觀點網 作為國內冷鏈行業的早期探索者，萬緯物流體現著地產時代轉型的縮影與中國冷鏈物流行業的進化階段。

產城園區評論獲悉，初期，萬緯物流主要聚焦于物流倉儲設施的開發與建設，依托萬科在房地產領域積累的經驗和資源，慢慢在物流地產領域站穩腳跟，并發展冷鏈業務。

然而，面對如今萬科的流動性壓力，這家擁有1200萬平方米倉儲體量、擁有160個物流園區、覆蓋47城的冷鏈物流企業，正成為萬科經營危機中具備份量的融資籌碼。

此前有消息稱萬科決定與新加坡政府投資公司談判關于出售萬緯物流控股權的具體事項，而后萬科又將萬緯物流約270億元的股權出質。

因這筆股權質押，萬科得以與招商銀行等金融機構簽訂協議并獲得200億元銀團貸款，打破自2020年以來房地產單筆貸款金額的最高點。

母公司面臨資金壓力，萬緯物流同樣需要轉型適應，整體業務開始從傳統重資產轉向輕資產運營服務，開始研究物流行業數字化解決方案。

重輕之間

萬科曾于2024年年報中坦露關于物流業態無形的擔憂，“高標庫租金承壓，市場供應放量，核心地區需求相對穩定。需求側，電商消費增速放緩，客戶對物流及供應鏈服務存在降本增效的訴求；供給側，隨著新增供應持續增加，多數區域的項目存在以價換量、優先去化的趨勢?！备鶕腊钗豪硎藞蟾?，2024年物流市場的整體租金水平同比下降9.7%。

在冷鏈方面，冷鏈受到新增供應持續入市、大宗貿易類客戶進口量下行影響，部分區域冷鏈市場競爭激烈，餐飲、商超零售等行業需求依然保持穩定。

作為萬科旗下物流倉儲服務及一體化供應鏈解決方案平臺，2024年內萬緯物流倉儲業務實現營業收入39.7億元。其中高標庫收入21.3億元；冷鏈營業收入18.4億元，相較于2023年均有小幅度下滑。

回顧2023年的數據，萬緯物流新開業8個項目，合計可租賃建筑面積43.9萬平方米；其中冷鏈7個，可租賃建筑面積30.6萬平方米；高標庫1個，可租賃建筑面積13.3萬平方米。

而來到2024年，萬緯物流選擇不公開新開業項目數量，業績表現被模糊為布局城市，年內在武漢、合肥、濟南等9個城市布局新的冷鏈園區。

截至報告期末，累計開業項目可租賃建筑面積1002萬平方米，其中高標庫可租賃建筑面積852萬平方米，穩定期出租率為88%，冷鏈可租賃建筑面積150萬平方米，穩定期的庫容使用率為77%。

萬科特別點出萬緯物流的輕資產屬性：“積極探索以輕資產的模式拓展業務布局?！笔聦嵣?，該公司從2021年就開始規劃萬緯物流輕資產發展路線。

彼時，萬緯物流擴張速度已逐漸放緩，2021年新增總建面21.13萬平方米，創萬緯物流成立七年的新低數據，2022年上半年新增物流項目5個，增速小幅回升但營收計劃中保持35%以上的增長卻未完成，反而出現下滑。

據萬緯冷鏈物流總經理陳君城該年接受觀點新媒體專訪時解釋，萬緯嘗試通過收并購途徑獲取項目，但市場上標的較少，質量也難以達到要求，因此自建的比例更高，機會型投資較少。

而新增自建項目又受到外圍環境因素影響，其坦言，萬緯物流增放緩更多是被動的結果。“萬緯物流也嘗試做一些輕資產模式，盡可能保持一定的增速?！痹捳Z間，輕資產模式已然在此時就已成為萬緯物流全新的業務走向，也預示了萬緯物流從初出茅廬的倉儲服務商到一體化供應鏈服務商的轉變之路。

在冷鏈上，2023年，深國際與萬緯物流通過“重資產+輕資產”創新模式成立冷鏈運營公司萬緯深國際冷鏈物流（深圳）有限公司，該公司由萬緯物流為主導，持有65%股權，深國際持有剩余35%股權，在南京與深圳項目展開合作。

路線打底

輕重并行的重要節點從萬緯物流注重起數字化供應鏈服務開始。

發展近8個年頭后，萬緯物流意識到單純依靠倉庫出租獲取收益不足以支撐起營收賬面，加上近幾年更多玩家涌入，冷庫設備資源逐漸增多，未來供大于求的局面也會直接導致租金水平的下滑。

2023年，萬緯物流與國內最大的大宗供應鏈服務企業之一廈門建發戰略合作簽約，雙方同意通過萬緯物流全國倉網布局，滿足建發股份全溫層業務運作需求，此外還將在物流資產投資和運營等方面共同探索創新的合作方式。

而廈門建發深耕華東、華南市場，拓展東北和中西部區域市場的戰略，基本與萬緯物流的業務軌跡相似。廈門建發在年報中還提及深度融合AI及數智技術的計劃，希望在業務流程、風險管理、智能決策等方面實現升級。這一點，也對應上了萬緯物流2024年開始對于數字化探索進化至供應鏈AI應用的動作。

“一直以來，萬緯物流對數字化投入十分重視，2019年萬緯物流與一家專注于供應鏈AI的初創企業合資成立了科技公司，進行AI等數字技術的研發，并將成果應用于物流場景中。”

據萬緯物流大客戶中心解決方案總監丁力公開表示，目前萬緯物流在茶餐飲、商超、快消、水果、肉類、水產、乳制品等行業中，都通過自研的系統平臺，嵌入AI能力，進一步提供數字化與供應鏈服務。

截至目前，萬緯物流運用大模型幫合作企業連接上游超100家不同的供應商、四十家倉庫以及末端的16000家門店，實現節約物流成本。

為承接輕資產戰略布局，萬緯物流還提出了倉配一體化的營業思路，這是萬緯物流所規劃供應鏈一體化的雛形。

事實上，不同的運營主體所面臨的倉配一體化課題不盡相同，運營主體可以大致分為平臺型、快遞公司型、第三方物流企業型和生產制造類貨主型，萬緯物流更傾向于第三方物流企業類型。

不同于京東、順豐、百世等公司，萬緯物流本質上是倉儲物流服務商，需要自建倉、與快遞企業合作的形式才可以實現倉配一體化，此外，作為曾經的重資產物流企業，萬緯物流的確需要更完備的平臺來協調其發展的一體化服務。

據產城園區評論了解，截至目前，萬緯物流年內落地多家“萬店配”統倉共配產品，截止2024年12月，累計在全國開設526條線路，覆蓋全國254個地級市。

客戶發掘方面，萬緯在2024年的拓展方向沒有太大變化，除去佳沛等合作多年的老客戶，其還主要在餐飲、水果這一類行業尋找客戶，例如天好咖啡、KUMOKUMO甜品，以及新西蘭樂淇蘋果等。

萬緯物流同樣需要與傳統快遞企業進行合作，例如順豐、華鼎冷鏈科技、恒冰物流。

值得注意的是，在萬緯物流與順豐官宣合作的同一個月，萬緯迎來自己首支REIT項目--華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT于深交所發布招募說明書，正式進入發行階段。

項目的底層資產涉及華南及華東區域：佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，三個項目合計建筑面積26.77萬平方米，總可租賃面積為24.6萬平方米，總估值11.49億元。

募集說明書數據顯示，上述三宗園區2023年平均出租率分別為96%、88%、88%，穩定出租率主要來自三大主力租戶的貢獻，但租戶集中度過高也有可能給REIT帶來業務隱患。

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