近期拜訪一位老同事時，他向我透露了一個值得關注的現(xiàn)象：其所居住的小區(qū)近期出現(xiàn)了明顯的房產(chǎn)拋售潮。據(jù)他觀察，僅在其居住的單元樓內(nèi)，過去三個月就有5戶業(yè)主陸續(xù)掛牌出售房產(chǎn)。更值得注意的是，最后一位出售者的掛牌價格較最早出售的房產(chǎn)低了15%。談及這一現(xiàn)象時，這位老同事無奈地表示："當前樓市似乎正在形成一種'恐慌性拋房'的氛圍"。

這一觀察并非個案。來自貝殼研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2025年4月，一線城市二手房市場呈現(xiàn)出明顯的供需失衡態(tài)勢。具體表現(xiàn)為：掛牌量同比激增32.7%，而成交量卻同比下降18.3%，這一供需缺口達到了近五年來的最高水平。值得注意的是，這種二手房掛牌量激增的現(xiàn)象不僅限于一線城市，在重慶等二線城市同樣顯著，其中重慶的二手房掛牌量已突破20萬套大關，其他主要二線城市的掛牌量也普遍維持在10萬套以上。

面對當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的"恐慌性拋售"現(xiàn)象，我們需要深入分析其背后的成因及未來發(fā)展趨勢。通過對房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)和政策變化的系統(tǒng)研究，我們發(fā)現(xiàn)以下三個關鍵信號將可能對今明兩年的房價走勢產(chǎn)生決定性影響：

01 信號一：房價下行趨勢的確立與深化

進入2025年后，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性擴散特征，價格調(diào)整正從局部城市向全國范圍蔓延。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，在2025年第一季度，納入統(tǒng)計范圍的70個大中城市中，有53個城市二手房價格出現(xiàn)環(huán)比下降，占比高達75.7%。

特別值得注意的是，其中有12個城市單季度跌幅超過1.5%，這一數(shù)字較2024年同期（僅有3個城市跌幅超過1.5%）呈現(xiàn)顯著擴大態(tài)勢。這種加速下跌的現(xiàn)象表明，房地產(chǎn)市場已經(jīng)徹底告別了過去那種"只漲不跌"的神話。

更為關鍵的是，價格下行壓力正在從三四線城市向一二線城市傳導，形成全國性的調(diào)整格局。究其原因，主要在于市場預期的根本性轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)金融屬性的弱化，投機性需求正在大規(guī)模撤離市場。大量炒房客選擇在此時拋售套現(xiàn)，進一步加劇了市場的供給壓力。

這種拋售行為與剛性需求的觀望態(tài)度相互疊加，形成了典型的"買方市場"特征。從宏觀經(jīng)濟層面來看，這種趨勢反映出房地產(chǎn)作為重要投資渠道的時代正在終結(jié)，資產(chǎn)配置邏輯正在發(fā)生深刻變革。

02 信號二：居民住房信貸需求的急劇萎縮

中國人民銀行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國住戶部門中長期貸款（其中房貸占比超過90%）新增規(guī)模僅為3827億元，較2024年同期銳減1235億元，同比下降幅度達到24.4%。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下了近十年來的最大季度跌幅。

深入分析這一現(xiàn)象，可以發(fā)現(xiàn)其背后蘊含著兩個深層次原因：一方面，居民收入增速放緩與房價收入比持續(xù)惡化形成了尖銳矛盾。在經(jīng)濟增長放緩的大背景下，城鎮(zhèn)居民可支配收入增速已經(jīng)連續(xù)多個季度低于房價漲幅，這使得普通家庭的購房能力顯著下降。

另一方面，投資性需求的退出改變了市場的供需平衡。以往支撐房價上漲的重要力量：投機性購房者，現(xiàn)在普遍持幣觀望，這種預期的轉(zhuǎn)變進一步削弱了市場的購買力。特別值得注意的是，這種信貸收縮不是暫時性的波動，而是反映了居民部門杠桿率見頂后的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。考慮到居民債務負擔已經(jīng)處于歷史高位，這種信貸收縮趨勢很可能將持續(xù)較長時間。

03 信號三：房地產(chǎn)刺激政策的邊際效應遞減

2024年至2025年初，各地累計出臺超過200項房地產(chǎn)支持政策，包括全面取消限購措施、將首套房首付比例降至15%、二套房首付比例降至25%、5年期以上LPR累計下調(diào)45個基點、公積金貸款額度普遍上調(diào)30%-50%、減免二手房交易稅費等。

然而政策效果與預期存在明顯差距。根據(jù)我們的政策效應評估模型測算，這些刺激政策僅使部分城市房價跌幅收窄0.3-0.5個百分點，未能扭轉(zhuǎn)整體下行趨勢。究其原因，一方面政策刺激更多作用于短期需求釋放，難以改變中長期市場預期。

另一方面，在居民杠桿率已處于高位（2024年末達62.3%）的背景下，政策傳導機制受阻。特別值得注意的是，部分城市出現(xiàn)"政策越刺激、市場越觀望"的異常現(xiàn)象，反映出購房者心態(tài)正在發(fā)生深刻變化。

04 本輪樓市調(diào)整呈現(xiàn)出的三個新特點，預示未來走勢

當前房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著一場深刻而持久的變革，此次調(diào)整呈現(xiàn)出了3個新特征，這些特征不僅揭示了行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，更為我們研判未來市場走向提供了重要依據(jù)。

一，本輪樓市調(diào)整的周期較為漫長

與過去二十年中那些轉(zhuǎn)瞬即逝的短暫調(diào)整不同，此次調(diào)整已持續(xù)近三年之久，展現(xiàn)出前所未有的持久性。回溯市場發(fā)展歷程，自2021年達到歷史峰值后，整體房價水平已累計下挫超過30個百分點。

這種持續(xù)性的價格回調(diào)預示著市場正在經(jīng)歷一場深刻的自我修正。展望未來，我們有理由相信房價走勢將呈現(xiàn)出"穩(wěn)中有降"的基本態(tài)勢，通過漸進式的調(diào)整方式，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的理性回歸。這種以時間換取空間的調(diào)整模式，最終將使房價與當?shù)鼐用駥嶋H收入水平相匹配，從而真正實現(xiàn)住房的居住屬性回歸。

二，本輪調(diào)整呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化特征

從時間維度觀察，價格回調(diào)呈現(xiàn)出由低線城市向高線城市傳導的清晰路徑。2022年伊始，鄭州、石家莊、涿州等二三線城市率先步入調(diào)整通道；截至2023年，調(diào)整浪潮已波及上海、深圳等傳統(tǒng)一線城市。

從當前市場表現(xiàn)來看，經(jīng)過持續(xù)調(diào)整的二三線城市，其價格泡沫已得到相當程度的擠壓，未來進一步下行的空間相對有限。反觀一線城市核心區(qū)域，盡管經(jīng)歷了階段性調(diào)整，但房價收入比仍維持在40倍以上的高位，這種嚴重偏離居民支付能力的狀況，預示著今明兩年一線城市核心區(qū)域或?qū)⒂瓉硌a跌行情。

三，本輪調(diào)整正在引發(fā)行業(yè)格局的深刻重構(gòu)

2025年以來，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重組案例呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。截至2025年4月末，已有27家百億級規(guī)模房企宣告破產(chǎn)重組或出現(xiàn)實質(zhì)性債務違約，這一數(shù)字已超過2024年全年的23家。值得注意的是，陷入困境的企業(yè)既包括區(qū)域性龍頭企業(yè)，也不乏行業(yè)頭部企業(yè)。這種全行業(yè)、多層次的危機蔓延，標志著房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場前所未有的深度洗牌。

實際上，深入分析房企危機爆發(fā)的根源，我們可以發(fā)現(xiàn)其本質(zhì)上是前期激進擴張策略的必然結(jié)果。在過去市場繁榮時期，眾多房企通過高杠桿運作瘋狂舉債拿地，導致企業(yè)負債率普遍攀升至70%以上的危險水平。如今在市場下行、銷售萎縮的背景下，疊加債務集中到期和融資渠道收窄等多重壓力，資金鏈斷裂風險集中爆發(fā)。這種系統(tǒng)性風險的釋放過程預計將持續(xù)深化，今明兩年行業(yè)內(nèi)破產(chǎn)重組案例或?qū)⒊尸F(xiàn)進一步增多的態(tài)勢。

總的來說，我們認為2025-2026年的房價走勢已經(jīng)明確，主要是有三個信號已經(jīng)明確。而與此同時，這一輪樓市的調(diào)整也呈現(xiàn)出三個新特點：從時間維度看，調(diào)整周期顯著延長；從空間維度看，價格回調(diào)呈現(xiàn)梯度傳導特征；從市場主體看，行業(yè)格局面臨深度重構(gòu)。這些新特點共同勾勒出一幅房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型發(fā)展的全景圖。