原題：《商鋪| 龍川河》

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對于商鋪的理解，最早就是故鄉那古鎮上的商業店鋪，曾是新中國成立前的大商戶人家，后來公私合營，這些店鋪成為國營的百貨公司及供銷社的商店。到了20世紀80年代，街道兩旁的單位或個人房屋紛紛開門迎客，搖身一變成為個體商店，這些簡陋的鋪面也算得上是新時代的商業萌芽。到20世紀90年代，縣工商局組織個體戶集資，以租賃使用權形式預收租金籌集資金，修建商業步行街上的店鋪。

2003年的夏天，縣城老街道十字路口的影劇院突然要拆除，一些退休人員感覺太可惜了，到縣政府上訪。必定沒有人看電影了，那里變得臟、亂、差，需要引進房地產企業進行開發和管理。電影院拆除后不久，一棟嶄新的三層樓房拔地而起，主體工程迅速竣工，矗立在原址之上。

2004年春天，三層樓房商鋪揭開遮擋的圍欄，展現在了眼前。我路過設在百貨大樓一樓的銷售部了解。該項目命名為玉石商貿城，其二期工程位于城西，同樣為二層設計，專為玉石銷售量身打造。城內還設有玉石交易拍賣中心，由政府主導，將原有的玉器店從玉市一條街遷入此城，形成規模化的玉石交易集散地。該項目作為政府的招商引資重點，采取了土地出讓金全免或先征后返的優惠政策，全力支持基礎設施建設。通過完成土地掛牌出售等一系列流程，新疆這片廣袤的土地，盡管開發成本高昂，卻也因此成為吸引資金、推動建設的良機。有了政府的鼎力支持，市場活躍度自然無憂，商鋪出租前景亦十分樂觀。

次日，我與銷售負責人小楊會面，表達了購房主要是為了資金保值的意愿。由于資金有限，首付部分需借助外力，因此我強調，若購房過程中出現問題，將對我的生活造成極大影響，希望不要有任何陷阱。目前待售的八套房子中，我考慮購買第一套，但擔心其他七套降價會影響我的商鋪出租收益，特別是西面的房產，一旦完工后大量拋售，出租市場將受到更大沖擊。他說房地產開發不能這么缺德，會毀了信譽。

商鋪產權是70年，前面負一樓每平方米2900元，一二層為2500元，全部銷售完了，側面的便宜一些為2000元。南面專門售給別人開商店，二層為電影放映廳。西面二層正在建設扎二層的地基，每平方米是1500元，暫不能預售。現僅有北面的內外側共8套，第一套大概70平方米，需預付20000元，140000元，首付40%為56000元。60%由銀行按揭貸款，分期還貸也是貸款利息的50%，銀行貸款是由開發商出面并擔保的，企業交了貸款保證金。購房者繳納的僅是契稅，房產證土地證工本費各50元，再無其他收費項目，可根據自身財力情況購買。

一周后，我備齊了首付，將其交付給銷售部，并鄭重簽署了房屋預售合同。合同附件中明確指出，房屋公攤面積僅限于外走廊及外樓梯。然而，這一點對我并無影響，因為我購買的商鋪正面負一層設有走廊，二層內則有樓梯。

過了一段時間，去農業銀行會議室辦理貸款簽字。之前銷售人員小楊講，一旦銀行人員詢問首付交了多少，就說50%，原來商鋪的貸款政策從首付40%變為50%，房產公司出具的是偽造的高于銷售價的首付款收據，否則60%貸款無法完成。這些貸款包括：首先是首付部分，其次是房產公司的擔保，再者是房屋本身的抵押擔保，最后還有保險費用作為額外保障，銀行在此過程中幾乎不承擔任何風險。最讓人難以接受的是保險公司收取保費的做法，畢竟人生中的意外是少數。這種附加的亂收費無疑加重了人們的經濟負擔，令人心生反感。我曾考慮過提出異議，但見旁人都漠不關心，便也只能作罷。

幾天后，房產公司通知大家，需要交房屋維修基金，聽說是辦房產證的建設局房產科收的。幾年前購買小區房改房時，看到房屋出售明細表中有一欄是“維修基金”字樣，也就幾百元，在房款之內，未單獨收費。我到縣房產科了解情況，負責人拿出了維修基金的收取辦法文件，對于這種既未納入國家預算管理，又無端加重民眾負擔的強制性收費項目，我內心不禁涌起一股強烈的厭惡之情。自己的房屋，就是需要維修，誰還跑到建設部門去，實在管得太寬了。對于公共區域，誰在那里擺攤設點、享受利益，就應由誰來負責相應的維修工作。

這個項目無論其收費是否合法，都要求民眾繳納高達數千元的資金，這種做法無異于設下圈套，讓人一步步落入陷阱。而房地產公司未能提前明確說明，無疑應為此承擔主要責任，這也將導致部分購房者選擇退房，這樣的做法自然難以獲得人們的認同。最后房產公司起草了業主承諾保證書，保證以后房屋維修不上訪政府解決，各個商戶簽字，交給建設局房產科，得以解決。

拿到了房子鑰匙，每月要按時還銀行800余元，鋪地板磚，安裝推拉式的防盜門，最后總價達到150000元，若再加上貸款利息，會更高。就首付及費用花費70000元，根據最新數據，三年定期存款的平均利率約為2.507%，因此一年的利息收入大約為1754.95元，遠低于原文中提到的6000元。從掙錢角度考慮，這樣的投資回報確實不劃算。

出租給在農村信用合作社辦公樓商鋪開理發店的女人，電話講好的每月700元，商談讓到650元，第二天簽約時，請來在農村信用社工作的熟人擔保，合同為期三年，又讓到每月600元。

之后，依據政府的土地使用權出讓金返還政策，縣城老街的拆遷工作已經啟動，以便合資建設商鋪。這些商鋪原本是工商局籌建開發的，原本處于租賃期，但得益于政策，租賃商戶現在有機會獲得產權。臨街的個人商鋪，一下子獲得了房屋使用權證，企業院落開始建設開發商鋪，城市面貌煥然一新。因老街進行改建，商戶來商貿城租房，生意也立即火起來了。

商鋪租給不可靠的人，會遇到許多麻煩與擔心，遇到熟人，有人神秘地詢問，聽說某某的情人在哪個理發店，長得怎么樣？第一次聽到，請人家不要亂說；第二次聽到，讓人頓生疑慮，若真出點問題，發生刑事案件，賴上房主真難說。

我這個人小心，去理發，也沒發現有其他的女人，不過技術確實沒有其他地方好。與所謂的紅燈一條街上的理發店不同，門口沒有打扮花枝招展的女人喊叫納客的。或許是我眼力不夠敏銳，思維不夠敏捷，只顧著收取租金，未曾察覺到其中的微妙之處

商鋪出租一年半后，租客突然棄房而去，電話告知已前往庫爾勒。我聯系擔保人，他聲稱因口頭擔保未簽字，難以處理此事。幸好合同中對違約行為有明確的處罰和救濟條款，我隨即起草起訴狀準備向法院提起訴訟。由于立案人員未上班，我只得等待。次日，有人向我透露，該理發店存在不正當經營行為，這讓我對誠信的缺失感到失望。

聽商鋪背面的裁縫店主講，這個女人在第四個商鋪重新開起了理發店，房主頻繁造訪，不僅與她攀老鄉，還常光顧店內，據傳她對此類顧客減免或僅象征性收取房租。遇到這種復雜關系的人，損人利己不足為奇。

這個商鋪的老板曾與我有過交往，之前工作的運輸公司因負責人免職后由主管局兼管，遺留下與他有個交通事故糾紛，我受主管部門領導委托臨時主持工作。老板的能量相當大，禮都送到交通局局長的手中，本以為疏通各類關系，在初次調解時，想獅子大開口，被我拒絕，當場對我威脅并惡語相加。應訴至法院時，我偶遇交警試圖向辦案人員求情，據傳此案已引起院長的關注。我們考慮到判決的公正性難以保證，最終調解達成協議，盡量降低企業損失，他對結果是滿意的。不過人心難以推測，人心不足蛇吞象，不擇手段習慣了，為曾經的貪婪，借機報復個人不足為奇。

商鋪出租時采取壓價這種損人不利己的行為，實屬個別情況。問題的根源是房地產商銷售的虛假承諾，主題是當地特產玉石，最后連個玉器店鋪無影無蹤，玉石商貿城真是徒有虛名。又更改原有設計，縮小規模，二期二層樓變成一層平房，致使難以形成市場規模。后期因急于出售商鋪，導致購房者所支付的租金相應降低。二期西側的商鋪價格從每平方米1500元驟降至1000元，房地產商借此機會進行甩賣，此舉引發了市場的恐慌，顯得頗為不負責任。

許多事情確實是隔行如隔山，出租面對的都是商人，他們斤斤計較習慣了，每月租金五元十元的爭來爭去，真讓人無語，投資十幾萬元的房子，不可能白送給人經營，這個世界上是沒有容易的營生，要求太過分了，真讓人難以理解。

最后租賃給后面的裁縫店老板，他前后打通使用。為了爭取每月讓個10元，竟然搬來縣政協主席說情。我說叔叔，您這么忙的為這點小事出面，能照顧我會的。這畢竟是個人房產出租，租金的多少應由房東自主決定，與機關單位的公房出租性質截然不同。私人事務本就與工作無關，何須勞煩大領導出面呢？之后，對裁縫店老板說每月500元，就是這樣的價格，無法再讓步，要租便租，不租空著我高興，一些人把權力與人情世故用到極致。

首付部分是借款，每月還要還按揭貸款，租金又太低，家里面就沒有多余的資金。總會遇到親戚朋友講，就一個孩子，沒有必要那么省吃儉用，貸款買商鋪，影響到自己的生活。我心想，人無遠慮，必在近憂，存些錢是好的。別人的話并不是真關心，就那么點工資，還是惦記的人真不少。

偶然一天中午，在小區門前見到銷售人員小楊，他講還有1600元欠款，否則讓民工上門要。我記得辦理貸款時，房屋面積標注為70.8平方米，確有此事。幾年來，我一直未能見到他們，產權證也遲遲未到手，聯系他們十分困難。至于那筆欠款，出于善意，我愿意讓步并支付幾百元。他們公司是聯合置地，包括建筑施工，有的是民工，威脅人，誰怕誰。銷售時他們所做的承諾均未兌現，這給我帶來了諸多不便和困難。要搞清楚手上有房產證，就是法院打官司，得有房產證，否則難以維權。

房產證辦得比較順利，也就一個星期，我打開發現，建筑面積是68·2平方米，公攤面積是2·6平方米。他們多計算了我5200元的房款，因此，房產公司實際上還欠我3600元。為此我提交申請，撤銷辦理的房產證，理由是公攤面積合同約定為外走廊外樓梯，與事實不符。

之后，房產科的工作人員帶我前往建設局質檢站，技術人員向我解釋稱，這是專業術語，指的是外墻分攤面積。我說這些不用他講，國家的建筑設計技術標準上有，邊墻等需要公攤的面積，是否有公攤面積設計以合同約定為準，商鋪合同專指外走廊外樓梯，看看這個項目，有三層的是外走廊外樓梯的，我購的是側面的室內樓梯的，不要混淆。

我的申請給建設局帶來了困擾，局長告知我，由于商貿城地坪在不到一年內損壞嚴重，已通知房產公司派人維修，并將此問題轉達給他們，由他們負責解決。另一個辦法是需要繳納幾萬元，委托中介機構對整個項目進行監測，得出結論報告，聯絡其他商鋪業主。項目設計單位系庫爾勒的西域建筑設計勘測公司，我請求他們對此進行詳細說明。我根據地址將情況通過郵局寄去，一個月后因為地址不詳退回。

其實我的撤銷房產證申請不可能通過，這涉及二十戶的房產證。公攤面積是中國特有的建筑設計標準，主要涉及多層住宅和高層住宅的公攤率計算，以及公攤面積包含的具體內容，如電梯井、管道井、樓梯間等。全世界幾乎所有的國家住房面積都是按照套內面積進行計算。主管部門掌握審核驗證建筑物的設計施工技術環節，出現這種偏差，最直接的是會引發退房。現在的房產公司銷售增加了物業社區活動用房，每個小區最少500戶，也公攤不到1平方米，上千戶的小區，分攤到戶會更少，一樓業主被要求分攤電梯費用，這實屬不合理。電梯樓房銷售公攤面積需要一個以建設為基礎的科學的國家標準，才能令人信服。賣肉也是有骨一個價，無骨一個價，或不同部位不同價，不可能以骨頭再分攤個重量，缺斤少兩空賣吧。

我曾在房產公司從事財務工作，了解到6層樓的電梯購置及安裝總費用大約在200000元左右，根據樓層和具體配置的不同，每戶居民承擔的費用通常低于20000元。每平方米增200元，5000元單價即增4平方米成本，電梯間公攤2平方米，每套房公攤約8平方米，樓層越高單價越貴，公攤則相應減少。現如今的電梯房公攤面積18%與22%之間，依據從何而來。買菜缺斤少兩，反映給質監局會有人查秤的問題，房產銷售維權就難了。該房產與建筑公司注冊于石河子，卻在附近團場有承包項目，小楊提及的民工工地便在此處。我們有自己的工作，哪有時間天天去建設局討公道，申請之事，隨時間流逝，愈發難以追責。

購房人最關心的是房產證與土地使用證，知道房產證抵押給銀行，也不知有紅本與藍本情況。到國土資源局辦事大廳詢問，經辦人打電話請示領導后，回答是一個大的土地證要劃分成各商戶的，等開發商提交材料后辦理。過后問其他的商鋪業主，沒土地證不好轉讓出售，已經有人上訪過政府，都在等待中。有人說政府將土地出讓金減免了，國土資源局沒有收上資金，得不上好處推諉不辦證。非民眾無端猜測，而是部門立法、執法、辦證、收費過程中，資金長期游離于預算外，導致諸多問題滋生。暫時不辦證，無可奈何只有等待。

我在庫爾勒購買了住宅樓房，需要將此商鋪出賣后，用于其裝修及還貸款，就得辦理土地使用證。兩次前往辦證大廳后，終于獲得領導同意辦證，但工作人員現場勘查后告知需繳納拍照費、圖紙費、界址驗收費等共計1700余元。我說土地使用證的辦理費用標準因地區和土地類型而異，例如城鎮居民住宅用地面積在100平方米以下，每宗地收取土地登記費13元，加上工本費20元，以及其他可能的費用。現在，政府已經取消了許多不合理的收費項目。工作人員講，這些費用是由距離200米遠的土地測繪公司收的。中介機構幾年前早就與政府部門脫鉤改制為私營公司，現在還有人明脫暗不脫，或者有領導入股等，50元的本子變成1700元，真難以接受。

現場裁縫店老板透露，數月前有位商鋪面積較大的老板辦證時繳納的費用更高。若急于售房，為了獲取證件，曾有數戶居民聯名上書，卻無濟于事。該條管單位態度強硬，即使縣政府出面也未能促成辦理。我找過幾次領導，由于大家平時工作有所交往，為了收錢，干脆避而不見。

其他政府部門辦事，可以按程序，與經辦人員打交道，多跑幾次準備材料感覺很正常。這個單位辦證服務大廳經辦人員要及時向領導電話匯報，為了收費權力抓得緊緊的，也許每次業務要進行決策謀劃，再下達指示。

在我一籌莫展之時，偶然看到上級國土資源局開通了網上舉報郵箱，先郵箱反映，然后再電話督促。二個月后，國土資源局一位負責人給我電話，可以辦證了，原來，就在兩天前，上級國土資源局局長蒞臨縣局進行工作檢查，期間提及了我的舉報事宜。在上級的協調下，工本費50元，證內一張復印圖150元。由于對這150元的額外費用持有異議，我曾考慮向省級部門舉報，但最終還是選擇了妥協。

2009年5月，我與別人達成了轉讓出賣協議，最重要的條件是由我代他們辦理兩證，對方早就聽說過土地證難辦，我有辦證的能力，他們就不好說了。我從稅務局繳稅費，房產證只是換了個名字，再沒必要糾結于公攤面積了。當我前往國土資源局時，卻屢遭阻礙，要么是經辦人員下鄉不在，要么是電腦系統升級，如此一拖再拖，直至第二年的春天才最終辦理完畢。

這段商鋪買賣的經歷，猶如一場漫長的噩夢，時常讓我仿佛置身于泥濘的小河中，腳上被無形的血吸蟲叮咬得傷痕累累，令人身心俱疲。就是道路崎嶇，豺狼當道，要有過五關斬六將的精神。對于商業經營，是我的短板，從購買到最終出售先后五年，虧損幾萬元。面對人間的百態，給予難得的積累，收獲對社會生活的全新認識，真所謂花錢買次教訓，這個學費真昂貴。

作者簡介

晉憧憬，筆名龍川河，原名晉早元，1963年2月生，甘肅省漳縣人。1983年到新疆且末縣，在石棉礦、水泥廠、運輸公司、審計局從事統計、會計、審計工作。1987年起在《巴音郭楞日報》《新疆日報》《審計月刊》《中國審計報》等發表作品，出版長篇小說《尷尬日子》，新疆作家協會會員。