一塊三四米長的水泥墻皮從高樓轟然脫落，砸向樓下長凳旁的居民。

飛濺的碎石中，驚魂未定的業主黃先生臉色煞白：“要是砸到頭上可不得了！”這一幕發生在湖南永州冷水灘區西南花園C3區，成了壓垮居民對物業公司信任的最后一根稻草。

物業公司面對安全隱患的拖延推諉，讓居民們徹底心寒。

2015年，在收費難與業主壓力的夾擊下，物業公司黯然退場。

小區瞬間陷入“無人管”的境地——垃圾無人清運、水管頻繁爆裂、停電成為家常便飯。

當古塘社區黨委書記伍美榮一籌莫展之際，幾位普通居民站了出來：“實在不行，我們可以暫時管起來！”

一場居民自我拯救的社區革命悄然啟動。

01 絕境突圍，業主自管破土而出

物業撤離后的西南花園C3區滿目瘡痍：變壓器容量不足導致頻繁停電，預埋的自來水管口徑小且質量低劣，三天兩頭爆裂停水。更危險的是，風化松動的外墻磚塊隨時可能墜落傷人。

“說起以前，居民直搖頭。”小區自治委員會副主任周柏青回憶道。在社區黨委引導下，11名熱心業主組成自治委員會，提出一個大膽方案——業主自管，物業費降至每月每平方米0.32元（按0.4元標準，每年僅收10個月）。

這一收費標準僅為周邊小區的五分之一，286戶居民半信半疑。

自治委員會用行動作答：第一把火直指安全隱患，短短十幾天完成全部破損房檐修繕加固；第二把火對準出行痛點，完成南面、西面道路硬化。

眼見為實的變化讓居民們紛紛主動繳費。更令人驚喜的是，低收費下竟連年結余——五年積蓄達20余萬元，小區實現“造血式”運營。

02 “雙監督”模式，透明贏得民心

走進小區，迎面玻璃櫥窗內的“財務公開欄”格外醒目：工作人員工資補助表、支出明細統計表清晰張貼，大到院落整修、小到購置掃帚，每一分錢去向明明白白。

“財務透明是自管成功的命脈。”社區網格員馬蘇平一語道破關鍵。自治委員會創新建立“雙監督”機制：

• 財務監督：大額開支必經業主大會同意，小額支出需經手人、證明人、管賬副主任三方簽字。每年結余資金存為定期，提取須全體業委會成員到場。
• 服務監督：每季度召開單元長會議評議服務質量，居民可隨時提出意見。

更精妙的是用人策略。

業委會推行“三三制”結構：1/3黨員、1/3退休公職人員、1/3自由職業者。業委會主任由區林業局工作人員鄧新良擔任，管賬副主任則選定黨員身份的業主，確保公信力。

在精簡架構下，小區僅聘4名業主負責水電、保潔，外加4名專職保安保潔人員。所有服務人員由業委會直接管理，砍掉物業公司30%以上的管理費盤剝。

03 從質疑到推廣，自治模式星火燎原

當0.32元的物業費標準傳出，質疑聲四起：“8名服務人員年工資至少19萬，12萬物業費怎么夠？”“結余20萬肯定是騙局！”面對算賬黨的質疑，業委會副主任楊菊生笑著亮出底牌：

“停車費、廣告費、公共場地租金等收益全歸全體業主，這些錢都用在了刀刃上”

五年間，小區實現驚人蛻變：

• 更換爆裂主水管，終結“三天兩頭停水”
• 安裝20個監控攝像頭，治安案件歸零
• 閑置地變身健身廣場，添置娛樂設施
• 危險空地加裝護欄，杜絕亂曬衣被

“現在路燈亮了、車輛整齊、鄰里和諧，我們的心也跟著寬敞明亮了。”

曾經搖頭的老人們豎起大拇指。制度化管理、民主化決策、公開化監督、自治化選舉的“四化”模式，讓這個曾經的問題小區成為永州基層治理的標桿。

如今，這套模式已在永鴻花園、環衛小區等6個小區成功復制。在吉首市鎮溪街道，56個無人管理小區正通過“多方共建+跨區域支持”方式，探索著黨建引領下的自治新路徑。

04 自管模式的深層啟示

西南花園的成功絕非偶然。

它直擊傳統物業兩大痛點：服務性價比失衡與資金不透明。據中指研究院數據，2024年全國20城物業費均價達2.72元/平方米，武漢、南昌等地部分小區被迫降價40%。而業主自管通過三重變革破局：

• 成本重構：剝離物業公司利潤環節，直聘與分包結合
• 權責重置：業主從“被動付費”轉向“主動治理”
• 技術賦能：用監控、智能門禁降低人力成本

法律層面，《民法典》第二百八十四條明確賦予業主自管權利7。但成敗關鍵在人——正如小區居民感嘆：“怡河園不缺能人好人，缺的是耐心?！?/p>

站在煥然一新的小區里，周柏青道出真諦：“業主自治委員會繪就了小區自治最大同心圓。”

當居民們看著自己交的錢變成平整的路面、安全的護欄、明亮的路燈，那句“取之于民，用之于民”不再是一句口號，而是家門口觸手可及的變化。

也許每個小區都需要經歷這樣的覺醒：真正的家園守護者，從來不是西裝革履的物業經理，而是陽臺上晾曬衣被的平凡鄰居。