原創 劉博團隊

又一家知名大房企，驚爆財務困境。

今天，香港四大家族之一——鄭裕彤家族控股的、在香港上市的新世界發展（00017）股價大跌，盤中一度跌了超過10%，到收盤仍然跌了6.89%。

上圖是新世界發展的月線圖，其股價在2021年4月見頂后，以45度角不斷下行，到了今天收盤已經跌到了4.48港元，跟最高價43港元形成了巨大反差。

到今天收盤，當年千億市值的新世界發展，已經縮水到了只有112億港元。

是什么原因造成了公司股價不斷走低，今天再次大跌？

主要原因是，香港和內地的房地產都處于低迷期。雖然新世界發展在財務上，比內地很多大房企更謹慎，但也逃脫不了大環境的影響。

10多天前，新世界發展就傳出了一個不太好的消息：一筆5月16日到期的永續債未能贖回，該筆永續債的票面息將從6月16日起將由6.15%遞增至10.1%。（不能贖回的代價）

公司寧愿承受高達10.1%的利息，也不愿意及時贖回永續債，已經傳遞出了資金緊張的信號。

當時瑞銀就預言，從今天開始的一周，新世界發展可能宣布推遲支付所有永續債的利息。

而今天，這個消息再次獲得了證實。

據證券時報報道，新世界已經發布了公告：該公司根據各相關永續證券的條款和第4(d）條條件，已通知所有相關永續證券持有人，其已選擇將相關永續證券票息的分派，遞延至其各自的下一個分派支付日期。

今天的大跌，就是在上述背景下發生的。

新世界發展近期的業績到底如何？房地產相關業務在哪些城市？股價的持續下跌，將給聲名顯赫的鄭裕彤家族帶來哪些影響？

根據公開資料，目前新世界發展的房地產業務主要分布在香港，以及內地的廣州、深圳、上海、北京、杭州、武漢、沈陽、佛山等地。

公司在內地的不包括車庫的土地儲備總樓面面積約246萬平方米，住宅約為128萬平方米。

不過從營收占比看，香港仍然是公司最大糧倉，內地業務整體占比不到三分之一。

無奈香港的房地產市場也比較低迷，給公司業務增長帶來了壓力。

2024年，由于香港連續出臺重大房地產政策，比如在2月撤銷了針對非戶籍居民30%的印花稅，導致全年新房成交套數和金額均同比上漲了接近60%；但二手房市場表現一般，在成交套數同比上漲13.8%的情況下，總成交金額下滑了3.5%。

整體來看，香港房價在2024年下跌了6.5%左右，呈現以價換量的走勢。

去年9月，還爆出了新世界發展2024財年巨額虧損，鄭家新一代接班人鄭志剛辭任新世界發展行政總裁的消息。

公司隨后公布的2025上半財年（截至2024年12月31日的六個月內）的財務數據顯示，股東應占虧損為66.3億港元。

2024年到2025年，對于新世界發展來說可謂“流年不利”，公司財務開始變得捉襟見肘，企業形象也開始打折。

比如K11是新世界發展的商業旗艦品牌，凡到訪過香港K11的人無不印象深刻。

然而K11在深圳的首店，在今年4月28日開業后卻受到了廣泛的吐槽。很多人認為這是一次非常匆忙的開業，以至于商家進駐率僅50%、標識不清楚，洗手間的馬桶蓋與馬桶不匹配，部分區域“未開荒”、商場優惠信息亂碼等。

K11深圳店的面積比較大，周邊新房入住率不算太高，再加上位置有點偏，交通條件不算太好，未來能否維持足夠的人氣并盈利，還有待觀察。

如今，各大城市商業綜合體已經明顯過剩，如果沒有運營絕招，這類項目往往成為“錢坑”。想想看，王健林已經開始甩賣一線城市的萬達廣場了，可見線下零售的形勢有多么嚴峻。

新世界的各類產品系，對內地居民來說，也就K11有較大知名度。至于其住宅，在市場缺少品牌效應和辨識度，只能靠位置、配套來去化。

新世界發展會倒下嗎？

目前看，還不至于。

新世界發展有限公司近日發布數據顯示，在內地及香港業務均取得持續增長，本財年至今整體合約銷售約248億港元，已完成集團全年銷售目標逾95%。在香港，其項目“柏蔚森”和“皇都”，分別實現40億港元和36億港元的銷售額。

據報道，新世界發展已獲得銀行承諾，為875億港元的貸款進行再融資。據報公司已抵押其位于尖沙咀的維港文化匯（Victoria Dockside），獲取另一筆156億港元（約20億美元）的貸款。

但公司想走出困境，還需要相當一段時間。因為無論是香港還是內地的樓市，最近又出現了降溫態勢，需要出臺更多利好。

最后簡單介紹一下香港四大家族之一的鄭裕彤家族。

所謂香港四大家族，有先后兩個版本，代表兩個時代。港英時代是指周永泰家族、李佩材家族、何啟東家族、利希慎家族；回歸后是指郭得勝、李兆基、李嘉誠、鄭裕彤四大家族。

后面這個版本的四大家族知名度更高，而且都跟房地產行業密切關聯。

鄭裕彤家族的第一代，或者說實質性的開創者是鄭裕彤，生于1925年8月，廣東順德人。

鄭裕彤父親是廣州的綢緞商人鄭敬詒，與黃金商人周至元是同鄉兼好友，雙方指腹為婚，約為兒女親家。

后來，鄭裕彤父親的生意發展不如未來的岳父，所以他長大后到未來岳父在澳門的金店里打工，這個金店就是后來大名鼎鼎的周大福。

1943年，鄭裕彤跟妻子完婚；1946年，鄭裕彤被岳父派到了香港拓展業務。1956年正式接手整個周大福，并首創了“四條九足金”，一炮打響，成為香港行業翹楚。

1970年，鄭裕彤創建里新世界發展，開始介入房地產、基建等行業，后來還參與了內地很多重大項目，比如投資了武漢第二長江大橋，武漢天河國際機場等。1993年5月，收購瑞士一家擁有40間酒店的集團，使新世界集團成為全球最大的酒店管理集團之一 。

根據胡潤2023年百富榜，鄭裕彤家族（他本人在2016年去世）財富為1300億元人民幣。

如今這個家族已經傳承到第三代，傳到了鄭裕彤孫子鄭志剛手上。

鄭家的頭號商業旗艦，仍然是周大福而不是新世界發展。周大福目前的股票市值為1100多億港元；而新世界地產在恒大暴雷之前，一度也達到過1100億市值，目前縮水了將近90%！

在鄭裕彤家族歷史上，還有“拯救特朗普”的知名橋段。

上世紀90年代，特朗普一度瀕臨破產，私人飛機和游艇都被美國法院查封了。法院還規定，特朗普每頓飯的花費不能超過10美元。特朗普在曼哈頓辦公室，每天都能接到數十通討債電話。

這時候，特朗普還有一塊位于紐約曼哈頓西區31萬平方米的土地，希望引入有實力的合作伙伴，以盤活資產自救。

特朗普知道香港四大家族的威名，他通過關系聯系到了鄭裕彤。而鄭裕彤則安排其子鄭家純與瑞安集團掌門人羅康瑞（后來開發了上海新天地項目）聯手，以9000萬美元從特朗普處購得"河濱南"項目七成股份。

鄭羅二人為獲得該項目70%的股份，不僅接手了特朗普的部分債務，還承諾投入超過1億美元用于后續開發。

鄭羅組建了一個財團接手這塊土地后后，項目更名為“河濱南”，規劃為高端住宅區。到了2005年，恰逢美國樓市復蘇，財團以17.6億美元整體售出，創下紐約住宅交易最高歷史紀錄。

通過這筆交易，特朗普不僅成功削減了負債，還獲得了超過5億美元的盈利。

但這場交易完成后，特朗普將“恩人”告上了法庭，認為他們把這個項目套現的時候，要價偏低了，讓他沒有賺足。那場官司持續了至少四年，最終法官裁定特朗普敗訴。

如今風水輪流轉，輪到了特朗普權傾世界、風光無限，而鄭家的房地產業務陷入低迷。