北京進(jìn)深 徐迪 朝陽三間房雙子盤，保利朝觀天珺已率先取證，擬售均價超9萬/㎡，朝北頂豪價位。

5月30日，金茂滿曜發(fā)布取證預(yù)告，準(zhǔn)售14棟住宅樓合計7.3萬㎡房源。

預(yù)證樓棟號和總平圖標(biāo)注的有點(diǎn)出入。

按照公示的設(shè)計方案，項目擬建13棟8-26F洋房+小高層，但實際按照19棟樓取證。

6#、8#、9#、11#、12#、13#按總層數(shù)不同，分別拆分成兩個樓號。

項目面向剛改及年輕改善家庭客群主推五個戶型：

115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，東北角的1#樓和5#樓還有部分120和148戶型。

層高基本都在3米以上，部分接近3.2米。

面積段與保利朝觀天珺大部分重合，但金茂滿曜主力面積段更小一些，建面130㎡以下的房源占比近七成：

115/116戶型220套；129/133㎡戶型近300套；147/159兩種大戶型房源總計150套左右。

定價邏輯上，金茂滿曜或?qū)⒁猿^天珺為基準(zhǔn)，形成“高低配”錯位入市，主打“質(zhì)價比”吸引預(yù)算有限的客群。

包括廚衛(wèi)家具電器外，玄關(guān)、餐邊柜、家政柜也都做到滿配，真正的拎包入住。

小區(qū)里有很多水系，特別是沿著街坊路的兩側(cè)。

總平圖上，一條12米寬的街坊路將小區(qū)拆成東西兩部分，街坊路上設(shè)置了3個車行出入口，1個進(jìn)入西區(qū)，2個進(jìn)入東區(qū)，分別對應(yīng)三排住宅樓。

但在戶型分布圖上，幾乎看不到街坊路的存在。整條路線九曲回腸，被各種大喬木和弧形水池占據(jù)，很難讓機(jī)動車穿行。

在回復(fù)反饋意見時，開發(fā)商承諾將“按照掛牌文件要求街坊路與項目同期建成并對外開放；項目臨街坊路兩側(cè)不設(shè)置圍墻，不會對消防撲救場地造成影響。”

但是同時也補(bǔ)充了一句，街坊路開口以人行和消防應(yīng)急口為主，平時無車行，對交通影響極小。

說白了，街坊路對外開放，但僅對行人和應(yīng)急車輛開放，社會車輛不能通行。

實際上是把這條12米寬的街坊路變成了一條步行街。

人車分流的問題解決了，小區(qū)的封閉式管理還是沒能實現(xiàn)，道路對行人開放，兩側(cè)又沒有圍墻，這就意味著，不是本小區(qū)的業(yè)主，也可以任意出入。

小區(qū)總共規(guī)劃946個機(jī)動車位，其中有45個位于地面：西區(qū)有13個；其余在東區(qū)，集中在室外設(shè)備場和南側(cè)車行出入口位置。

此外，小區(qū)西北角有一座清代墓園，現(xiàn)存石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物，原地保留。

項目官微對于產(chǎn)品介紹“詳略得當(dāng)”，用了非常多的篇幅展示兩大賣點(diǎn)：科技+美學(xué)。

沿襲金茂的“健康舒居”基因，搭載前沿3.0科技系統(tǒng)，讓科技成為豪宅標(biāo)配，健康、安全與隱私即成為舒居生活底色.

而在美學(xué)特質(zhì)上，65x6.5米藝術(shù)風(fēng)大門，愛馬仕旗艦店同款奢材與工藝拼接的街角景墻；外立面單元式玻璃幕墻體系，透光率91%+參數(shù)化金屬格柵；2000㎡星空穹頂藝術(shù)會所，8.5挑空……還提到一項，北京首個地上地下雙車馬院歸家系統(tǒng)：地上車馬院+地下車馬光廳。

具體這個系統(tǒng)什么樣，沒有進(jìn)一步解釋了，現(xiàn)在只知道它地上地下都有停車位。

來張效果圖感受下↓

今年2月11日，保利金茂聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，總價87.3億元。

包括兩幅住宅地塊：

1、南區(qū)06地塊，保利操盤，案名為朝觀天珺。

地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價約5.6萬元/㎡。

首批次397套已于近日取得銷售許可證，擬售價格在8.84萬-9.25萬元/㎡區(qū)間。

2、D區(qū)07地塊，由金茂操盤，打造為北京首個滿系產(chǎn)品：金茂滿曜。

地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。

住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。

兩個項目相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線。金茂滿曜靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；保利朝觀天珺則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站，比金茂滿曜更靠近地鐵。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等商業(yè)項目，民航總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）等醫(yī)療配套。

附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價8.37萬元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價7.56萬元/㎡。

隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團(tuán)旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。

項目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價8.33萬元/㎡。

相較于這兩個基本售罄的項目，保利金茂三間房地塊最大的對手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源+77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：89套高層，均價7.8萬/㎡；22套別墅，成交價8.3萬/㎡。

這個價格對三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長進(jìn)深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢的。

此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價僅4萬 ；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價也已經(jīng)降到5萬出頭，對剛需客群非常有吸引人。

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