五一假期前后，華中重鎮(zhèn)武漢文旅市場喜獲豐收之際，當(dāng)?shù)厥屑?jí)國資文旅系統(tǒng)迎來罕見的反腐風(fēng)暴。

5月10日，據(jù)武漢市紀(jì)委監(jiān)委消息，武漢旅游體育集團(tuán)有限公司原黨委書記、董事長董志向被查。

信息顯示，2002年至2010年，董志向在江夏區(qū)工作，先后任江夏區(qū)副區(qū)長；區(qū)委常委、紀(jì)委書記，武漢市紀(jì)委委員。2010年8月，董志向任武漢旅游發(fā)展投資集團(tuán)黨委書記、董事長；

2020年，武漢旅游發(fā)展投資集團(tuán)、武漢體育發(fā)展投資有限公司與武漢旅游集團(tuán)股份有限公司融合重組，成立武漢旅游體育集團(tuán)，成為武漢最大的旅游體育國有資本運(yùn)營綜合體。董志向任武漢旅游體育集團(tuán)董事長、黨委書記，后于2022年6月卸任，至此番被查。

值得注意的是，在此之前，其在武漢旅游體育集團(tuán)共事多年的“搭檔”王廣立，已于上月被查。

4月11日，據(jù)武漢市紀(jì)委監(jiān)委消息，武漢市文化和旅游局原黨委書記、局長王廣立被查。

信息顯示，王廣立曾歷任武漢旅游控股集團(tuán)公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)部副經(jīng)理、經(jīng)理；武漢旅游發(fā)展投資集團(tuán)財(cái)務(wù)資產(chǎn)部經(jīng)理、副總經(jīng)理、黨委委員、總經(jīng)理、副董事長、黨委副書記、黨委書記、董事長（接替董志向）；

2023年2月，武漢文化旅游集團(tuán)有限公司（以下簡稱“武漢文旅集團(tuán)”）正式揭牌成立，作為武漢國資國企新一輪戰(zhàn)略性重組的重要組成部分，武漢文旅集團(tuán)由原武漢旅體集團(tuán)、武漢文投集團(tuán)、武漢文興公司聯(lián)合組建。

王廣立先后任武漢文旅黨委副書記、黨委書記、董事長，2024年3月，王廣立轉(zhuǎn)任武漢市文化和旅游局黨委書記、局長，于2025年2月被免職，至此番被查。

從個(gè)人履歷/時(shí)間線來看，搭檔多年/同為關(guān)鍵決策者的董志向/王廣立，包括業(yè)務(wù)布局、投資節(jié)奏、整合標(biāo)的等在內(nèi)，兩人算是主導(dǎo)了武漢文旅集團(tuán)（前世今生）的全過程發(fā)展。

資料顯示，武漢旅體集團(tuán)前身為2000年成立的武漢旅游國有控股（集團(tuán)）有限公司，2010年，集團(tuán)整體劃轉(zhuǎn)至東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)管委會(huì)，并正式更名為武漢旅游發(fā)展投資集團(tuán)。

此前，武漢旅游體育集團(tuán)業(yè)務(wù)范圍涵蓋旅游、體育、文化、新型城鎮(zhèn)建設(shè)等多個(gè)板塊。而在最近的一輪整合重組后，據(jù)官網(wǎng)信息，新成立的武漢文旅集團(tuán)聚焦文化、旅游、體育、園區(qū)、商業(yè)“五大板塊”（各板塊具體有哪些代表性項(xiàng)目，可查詢武漢文旅集團(tuán)官網(wǎng)信息）；

其他項(xiàng)目暫且不表，這里只談武漢文旅集團(tuán)“勇?lián)厝巍钡臐h口歷史風(fēng)貌區(qū)更新改造標(biāo)桿項(xiàng)目——巴公房子。

以下為漢口歷史風(fēng)貌區(qū)更新改造的背景資料：

作為武漢打造“長江文明之心”的重要展示區(qū)，“漢口歷史風(fēng)貌區(qū)”由沿江大道、江漢路、京漢大道、黃浦大街圍合區(qū)域構(gòu)成，整體面積6.02平方公里，百年歷史建筑群見證了武漢在近現(xiàn)代史中的變遷與發(fā)展。

在全國棚戶區(qū)改造接近尾聲，大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造的背景下，2019年，武漢提出城市更新“留改拆”并舉工作思路，要求在中心城區(qū)選取適當(dāng)區(qū)域，開展完善基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)改造、歷史風(fēng)貌街區(qū)更新和工業(yè)轉(zhuǎn)型等項(xiàng)目試點(diǎn)，形成可復(fù)制、可推廣的工作經(jīng)驗(yàn)。

2020年4月3日，武漢市發(fā)布《武漢市亮點(diǎn)片區(qū)建設(shè)工作方案（2020—2021年）》，提出打造江岸“歷史之徑”片區(qū)，集中展示漢口近代歷史文化，體現(xiàn)濱江歷史風(fēng)貌交織的空間特色。

2020年4月19日，武漢市發(fā)改委批復(fù)漢口歷史風(fēng)貌區(qū)舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，總投資144億元，其中，地方政府專項(xiàng)債100億元。

2020年10月15日，武漢旅游體育集團(tuán)分別與凱悅酒店集團(tuán)和日本UDS株式會(huì)社簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議及項(xiàng)目管理合同。

根據(jù)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，武漢旅游體育集團(tuán)與凱悅酒店集團(tuán)計(jì)劃把東湖碧波賓館改造提升為阿麗拉武漢東湖酒店，項(xiàng)目擬于當(dāng)月開工建設(shè)，2022年5月開業(yè)。武漢旅游體育集團(tuán)與日本UDS株式會(huì)社將對(duì)漢口歷史風(fēng)貌區(qū)的商業(yè)及文化休閑業(yè)態(tài)進(jìn)行提升。后者將作為顧問全程參與漢口歷史風(fēng)貌區(qū)巴公房子的設(shè)計(jì)、建設(shè)和后期運(yùn)營。還將通過日本UDS株式會(huì)社引進(jìn)全國首家國際高端藝術(shù)酒店品牌Anteroom。

2020年11月28日，漢口歷史風(fēng)貌區(qū)老舊小區(qū)改造及旅游功能提升——巴公房子保護(hù)性改造項(xiàng)目舉行開工儀式。

作為武漢旅游體育集團(tuán)在漢口歷史風(fēng)貌區(qū)舊城改造的首個(gè)開工項(xiàng)目，巴公房子建成于1910年，項(xiàng)目總建筑面積約12330平方米，包含大巴公房子（靠近蘭陵路側(cè)）和小巴公房子（靠近黎黃陂路側(cè)）兩棟建筑，由俄國茶商巴諾夫兄弟共同建造，是當(dāng)時(shí)俄租界的標(biāo)志性建筑，歷史上曾作為高級(jí)公寓使用。

2021年3月22日，在武漢市文化和旅游招商引資大會(huì)上，國家開發(fā)銀行、武漢旅游體育集團(tuán)就漢口歷史風(fēng)貌區(qū)文化旅游功能提升項(xiàng)目簽訂合作協(xié)議，簽約金額達(dá)200億元。

信息顯示，截至2024年底，武漢旅游體育集團(tuán)旗下重要在建工程合計(jì)已投入超151億元，其中，漢口歷史風(fēng)貌區(qū)改造項(xiàng)目期末數(shù)為36.49億元、巴公房子改造建設(shè)為6.63億元、武漢中組部舊址片區(qū)騰退為1.2億元、民眾樂園為6.35億元、外交部舊址修繕改造工程為1.06億元、保元里片區(qū)改造建設(shè)為1.09億、中共中央組織部舊址修繕工程為2975.72萬元；

2024年12月5日，改造歷史超4年的巴公房子官宣開業(yè)，不同于當(dāng)初宣傳引入日本高端藝術(shù)酒店品牌Anteroom，開業(yè)的巴公邸酒店為武漢文旅集團(tuán)自營，酒店包括45間客房，面積從45平方米到170平方米不等。

以6.63億元的改造成本來算，巴公房子酒店單房改造成本接近1500萬元，若換算成每平米造價(jià)，其改造成本則接近5.4萬元/m2。

要知道，上述6.63億元的改造建設(shè)投入還是2023年、2024年“其他減少”分別為10128.31萬元、5399.33萬元的結(jié)果（不確定是更改合同減少工程量、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案亦或是乙方違約賠償所致在內(nèi)的其他原因），若沒有上述“其他減少”，巴公房子改造建設(shè)投入將超8億元，合算下來的單房/單位面積造價(jià)數(shù)據(jù)將更為“炸裂”。

巴公房子酒店改造成本屬于哪個(gè)“段位”？聚焦歷史文保單位的非標(biāo)酒店改造，與武漢保有大量殖民建筑的開埠口岸天津、大連，可以提供相似案例作為參照。

以大連賓館為例，資料顯示，大連賓館位于大連市中山廣場4號(hào)，原名大和旅館， 于1914年建成，為歐洲文藝復(fù)興時(shí)期巴洛克風(fēng)格，入列第五批全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位（為大連中山廣場近代建筑群組成部分），建筑面積約1.14萬m2。

2023年2月，雅高集團(tuán)宣布與大連文旅集團(tuán)達(dá)成合作，共同在遼寧省大連市中山廣場打造大連賓館費(fèi)爾蒙酒店。大連賓館將以“修舊如舊”的方式進(jìn)行大規(guī)模修繕，以大連賓館費(fèi)爾蒙酒店的全新身份于2023年10月正式開門迎客，提供約70間客房。

根據(jù)2024年底大連賓館發(fā)布的中標(biāo)信息，大和旅館舊址保護(hù)利用及配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)金額1.35億元，若加上此前的項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)之類，合計(jì)成本約為1.5億元。

綜合上述數(shù)據(jù)測算，此次大連賓館翻新費(fèi)爾蒙酒店，單房改造成本約為214萬元，單位面積改造成本為1.52萬元/m2。

再看天津柏典酒店，2024年1月16日，嘉佩樂酒店集團(tuán)與天津河北區(qū)產(chǎn)發(fā)集團(tuán)簽署合作協(xié)議，將在意大利風(fēng)情區(qū)東西里打造柏典酒店項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2025年開業(yè)運(yùn)營，這是柏典酒店首次落戶我國北方地區(qū)。

據(jù)了解，柏典酒店是嘉佩樂酒店集團(tuán)旗下高端雅致生活方式品牌，此次落戶意風(fēng)區(qū)的項(xiàng)目總投資6.25億元，占地約1.8萬平方米，從民族路延伸至馬可波羅廣場，將在延續(xù)原有風(fēng)貌特征的基礎(chǔ)上，修復(fù)、翻新17棟歷史建筑并改造為酒店，規(guī)劃客房約150間（總建筑面積約3.25萬m2）。

以此推算，天津柏典酒店單房改造成本約為416.67萬元，單位面積造價(jià)約為1.92萬元/m2；

至于同期其他由歷史/文保建筑舊改而來的高端都市酒店/民宿（如2021年底開業(yè)的首鋼香格里拉、2023年9月開業(yè)的廣州海心沙英迪格酒店，亦或是重慶既下山SUNYATA酒店/既象?仁愛堂酒店），由于未查詢到相關(guān)投入數(shù)據(jù)，此處不便做對(duì)比。

巴公房子如此“逆天”的造價(jià)，而且還是選擇集團(tuán)自營酒店品牌，武漢文旅集團(tuán)究竟哪里來的底氣？

從業(yè)務(wù)布局來看，與國內(nèi)主流的國資文旅集團(tuán)不同，武漢文旅集團(tuán)旗下酒店板塊可以忽略不計(jì)（不在主營業(yè)務(wù)范疇）。但你要說武漢文旅在酒店領(lǐng)域?qū)儆诩儭靶卤白印保@話其實(shí)也不準(zhǔn)確。

因?yàn)槲錆h兩家外資高端酒店集團(tuán)旗下酒店——武漢香格里拉、武漢新世界酒店，武漢文旅集團(tuán)均為其股東（持股比例不高，但均入股多年）。即便不參與日常管理，多年耳濡目染，應(yīng)該給了武漢文旅集團(tuán)自營高端酒店些許信心。

2022年3月20日，武漢市旅游體育集團(tuán)舉行2022漢口歷史風(fēng)貌區(qū)h＋發(fā)布會(huì)。會(huì)上介紹，漢口歷史風(fēng)貌區(qū)改造加速推進(jìn)，新建成的首家全新酒店品牌“安坻”將于3月23日開業(yè)運(yùn)營。

作為漢口歷史風(fēng)貌區(qū)改造進(jìn)程中的一個(gè)重要項(xiàng)目，武漢風(fēng)貌安邸酒店在原紅旗大樓基礎(chǔ)上改造而來，其前身為永利銀行（1966年更名為紅旗大樓），該建筑風(fēng)格為鋼筋混凝土現(xiàn)代主義，于1949年建成，為漢口民國時(shí)期最后一座大型建筑。

武漢風(fēng)貌安坻酒店客房共68間，延續(xù)了HOTEL ANTEROOM的設(shè)計(jì)風(fēng)格，追求極致簡約。房間內(nèi)全部以木、棉、麻等自然材質(zhì)為主，突出清新自然。此外，酒店配有一間餐吧，一間酒吧和一所藝術(shù)空間，以凸顯其高級(jí)藝術(shù)生活方式。

如何具體量化武漢風(fēng)貌安坻酒店的高級(jí)感？從相關(guān)信息來看，武漢文旅集團(tuán)的投入不可謂不大。

以造價(jià)為例，根據(jù)此前武漢城市風(fēng)貌資產(chǎn)管理（集團(tuán)）有限公司發(fā)布的中標(biāo)信息，紅旗大樓改造項(xiàng)目工程總承包EPC（設(shè)計(jì)、采購、施工）中標(biāo)單位為蘇州金螳螂建筑裝飾股份有限公司中標(biāo)金額:6183.401718萬元。

依此推算，武漢風(fēng)貌安坻酒店的單房改造成本近百萬元。

據(jù)攜程信息，目前，武漢風(fēng)貌安邸酒店評(píng)分 4.7（點(diǎn)評(píng)數(shù)已超千條）,位列該平臺(tái)湖北設(shè)計(jì)感酒店榜No.5；

或許是武漢風(fēng)貌安邸酒店的“牛刀小試”，讓武漢文旅集團(tuán)對(duì)于更高段位的奢華酒店自營，有了些許信息。但從相關(guān)信息來看，其團(tuán)隊(duì)實(shí)際運(yùn)營效率，似乎與預(yù)期存在不小的偏差。

據(jù)攜程數(shù)據(jù)，截至目前，武漢巴公邸酒店評(píng)分4.8（點(diǎn)評(píng)數(shù)超358條），位列該平臺(tái)湖北設(shè)計(jì)感酒店榜榜首，但不同尋常的是，線上運(yùn)營方面，截至目前，所有點(diǎn)評(píng)均未回復(fù)（點(diǎn)評(píng)回復(fù)似乎不在該酒店OTA運(yùn)營人員職責(zé)范圍內(nèi)）。

另據(jù)企查查數(shù)據(jù)，2024年，武漢巴公邸酒店參保人數(shù)降至僅為7人，從人房比的角度考量，這顯然不該是一家奢華酒店（平日基礎(chǔ)房型定價(jià)在1200元左右，超越泛海費(fèi)爾蒙、襄投萬豪等在內(nèi)的武漢一眾國際聯(lián)號(hào)酒店）所應(yīng)有的服務(wù)人員配比。

回到最核心的投資回報(bào)，事實(shí)上，巴公房子項(xiàng)目如此高昂的改造成本，實(shí)際已經(jīng)脫離了常規(guī)的資管邏輯，上升到“玄學(xué)”范疇。

若以3%的利率來算（從實(shí)際數(shù)據(jù)來看，武漢旅游體育集團(tuán)綜合的債券利率其實(shí)更高），改造投入6.63億元的巴公邸酒店項(xiàng)目，其年利息為1989萬元；

根據(jù)國家旅游局的數(shù)據(jù)顯示，近年來五星級(jí)酒店市場承壓，其歷年投資回報(bào)率最高是2010年的4%，如果以該數(shù)據(jù)倒推，巴公房子項(xiàng)目如果想要年利潤覆蓋利息支出，其年?duì)I收需達(dá)到4.97億元。

換算成業(yè)界更容易理解的數(shù)據(jù)是，武漢巴公邸酒店若要實(shí)現(xiàn)年利潤覆蓋年利息支出，其日均Revpar需達(dá)到3萬元，這顯然屬于天方夜譚。

實(shí)際上，不止于巴公邸酒店，作為漢口歷史風(fēng)貌區(qū)改造的核心主體之一（其他國資參與主體還包括武漢城建、武漢工控等），武漢文旅集團(tuán)主導(dǎo)的眾多歷史建筑改造項(xiàng)目，其可行性研究可能需要“回爐重做”。

典型如改造成本同樣超6億元的民眾樂園，此前的2021年7月，武漢旅投集團(tuán)宣布與摩登天空合作，將共同把民眾樂園打造成為以文化、藝術(shù)、科技為核心引擎的城市青年文化創(chuàng)新文娛高地，后合作無疾而終；

而從建成開放后的市場反饋來看，武漢文旅集團(tuán)自營的投資回報(bào)效率，相比巴公房子或并無太大差距（實(shí)際離譜程度可能更甚）。

忍不住感慨，百年前漢口租界共造財(cái)富盛宴，百年后城市更新戰(zhàn)場再迎風(fēng)云激蕩，非標(biāo)舊改上下求索“難得其法”？透視地方國資爭相“過河”的盛況，某些人摸到的可能不是石頭，而是XX。

（轉(zhuǎn)自：中國地產(chǎn)基金百人會(huì)）