沒必要，換的是收入，房子月供是沒什么波動的，不用著急換。

僅供參考。

四

Q:

請問，26年幼升小，打算買廣外片區(qū)，目標(biāo)紅蓮小學(xué)，了解到731后買房的近幾年多校劃片報紅蓮都被調(diào)劑了，只能走全區(qū)招生。想問下章哥這種情況下，還要買紅蓮劃片范圍內(nèi)的房子嗎？

A：

1、731之后的也沒都調(diào)劑，否則在就沒人買對口的房源了。都不買，那學(xué)位也就不緊張了，還不用調(diào)劑了呢。

所以說只是部分調(diào)劑，不是全部。也不是全區(qū)派位，而是大部分去了三義里和北小金中都。畢竟“就近入學(xué)”是原則，一般不至于跨片區(qū)調(diào)劑。

2、理論上明年就是入學(xué)人數(shù)的拐點年了，幼升小的比2023年最高峰少了小一半呢。那即便是熱門學(xué)區(qū)，學(xué)位也不至于太緊張。畢竟2020年入學(xué)的孩子畢業(yè)了，空出的教室和師資肯定比入學(xué)的多。所以大概率不再過分的調(diào)劑了，沒必要折騰家長和孩子。

3、但這只是理論上的，到時候的具體情況我不敢預(yù)測，只能是家長決定。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。