在日本新建公寓價(jià)格持續(xù)上漲的背景下，東京市中心的新建公寓仍然供不應(yīng)求，好地段的公寓真的是一房難求。那么，究竟是哪些人在購(gòu)買(mǎi)呢？

相信大多數(shù)人會(huì)認(rèn)為，這些買(mǎi)家應(yīng)該是海外投資者、日本富裕階層或者有實(shí)力的夫婦。

其實(shí)，除了這些人外，真正引人注目的是從市中心公寓轉(zhuǎn)向市中心公寓的“置換購(gòu)房組”，這些人大多是第二次或第三次購(gòu)買(mǎi)市中心的公寓。

為什么這么說(shuō)呢？

其原因是他們?cè)举?gòu)買(mǎi)的市中心公寓價(jià)格大幅上漲，可以將出售公寓獲得的利潤(rùn)作為定金，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格更高的公寓。換句話說(shuō)，他們是購(gòu)買(mǎi)公寓的贏家。

據(jù)了解，在日本房產(chǎn)泡沫破滅后，東京市中心的公寓曾一度打折出售。如果你當(dāng)時(shí)買(mǎi)了，現(xiàn)在就很容易成為幸運(yùn)的置換購(gòu)房者。

對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，置換購(gòu)房組是購(gòu)買(mǎi)高價(jià)公寓的潛在客戶(hù)。

話雖如此，現(xiàn)在東京市中心的新建公寓，3LDK戶(hù)型的公寓一般都要2億日元以上。因此，并不是所有的置換組都能輕松購(gòu)買(mǎi)。事實(shí)上，很多情況下只能貸款購(gòu)買(mǎi)。

這種 “市中心到市中心 ”的置換購(gòu)房族有哪些不為人知的情況？

回想起來(lái)，市中心公寓價(jià)格最便宜的時(shí)期是21世紀(jì)剛開(kāi)始的2001年至2008年。現(xiàn)如今，這些市中心公寓的二手價(jià)格已大幅上漲。

例如，2002年竣工的新橋站附近的東京雙子塔和品川站附近的品川V塔，在二手市場(chǎng)上的價(jià)格都上漲了兩倍多。在海灣地區(qū)，2005年竣工的世界城大廈和2008年竣工的THE TOKYO TOWERS的價(jià)值也翻了兩三倍。

這意味著，原本一套約5000萬(wàn)日元的3LDK公寓現(xiàn)在可以賣(mài)到1億多了。因此，如果他們賣(mài)房后，就可以拿著這賺到的6000多萬(wàn)日元現(xiàn)金就可以去買(mǎi)新公寓。

另外，如果是自住房屋且售價(jià)高于購(gòu)入價(jià)，你還可以享受“3000萬(wàn)日元特別扣除”的稅收優(yōu)惠。如果居住時(shí)間在3年以下，則無(wú)法享受該優(yōu)惠；但如果居住時(shí)間超過(guò)3年，則無(wú)需納稅或只需繳納很少的稅款。

不過(guò)，很少有購(gòu)房者表示自己購(gòu)房會(huì)出超過(guò)1億日元的定金。因?yàn)橘?gòu)房時(shí)除了頭金外，還需要繳納其它各種費(fèi)用，因此大多數(shù)人購(gòu)買(mǎi)新公寓的頭金都定在5000萬(wàn)日元左右。

如果用5000萬(wàn)日元的存款，購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值2億日元的3LDK的公寓，就需要貸款1.5億日元。雖然這有點(diǎn)夸張，但購(gòu)房者的真實(shí)想法是，如果買(mǎi)不起這么大的房子，他們就不會(huì)有購(gòu)買(mǎi)的意愿。

此外，如果新公寓的面積或設(shè)施規(guī)格不如現(xiàn)在居住的公寓，那他們就沒(méi)有換房的必要性了，這是因?yàn)橹脫Q族購(gòu)買(mǎi)新公寓是為了可以提升現(xiàn)有公寓的檔次，讓自己住得更舒適。

目前，想要在東京找一處地段更好，共用設(shè)施和住房設(shè)備更便利的公寓...... 能滿(mǎn)足這些條件的公寓大概只有東京市中心地段的大型公寓。

在東京23區(qū)內(nèi)，可以利用JR山手線車(chē)站的純市中心地區(qū)，尋找總戶(hù)數(shù)超過(guò)200戶(hù)的大規(guī)模公寓，一般就是超高層塔式公寓。

換句話說(shuō)，市中心的塔樓公寓往往會(huì)吸引“2 億日元預(yù)算 ”級(jí)別的買(mǎi)家，這也是市中心公寓價(jià)格上漲的原因之一。

如今，東京市中心的2LDK公寓通常超過(guò)1億日元， 3LDK公寓通常在2億日元級(jí)別。因此，首次購(gòu)房者根本買(mǎi)不起房。

縱觀日本房產(chǎn)史，日本房?jī)r(jià)最便宜的時(shí)期一個(gè)是在21世紀(jì)初，還有就是東日本大地震后，這兩個(gè)時(shí)期的人如果把握住機(jī)會(huì)買(mǎi)下的房產(chǎn)，對(duì)比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)真的是都賺瘋了。

1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，東京市中心等核心區(qū)域房?jī)r(jià)暴跌，部分地價(jià)跌幅超80%，1990年代初期至中期房?jī)r(jià)陷入長(zhǎng)期低迷。至2000年左右，東京住宅地價(jià)較泡沫高峰期跌幅超60%。

之后，東京公寓價(jià)格從2010年左右開(kāi)始回升。但沒(méi)過(guò)多久，東日本大地震發(fā)生。地震引發(fā)了新建公寓價(jià)格的再次下跌。2011年至2014年左右也是市中心公寓價(jià)格較低的時(shí)期。

在這兩個(gè)時(shí)期幸運(yùn)地購(gòu)買(mǎi)市中心公寓的人，如今已成為 “從市中心到市中心 ”置換購(gòu)房群體的核心。

那么，2001年至2014年首次購(gòu)買(mǎi)房子的人是哪一代人呢？

從“大多數(shù)人在30歲到35歲左右購(gòu)買(mǎi)自己的第一套房子”來(lái)計(jì)算的話，這一時(shí)期的購(gòu)房者為1970年到1980年左右出生的世代，即所謂的“冰河期世代”，他們擁有最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

然而，“冰河期世代”中有許多人找不到工作，無(wú)法成為正式員工。作為非正式雇員，他們的收入不穩(wěn)定，很難獲得抵押貸款。

盡管當(dāng)時(shí)市中心的公寓價(jià)格低廉，但他們并不具備貸款購(gòu)買(mǎi)公寓的條件，這對(duì)于“冰河世代 ”來(lái)說(shuō)是不幸的。

買(mǎi)房是人生的一件大事。什么時(shí)候買(mǎi)房，買(mǎi)什么樣的房子，每個(gè)人都有自己的考量。日本買(mǎi)房置業(yè)或者移居日本，請(qǐng)聯(lián)系旭不動(dòng)產(chǎn)（微信號(hào)：asahi-2013）。

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