不得不說，江寧行動力很強！

就在最近，江寧規劃和自然資源局官網公示了兩則土地收回公告，指向竹山路景楓G96、朗詩玲瓏嶼北側景楓正和大廈地塊。

根據公告，這兩塊地的國有建設用地使用權都被正式收回。結合此前地塊用地性質變更規劃，銳評君猜測，兩幅優質涉宅地塊將很快亮相南京土地市場。

江寧核心地段+迭代改善產品的絕擺組合，可以期待起來了。

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先看兩幅被收回地塊的情況。

南京東方景志置業有限公司國有建設用地，對應竹山路景楓G96地塊

根據公告，2020年，南京東方景志置業有限公司以11.6億底價取得位于江寧高新園天元中路以北、竹山路以西一宗國有建設用地使用權，即竹山路G96。

圖片拍攝于2021年4月

地塊為商辦混合用地、基層社區中心，綜合容積率4.53，面積為87103.80平方米，不動產權證號為：蘇（2021）寧江不動產權第0033620號、0033819號、0033741號。

按照當時的規劃，G96將建設一座150米高的標志性塔樓、一座體量不低于15萬方的購物中心、一座3萬方的地上停車樓、兩座酒店、建筑面積不小于5400㎡的地鐵竹山路站換乘廳等。

毋庸置疑，這座綜合體對江寧意義重大，早在2022年江寧發布就公布了綜合體的案名：景楓城，計劃開竣工時間節點為2021年10月至2024年10月。

但由于建筑業態多、要求自持比例較大，且為雙地鐵上蓋，景楓G96的整體開發建設難度并不小，一度進展緩慢、停工過，甚至于去年2月被列入江寧區閑置土地名單內。

今年4月底，沉寂已久的景楓G96地塊有了大動作。

官方出手，對地塊用地性質進行爆改：

①由兩幅商辦混合用地合并為一幅商住混合用地，容積率由5調整至2.2，建筑高度也從150米調整至80米內；

②商業辦公建筑比例大幅縮小，占地上總建筑面積比例為15%-30%；

③ 地鐵1、5號線竹山路站的換乘大廳仍設置在地塊內，且明確該換乘大廳要與商業、辦公功能一體化設計，合理組織交通流線。

在當時，官方文件并未明確G96調改用地性質后，是繼續交由景楓開發，還是收回后重新走招拍掛流程，現在，地塊的走向塵埃落定。

就在用地性質爆改一個月后，地塊收回公告正式公示。

這意味著，守著1、5號線竹山路站雙地鐵口，江寧核心區將很快有優質涉宅地塊上新，住宅業態最高可占比85%！

南京瑞沨生物科技有限公司國有建設用地，對應景楓正和大廈地塊

景楓正和大廈地塊，對于不少老江寧而言不陌生了。這塊地在朗詩玲瓏嶼北側，與中海龍灣財富中心隔一條天元中路對望。

與景楓G96比，這塊地的經歷坎坷多了。

早在2004年，南京吉馬新型材料有限公司取得該地塊，用途為工業用地。

拿到地塊后，景楓并沒有急著開發起來，反而是配合城市建設需要，分兩次被收回部分土地。

直到2016年，地塊變更規劃用途為科研用地，且用地單位更名為南京瑞沨生物科技有限公司。

天眼查顯示，無論是南京吉馬新型材料有限公司，還是南京瑞沨生物科技有限公司，實際控股人都是張景春。而張景春，正是江蘇景楓投資控股集團有限公司的總經理。

景楓官網顯示，景楓獲得地塊后，將其命名為景楓正和大廈，按照當時的計劃，將打造成集商業、辦公、公寓為一體的現代化研發辦公建筑群。

但計劃不如變化，這個項目一直沒能推進下去，曬地皮到現在。

直到今年4月底，官方發布了地塊用地性質變更公告：

地塊原先為科研設計用地，容積率≤4.0，建筑密度≤50%，建筑高度≤100米，綠地率≥20%，可兼容20%的商業設施。

規劃調整后，地塊變更為二類居住用地，容積率≤1.8，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米、綠地率≥30%。

現在，幾乎與景楓G96同一時間，景楓正和大廈所在地塊的使用權也被正式收回。

這兩塊地平整易開發，周邊交通、商業、教育、醫療等資源完備，可以稱得上是這幾年江寧不可多得的績優地。參考仁恒龍灣、嘉和華府的流速，未來大概率不愁賣，估計拍地環節就得搶。

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除了景楓G96、景楓正和大廈所在地塊，今年江寧百家湖一帶，還有一塊低密宅地要上新。

這塊地在雙龍大道和高湖路交匯處，現狀是江寧水務集團的辦公樓、水域和綠地等。

最近，南京市規劃和自然資源局官網公示了地塊的控制性詳細規劃，用地性質由供水用地（U11）調整為二類居住用地（R2），容積率≤1.6，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%。

容積率控制在1.6，建筑高度不超過35米，疊加可做第四代住宅等迭代改善產品，這塊地的底子有多好，不用多說吧？

但銳評君認為，地段優勢讓地塊更加迷人。不妨從地圖上欣賞：

扼守城市干道，地塊周邊的交通毛細管網很豐滿，地鐵1號線百家湖站、3號線九龍湖站，也都距離地塊不遠。

景楓中心、百家湖1912、江寧金鷹、21世紀太陽城等商業天團，是步行可達的友好距離。

地塊周邊的住區，以江寧早期的中國人家、頤和美地等低密小區，后來的萬科翡翠公園等為主，一定程度上保證了城市界面的純粹。

還有驚喜。地塊南側就是牛首山河，這幾年，江寧大搞生態保護，并沿著河岸開發了步道，走出家門就能享受天然氧吧。晴天的傍晚，晚霞、牛首山等，都能盡收眼底。

再走遠一些，九龍湖、百家湖，也是日常放空的后花園。

距離這塊由供水用地爆改為純宅地的地塊不遠，九龍湖將迎來首個四代宅，而且是金茂府系。

今年4月底，經過72輪競價，金茂以11.4億總價拿下九龍湖G18地塊，成交樓面價17289元/㎡，是近年來江寧成交熱度最高、競爭最激烈的宅地。

半個月后，G18地塊規劃光速出爐：

擬建5棟15-17層小高層、3棟9層洋房；建筑立面，為江寧首個全鋁板外立面；戶型建面約140-220㎡，疊加四代宅的優勢，得房率將高達約100%，為區域內首個低密第四代住宅。

更令江寧改善買家心動的是，拿地當天，金茂就官宣要把G18地塊打造成金茂府系高端產品。

容積率1.8+金茂府+低密四代宅+純改善戶型+九龍湖公園里，金茂G18項目，無疑是今年江寧最值得期待的改善新品。

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一個問題，今年江寧為何密集盤活低效用地，扎堆釋放優質涉宅地塊？

銳評君認為，這是三方共贏的好事。

第一，避免城市攤大餅式擴張，提升土地資源配置效率；

第二，優化江寧人居結構、穩定市場預期，在稀缺地段、資源集中的土地上適配高品質改善型新品；

第三，低效用地盤活后，土地出讓金等可以增加官方財政收入，進而用以建設更美好的城市，實現良性循環。

后續江寧會不會有新的重磅宅地騰挪出來，我們不得而知，但至此江寧的改善邏輯已經明了：回歸城市中心。

我們知道，江寧的核心區域無非百家湖、九龍湖、小龍灣、東山。但囿于有限的土地供應，偏保守的產品定位，令人眼前一亮的迭代改善選項并不多。

隨著城市發展逐步回歸中心化，江寧的思路非常清晰，不遺余力為城市中心的改善人居格局洗牌。

一方面，這幾年東山陸續拿出一些位置還不錯的地塊供應，比如中天金寧風華、中建東山樾府等，精準滿足地緣改善需求。

另一方面，在小龍灣、百家湖、九龍湖挖潛，計劃今年入市的九龍湖金茂G18，即將拍賣的三幅優質宅地，就是典型范例。

這些地塊都有共同點：位于江寧中心地段，擁有多維度的城市資源，可謂在最好的土地上，開發迭代住宅產品。那么，接下來江寧的改善邏輯一定是回歸中心地段、擁抱優質城市資源。