觀點網 自從2023年國企聯合介入舊改工作，廣州羅沖圍舊改的推進像按下了加速鍵。

羅沖圍片區位于廣州市白云區，西臨珠江西航道上游江畔，同時作為廣州的西部入口，承接著廣佛都市圈的部分交通。

在廣州眾多城中村改造項目中，羅沖圍舊改的起點是2014年，并不算 “第一批吃螃蟹”的舊村。

正因為羅沖圍片區是廣州西部的重要門戶，隨著近年來廣州城中村改造工作加速推進，羅沖圍舊改被提到更高的高度，改造速度已超越不少卡在不同難關的舊改項目。

日前，廣州市白云區發展改革局發布螺涌村、松南村、松北村舊改4宗安置地塊項目可研審批前公示，總投資共約212.8億元。

交給三家國企聯合統籌的羅沖圍舊改，距離蝶變似乎已經不遠了。

羅沖圍歷史

處在珠江與增步河交錯的半島上，羅沖圍最開始的轄內面積并沒有如今舊改實施范圍那么大。

追溯至最初，羅沖圍指的僅僅只有靠近增埗橋的螺涌圍與螺涌村，而“羅沖圍”則是螺涌圍簡化音譯的產物。

隨著改革開放深入，靠河而居的小鄉村在1984年增埗橋通車之后才真正與廣州市區相連，打通了陸地交通的羅沖圍成為市區向外溝通的橋梁，商貿開始興盛的羅沖圍迎來第一次高光時刻。

連通市區與北出口的增槎路逐步成型，沿途農田和魚塘消失，羅沖圍片區一座座廠房與倉庫建了起來，糖廠、水廠、水泥廠、電纜廠等工廠涌現。

名氣越來越大的同時，人們慢慢習慣將相鄰的松溪、槎龍等片區也納入羅沖圍的范圍。

只是，工廠為羅沖圍帶來了發展機遇，人口越加密集的同時也帶來了噪音、污染與交通堵塞，廠房眾多的低端產業成為羅沖圍片區轉型的結構困擾。

舊改成為羅沖圍突破困境的水中浮木。

2014年6月，廣州市人民政府辦公廳印發《羅沖圍片區更新改造工作方案》，明確提出要解決羅沖圍片區交通擁堵、人車混行、公共設施缺乏、低端產業聚集、破舊廠房林立等問題。

改造方案中，預計各項摸查、更新改造方案編制將于2014年底完成，最遲收儲交地日期定在了2016上半年，爭取2016年底前使羅沖圍片區的交通、環境、民生等得到明顯改善。

但改造方案獲批只是舊改漫漫長征路的第一步，更棘手的問題出現在改造過程中。

除了作為廣州西部的重要交通樞紐，羅沖圍片區臨近河道，和舊改項目收儲、搬遷工作同步進行不止有道路升級改造以及大橋建設工程，還有白云區水源保護和土地規劃工作。

2017年6月，有居民向廣東省政府提出問題反映，自2014年改造方案獲批之后羅沖圍舊改各項改造工程非常緩慢，甚至有些項目基本停止，與方案中定下的時間節點相差太遠，要求相關部門盡快落實各項改造項目。

根據批復，羅沖圍片區更新改造工作進展緩慢的主要原因，是當時白云區在進行水源保護區和土地利用總體規劃的調整，受此影響，片區更新改造項目因無法通過環境影響評價而處于停滯狀態。

盡管批復表示，調整工作已分別于2016年10月31日和2016年10月26日獲批，更新改造工作已恢復到正常推進階段，但羅沖圍舊改的進程依舊相對緩慢，直至2020年。

當時，羅沖圍舊改在廣州兩會中被著重點名，要將其打造為舊改示范區。隨著高度被拔高，項目也迎來了一位“貴客”。

2020年底，華為拿下羅沖圍片區內的華僑糖廠地塊，將布局在廣州的首個研發總部。

華為研發中心落戶，在一定程度上為羅沖圍舊改其中一項重點工程--產業結構升級開了個好頭。

因此，廣州于2021年1月向多個城中村改造項目發放專項借款，羅沖圍舊改獲得1億元借款，同時各項改造升級和動遷工作迎來多年期盼的提速。

舊改樣本

關注度提升之后，“沉默”多年的羅沖圍舊改，快速動了起來。

2021年底，松溪片區內的螺涌村與松南村傳來同意啟動范圍內更新改造的消息，成為羅沖圍舊改項目率先啟動改造的區域。

得益于華為進場，羅沖圍舊改破局時刻來臨，搭上快速列車之后，又在2023年迎來了國企聯合統籌操辦。

據觀點新媒體了解，2023年廣州灣區新岸城市開發投資有限公司成立，負責羅沖圍舊改推進工作，公司背后為市屬國企：珠江實業集團、白云城市開發投資集團和機場建設投資集團。

采用“政府主導+國企做地”模式，羅沖圍片區對標珠江新城，未來將打造成科技商貿未來城，從早期的“廣州西岸”升級為“灣區新岸”。

作為先行區域，包含松南村、螺涌村、松北村的松溪片區改造實施范圍面積213.15公頃，規劃總建設量382.39萬平方米。

2024年6月，松溪片區完成福星摩配市場清場，啟動首批拆遷；同年9月完成三大摩配城拆除，超1500家商戶搬遷，10月青橋街主體工程完工。

首批安置工程動工儀式在2024年9月底啟動，成為舊改項目首個進入復建階段的區域。

潭村片區隨后啟動，雖然在2024年初因6600元/平方米的貨幣補償標準一度陷入停滯，但拉鋸之下，于同年10年重啟改造工作，補償標準提高至7590元/平方米，征收17萬平方米土地，安置房建設迅速開啟。

時間來到今年，羅沖圍舊改首開片區的首期安置房建設全面啟動，3800套房源預計2026年底交付，同步規劃商業中心、文體中心等配套設施。

5月，潭村片區一期回遷房正式奠基，并啟動二期回遷地塊永豐五金城牌坊拆卸儀式，在預期時間表范圍內實現一、二期安置區的“一建一拆”。

同月，白云區發展改革局發布了松溪片區螺涌村、松南村、松北村舊改4宗安置地塊項目可研審批前公示，總投資共約212.8億。

作為重點改造工程，羅沖圍舊改目前最“緊迫”的任務，其實是補償方案落定。

今年3月，廣州市白云區土地研發中心針對白云區螺涌村、松南村、松北村城中村改造項目中的校園路東側佳麗軒、佳星樓地塊國有土地上房屋征收補償方案，公開征求公眾意見。

補償方案共提供了貨幣補償、房屋產權調換、房票安置、購買存量商品住房安置等多種補償方式供被征收人選擇。

其中，貨幣補償指導價為22500元/平方米，加上征收獎勵、棄產獎勵、搬遷時限獎勵、搬遷費等，最高補償標準可達38550元/平方米。

5月8日，螺涌村、松南村、松北村改造項目中松南片區、校園路和螺涌北路周邊地塊土地征收補償方案釋出。

2025年即將過半，松溪片區逐步開啟地塊征收工作，追逐著年底進入全面復建期的目標。

在過去，羅沖圍片區的配套建設無論是交通、教育、商業都不算拔尖，舊改的意義除了改變城市面貌，還有增加片區配套。

雖有華為研發中心落戶加持，但舊改項目范圍廣、時間跨度大，征收能為改造加速，卻解決不了當地居民在原址回遷與異地搬遷選擇上的左右為難。

不論選擇如何，可以預見的是，被聚光燈照耀下的羅沖圍，舊村蝶變已在不遠處。

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