中國西部地區的樓市，哪個城市是最靚的仔？估計大部分人的眼光比較一致，那就是成都。過去的七八年，成都的樓市表現相當搶眼。

一方面，它是整個西部地區最強的城市；另一方面，它也是中部、西部加上東北地區最強的城市。第三個層面，即便是放在全國范圍之內，過去三四年，成都樓市的抗跌性能夠排進全國前五，甚至是前三。所以在全國范圍之內，真有些朋友想去成都買房，不管是自住養老還是投資。

那目前成都的房價泡沫還有嗎？

咱們之前已經聊了多個城市的房價泡沫情況。今天就聊一下成都，我們依然從三個維度、三個指標來分析成都的房價泡沫，分別是房價收入比、租金收益率和成都房價的短期波動因子。

首先看一下成都的房價收入比，2024年成都的房價收入比是10倍。過去十幾年最高的點是2018年，達到13倍之后就開始震蕩式地往下走了，尤其是近三年下滑比較明顯。而成都房價收入比比較低的年份是在2012年到2016年，基本上是在8倍上下窄幅波動。房價收入比10倍，簡單說就是成都的一套房子，需要成都的家庭用10年的收入才能夠買得起。

要說這個數值高還是低？相比深圳的28倍，成都這個10倍低多了，但是相比貴陽的5倍，成都又高多了。那成都到底是高還是低？咱們需要指數化處理之后才能夠進行高低的比對。

經過指數化處理后，過去的十多年，成都的房價收入比指數，2024年這個指數是 -4 ，-4的含義就是10倍的房價收入比基本上接近過去十多年成都房價收入比的中間值，我們就默認它是一個比較合理的值。在歷史上，比較高估的時間段分別是2018年到2023年，比較低估的時間段是2011年到2016年。所以單純從房價收入比來看，成都目前房價沒泡沫了。

我們再來看第二個指標，租金收益率，它衡量的是成都的房價水平跟租金水平的比對關系。過去的十多年，成都的租金收益率比較高的時候是2012年到2016年，最高點接近4%。2016年下半年到2017年，成都房價暴漲，導致租金收益率跳水。

2018年以來，成都的租金收益率保持在2.3%左右，是一個橫盤走勢。2.3%是高是低？我們同樣把這個租金收益率，也就是租售比進行指數化處理。處理完后，目前這個指數是 -95，也就是低于歷史的平均水平。

2017年的上半年及之前，這個指數是正值，2017年下半年以來就開始進入到負值區間了。單純從這個指標來看，成都目前的房價水平相比租金水平還是高估了，也就是有點泡沫。

第三個指標是房價周期波動因子。這個指標具有創新性，是根據長期監測成都的房價在周期性波動中，有幾年是漲的，有幾年是跌的，有幾年是走平的來建立一個小模型，監測和評估它的房價運行是高是低。

這個數據表明，2014年到2016年上半年，成都的房價是低估的。2017年以來，成都的房價周期波動指數處于正值區間，就是存在高估，其中高估的頂峰是2021年的三季度，當時樓市特別熱，泡沫比較明顯。

最近幾個月以來，這個指數雖然是正值，但是已經比較小了。比如今年的4月份，這個值是13，已經非常接近于零軸了。所以從這個指標來看，目前全國絕大部分城市的房價周期波動指數都是負值，但是只有個別城市是正值，其中就包含成都，也就是過去幾年成都的房價下跌幅度要明顯小于其他的一些二線城市。

咱們把上述的三個細分指標，即房價收入比、租金收益率、房價周期波動指數進行綜合之后，得出一個衡量成都房價泡沫走勢的最終指標。這個最終指標表明，2014年一直到2016年，成都房價泡沫指數是負值，也就是沒有泡沫，房價還是低估的。

2017年開始就進入到正值區間了，開始滋生泡沫了，泡沫一直累加到了2021年的三季度達到最高峰。之后，隨著樓市調控、市場降溫，成都的房價進入到擠泡沫進程。目前泡沫比較小了，比如今年的4月份，這個指數是26，但它畢竟還是高過0。所以綜合來看，目前成都的房價依然存在著比較小的泡沫，存在泡沫就說明樓市從大周期來看調整不夠充分。

但這并非意味著成都的房價將會持續下跌很多年。房價泡沫指數畢竟是衡量房地產市場是否健康、是否合理的指標之一。另外還要看城市基本面，比如說城市的能級、城市的人口面、經濟面等等。因為成都的城市面非常強，所以可以部分地對沖掉目前成都房價泡沫還存在沒有擠完的這樣一個小幅的負面因子。