朋友們，有沒有人好奇資本是怎么化債的？正好這兩天，王健林王總賣了48座萬達(dá)，我?guī)Т蠹铱纯礊槭裁淬y行放的水總是流不下去？

王總的這48座萬達(dá)，500億賣給了一個財團(tuán)。這個財團(tuán)由企鵝、某東系內(nèi)的資本，還有某個險資組成的一個基金。在交易價格的500億里面，這個基金自有資金出了50億，險資募來了150億，剩下的300億是銀行貸款，也就是說60%的資金還是要銀行出。銀行的抵押物肯定還是這48座商場。

那為什么王總自己不找銀行貸款呢？這應(yīng)該不是王總的償付能力，或者債務(wù)比例太高這些原因。這個財團(tuán)在2023年和萬達(dá)簽了對賭協(xié)議，要求萬達(dá)在2025年年底完成IPO。如果萬達(dá)不成功，要以年化8%的利率回購股權(quán)。如果現(xiàn)在萬達(dá)自己貸款拿到這些錢，觸發(fā)回購時也會面臨重組的問題。

抵押貸款的資金要優(yōu)先償還舊有債務(wù)，也就是說這些錢要優(yōu)先還給銀行，萬達(dá)就不一定會優(yōu)先用來回購泰盟的股份了，最后泰盟可能就會陷入困境。

現(xiàn)在財團(tuán)自己墊上這自有50億，相當(dāng)于用10%的資金撬動了銀行的300億，先把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿到自己手里，何樂而不為呢？萬達(dá)拿到這500億，大概率也是用來還其他的債。不管是誰的債，最后大多還是銀行的債。也就是泰盟出面做個并購，提前鎖定了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。原本某個銀行即將在萬達(dá)面臨的不良資產(chǎn)，同樣抵押的資產(chǎn)換成了另一個銀行面臨泰盟的新增貸款，這個債是不是就化解了？泰盟也不一定會好心幫銀行付利息。

這種撬動銀行貸款的并購應(yīng)該是設(shè)置了基金分層的，否則融不到險資。也就是說300億的貸款，銀行最多收3%的利息，剩下的利潤，150億優(yōu)先，或者至少和自有50億平級。只要收回來的資產(chǎn)運(yùn)營年化能夠超過銀行的貸款利率，那就有錢賺。目前大項目銀行的貸款利率都會在3%以下，剛好萬達(dá)的資產(chǎn)收益在2%點多，而它輕資產(chǎn)運(yùn)營的凈利潤能拿到15%。

資產(chǎn)回報率拉不上去，是因為自有物業(yè)的成本太重。脫離之后，收購的基金會怎么進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作管理呢？大概率還是返給萬達(dá)。萬達(dá)就算什么都不做，剝離了資產(chǎn)，保持目前的運(yùn)營模式，資產(chǎn)回報率自然就上來了。看似靠商業(yè)運(yùn)營賺錢，其實吃的是銀行低利息的利息差。

泰盟出資的50億和拉來的險資150億幾乎都是必賺的。就算目前這些商業(yè)資產(chǎn)貶值依然很厲害，也不要緊。萬達(dá)繼續(xù)剝離資產(chǎn)，利潤率自然就會上去。萬達(dá)要是IPO還有戲，到時候等廣大資金方接盤。要是還不行，只要銀行還放水，找第三個基金，再把上面這個過程走一遍，這就是放水、收換然后化債的過程，現(xiàn)在能看明白了吧。

對于銀行來說，這種操作空轉(zhuǎn)賺的風(fēng)險小于直接把水放下去。大概都聽明白了吧？我講的這個道理，大家也可以往自己的資產(chǎn)上套一套，不信大家拿出筆和紙盤算一下。