家人們，今天咱可得好好嘮嘮一起物業糾紛案，這事兒啊，就跟一團亂麻似的，里頭的門道可多著呢，相信不少朋友都可能遇到過類似的情況，所以一定要認真聽！

案件初印象：一場看似普通的物業糾紛

這起案件源于“法意時評”的一位讀者，它是以小額訴訟的形式進行審理的，而且是一審終審。業主申請再審，結果還被駁回了。雖說判決結果明明白白，但業主在判決書里提出的那些問題，就跟石沉大海似的，一點回應都沒有。可別小瞧這些問題，它們可困擾著廣大業主呢，具有相當的代表性。而且啊，不同法院在處理類似案件時，判決結果也不盡相同。為了讓大家更清楚地了解情況，小編今天就來做一次案例分析，給大家客觀地呈現一些情況，供大家參考參考。

案發經過：從簽約到糾紛升級

咱們先把時間撥回到2023年7月8日，這一天，業主和物業公司簽了《物業服務協議》。協議里白紙黑字寫著，業主辦理入住手續的時候，得預付一年的物業服務費等費用。打那以后，業主每年1月1日都會預付一年的物業費等費用。要是業主沒按時足額繳納這些費用，就得按欠費總額每天3‰支付違約金。這里面的費用可不少，物業費就得2803元，二次增壓費是每月10元，一年下來就是120元，生活水池清洗費也是每月10元，一年120元，生活垃圾清運費是每月13元，不過這次只算了8個月，也就是104元，這些費用加起來可不是一筆小數目。

到了2025年1月份，物業公司坐不住了，以業主沒按合同交費為由，一紙訴狀把業主告上了法庭。這一下，雙方的矛盾算是徹底激化了，一場激烈的物業糾紛就此拉開帷幕。

物業訴求：要錢要違約金，底氣十足

物業公司作為原告，那訴求可明確了。一是判令業主支付2025年度物業管理費、二次增壓費、生活水池清洗費、生活垃圾清運費等費用，合計人民幣3147元。二是判令業主按欠費總額每天3‰支付違約金。這架勢，仿佛勝券在握，就等著法院支持他們的訴求，把該要的錢和違約金都拿到手。

業主抗辯：減免物業費，理由充分

業主作為被告，那也是有苦說不出，核心主張就是減免物業費。根據業主提供的答辯狀，物業服務存在九大類問題。咱們就挑幾個重點說說。

先說這合同簽訂的事兒，業主當初和物業簽《物業服務協議》的時候，壓根就不知道開發商和物業公司已經簽了一個對業主更有利的《前期物業服務合同》。那合同里，物業承擔的責任更多、更詳細，業主的監督權也比較全面。這就好比買東西，業主本來以為買的是個普通貨，結果發現還有個更好的版本，自己卻不知道，這不是虧大了嗎？

還有啊，當時收房的時候，物業拿出《物業服務合同》，態度強硬得很，說不簽的話，就不給房屋鑰匙和房屋質量數等材料。業主為了能順利拿到房子，沒辦法只能簽了。可這合同簽訂得也太不公平了，根據國家有關法律法規，合同簽訂應遵循公平、自愿、協商一致的原則。合同內容如果通過欺詐、脅迫手段訂立，并且損害國家利益，那可是無效合同啊！

再說說這滯納金標準，開發商和物業公司簽訂的《前期物業服務協議》、物業公司的《臨時管理規約業主手冊》規定的滯納金是每日萬分之五。可物業公司強迫業主簽訂的《前期物業服務協議》滯納金卻是每日千分之三。這差距可大了去了，每日千分之三的滯納金，年化利率超過100%，遠遠超出了合理的水平。這就好比借了錢，利息高得離譜，誰能受得了啊？業主覺得，應當按照對業主有利的較低標準進行認定。

法院判決：結果已出，爭議仍在

要是你當法官，你會怎么判呢？現在答案揭曉了。不過這判決過程和結果，可和常規的判決有很大差異。

一般的法院判決書，結構那叫一個清晰。先詳細列明庭審中原被告雙方的主張，就像把雙方的觀點都擺在桌面上，讓大家看得明明白白。隨后歸納出案件的爭議問題，把矛盾點都揪出來。然后，對于這些問題進行逐項分析和認定，就像給每個問題都做個“體檢”，看看對錯。最終，在這些分析和論證的基礎上得出最終的判決。

可這本案的判決呢，沒對當事人的答辯進行全面回應，也沒有歸納和分析案件爭議。只是挑選出法院認為與案件相關的部分事實，就進行判決了。

就拿物業公司未經招投標違規入駐這個問題來說，業主認為物業公司未經招投標，屬于違規入駐，物業合同無效。可法院呢，一方面認定《物業服務合同》有效，業主應當按照合同約定繳納物業費；另一方面，對于未經招投標入駐問題是否影響合同效力，卻未進行回應和論證。這就好比一場辯論賽，業主提出了一個很有力的觀點，結果評委不搭理，直接宣布結果，這能讓人信服嗎？在其他案件中，無論是認可或者否定合同效力，都會認定是手續違法，且有詳細的論證。比如“判了！物業不僅違法入駐，服務還差，拒繳物業費的業主竟敗訴了！”以及“判了！物業未經招標入駐，法院判合同無效，業主無需繳納物業費！”這些案例都給出了明確的論證，可本案卻沒有。

還有物業強迫業主簽訂物業服務協議，協議是否有效這個問題。業主當初簽合同的時候，既不知道有更優惠的合同，又被物業脅迫著簽了字，這合同能算數嗎？可法院判決書里，壓根就沒對這個問題進行回應。

兩份合同滯納金標準不同，哪一個為準？業主覺得應該按照對業主有利的較低標準認定，可法院判決書也沒回應這個問題，直接判定按照物業公司和業主簽訂的合同判決每日千分之三的違約金。這違約金標準這么高，業主的壓力得多大啊！

物業公司跟業主吵架，還將部分業主工作個人信息發布到物業群等侵權行為，業主認為這些行為反映了物業服務質量差，而且侵犯業主合法權益。可法院判決還是沒回應。

物業公司未按規定進行信息公示，業主認為物業公司沒有按照本市《物業管理辦法（試行）》對信息進行公示，存在違規行為。法院判決書依舊沒回應。

物業公司沒有對自己提供物業服務進行舉證，無法證明向業主提供服務。業主認為物業公司沒有對物業提供合格的服務提供證明，像員工花名冊打卡記錄、保安巡查記錄、保潔和檢查記錄、綠化養護記錄、消防值班記錄、設施設備的維護保養記錄、業主來訪來電記錄、咨詢投訴和跟蹤回訪記錄、業主滿意度記錄等，這些都沒有。可法院判決書在判決中未對此進行詳細回應，只是以《前期物業服務協議》認定雙方存在物業服務關系。

物業定價混亂、小區存在臟亂差等多項問題、物業存在多項違法行為，業主主張物業沒有履行合同，應當駁回物業的訴訟請求或者減免物業費。2024年6月6日社區組織了一場調解，業主在調解會上提出了27項具體問題，相關部門及領導也現場要求物業在6月30日前對合理性問題做出整改。可法院判決書還是沒回應。

整體上，法院認定業主和物業公司簽訂了《物業服務合同》，應當按照約定支付費用，否則應當支付違約金。

判決結果及分析建議：業主敗訴，背后有門道

先說說判決結果。一是由被告支付物業公司2025年度物業管理費、二次增壓費、生活水池清洗費、生活垃圾清運費等費用，合計人民幣3147元。二是被告向物業公司支付：以3147元為基數自2025年1月1日起按日利率千分之三計算至付清之日止的違約金。這結果一出來，業主心里肯定不好受。

咱們來分析分析這個判決。在物業費糾紛案件中，業主敗訴的概率確實比較大。但要是物業服務確實存在問題的話，法院也可能判決減免物業費。因為雙方都有違約，許多法院因此不判業主支付違約金，這也是公平原則的體現。就像有些案件，“判了！物業服務差，法院判決減免三成物業費！”以及“判了！物業服務存在瑕疵，業主不用交違約金，可減免物業費！”這些案例都體現了法院在判決時會考慮公平原則。

一般的判決書，對于原被告之間的爭議，會詳細敘述、論證和認定。如果不屬于本案物業費糾紛處理內容，法院也會在判決書中告知另行起訴。這樣有利于理清案件事實，也有利于增強雙方對判決的接受度。可本案的判決書，在這方面就做得不夠好。

在民事糾紛中，《合同》是最重要的判決依據。但是如果合同的簽約存在強迫、前置手續不合規、后續服務差、合同條款不公平等情況，法院也可以根據誠實信用、公平、平等等民法原則進行適當調整，甚至宣布合同無效。

再說說對業主的建議。本案判決結果雖然和其他物業費糾紛差不多，但審理過程很簡單，判決書也缺乏對一些重要問題的回應。部分原因是適用了“小額訴訟”程序。小額訴訟程序是法官獨任制，一審終審，各項程序和要求也簡單一些，目的是為了提升案件處理的效率。根據《民事訴訟法》165條規定：“基層人民法院和它派出的法庭審理事實清楚、權利義務關系明確、爭議不大的簡單金錢給付民事案件，標的額為各省、自治區、直轄市上年度就業人員年平均工資百分之五十以下的，適用小額訴訟的程序審理，實行一審終審。”根據這項規定，案件的標的額應當沒問題。但本案的事實清楚嗎？權利義務關系明確嗎？爭議不大嗎？這還真不好說。

如果案件不是一審終審，上訴到市一層級中院，超越基層，結果還是一樣嗎？對于訴訟參與人，如果認為案件爭議較大，最好努力不要讓法院適用小額訴訟程序。具體途徑如下：《民事訴訟法》第166條規定：“人民法院審理下列民事案件，不適用小額訴訟的程序：（一）人身關系、財產確權案件；（二）涉外案件；（三）需要評估、鑒定或者對訴前評估、鑒定結果有異議的案件；（四）一方當事人下落不明的案件；（五）當事人提出反訴的案件；（六）其他不宜適用小額訴訟的程序審理的案件。”本案中，業主如果在訴訟中提出反訴、評估鑒定等要求，便能避免適用小額訴訟程序。案件將由合議庭審理，程序也會更加嚴格，而且是二審終審，多了一道審理程序，這樣對業主來說，也更有保障。

家人們，這起物業糾紛案真是讓人感慨萬千。在現實生活中，物業和業主之間的矛盾屢見不鮮，希望大家都能從這起案例中吸取教訓。業主們要學會維護自己的合法權益，在遇到類似問題時，要勇敢地站出來，用法律武器保護自己。同時，也希望物業公司能夠提高服務質量，真正為業主著想，營造一個和諧美好的居住環境。如果你覺得這篇文章對你有幫助，別忘了關注我們，我們會持續為大家帶來更多有價值的時事分析和案例解讀！