昨日，廣州自規局發布瑤臺城中村改造項目（一期）批前公示。

今年以來，瑤臺村舊改動作不斷，喊了20多年要改造的它，現在終于開啟加速度。

3月4日，瑤臺沙涌南片區補償征求意見方案出爐

4月底，復建房戶型出爐

5月16日，發布房建工程勘察、方案等招標公告

5月23日，發布沙涌南國有土地房屋拆補調整；征收3宗地；發布瑤臺集體土地拆補方案

6月3日，發布改造項目（一期）批前公示

通過對比發現，瑤臺城中村改造項目（一期）的規劃有一點改動。按照原來規劃，項目一期將建5棟住宅和3棟辦公樓，其中住宅有24層。

截圖來源：廣東省投資項目在線審批監管平臺但據廣州自規局最新的批前公示，項目一期一共有4棟住宅，層高為31-32層。

與此前相比，住宅減少了一棟，但每棟層高增加了7-8層。

樂居君猜測此次調整原因與瑤臺村創新實行“舊改收房”有關，使得企業無需建更多棟回遷房。

去年11月底，瑤臺村以限價42246元/㎡收購周邊5公里以內的新房，符合條件的就只有全新盤君越府，到了今年，君越府一口氣簽了197套住宅，總建面約1.79萬㎡，與此前瑤臺村招標公告的收房規模基本一致。

瑤臺村的“舊改收房”模式，不僅減輕了開發商的壓力，也縮短了安置周期，讓村民盡快“原地回遷”。

再來看看更新過后的瑤臺城中村改造項目（一期）規劃。住宅部分，1棟、2棟、3棟挨著同德圍南北高架，4棟處于小區內部，相對安靜一點。

住宅的對面會建兩棟酒店，一棟辦公樓。兩棟酒店均為26層，同時還打造了2-3層商業；而辦公樓則有28層。

雖然是安置區，但小區都配套了社區服務站、公交站場、快遞送達設施、小區游園等配套。

而且從規劃圖看來，小區園林綠化覆蓋率也挺高，與之前臟亂差的城中村相比，村民居住環境得到很大改善。

瑤臺城中村改造項目（一期）首開區效果圖

每次瑤臺村傳出舊改新消息，都會引發關注，原因是它位置實在太好了。

其位于越秀北片區、三元里以東，地處越秀白云交界處，由王圣堂、沙涌南以及瑤臺3條自然村組成。

周邊有地鐵2號線三元里站、5號線廣州火車站，還有廣園西路、機場高速、廣州環城高速路環繞，交通便利。

早在2009年，瑤臺就與西坑、登峰、農林、寺右和楊箕6個城中村被納入首批改造計劃中。

但長久以來，除了楊箕完成任務，其余幾條村都鮮有動靜。

直至2021年，瑤臺村的改造才動作頻頻，先有基礎數據調查，再有舊改宣傳點開設。

2024年9月，瑤臺村首開區，也就是上面說到的一期，正式動工，工期預計是兩年。

到了今天，規劃圖又略調了一版。

如果按照最初規劃，預計在明年，村民就能入住一期的新房子了。資

料顯示，瑤臺村復建房采用3梯9戶的設計，1:3的梯戶比在回遷房中算中規中矩。

具體戶型方面，涵蓋建面約48-120㎡一房至四房，使用率約88%-100%，戶型越大，使用率越高。

雖然瑤臺村復建房使用率與新規產品比稍遜色，但也比周邊商品房好一點。

從之前網友爆出的戶型圖看來，瑤臺村復建房戶型跟市面上主流產品差不多，都是方方正正，廳出陽臺，臥室帶飄窗。

除了等安置房，村民還可選擇前面提到的君越府，更快實現“原地回遷”。

至于村民和外界最關注的拆遷補償方案方面，住宅的基礎補償最高可達2.5萬元/㎡，再加上征收獎勵、搬遷時限獎勵等，貨幣補償最高可達4.4萬元/㎡。

這個方案放在廣州市區算是中等水平，比一路之隔白云三元里（3.85萬元/㎡）高，但比不上5.6-6萬元/㎡的海珠新中軸、荔灣山村、坑口、聚龍灣等舊改項目。

貝殼網顯示，目前瑤臺村周邊二手房單價大多2字頭。

整個瑤臺村舊改項目分為7個地塊，按照難易程度，計劃在2025-2027年陸續完成征收開發工作。

2024年7月16日審議通過的《越秀區瑤臺村城市更新單元詳細規劃》，透露了改造后的幾個亮點：

1、提供超95萬㎡優質產業空間，沿廣園西路形成高質量產業集群，重點發展科創產業、高端服務、專業市場綜合體、服務貿易與時尚消費產業；

2、美博城片區升級改造，將打造35萬㎡時尚開放的花園式商貿綜合體；

3、范圍內新增4條涉鐵通道、銜接2條穿快速路通道、疏通7條主次干道；

4、落實14號線瑤臺站、佛5機務段站，彌補機務段、瑤臺片區的地鐵覆蓋率空白，實現規劃范圍站點800米覆蓋率提升至90%；

5、打造7個社區中心，此外，還有文博展館、潮流時尚館等。

設計示意圖（最終以官方批復為準

瑤臺村的成功改造，不僅會為越秀區樓市注入活力，更重要的是它將讓廣州城市形象大幅提升。

項目建成后，片區將徹底蛻變為設施完善、交通暢達、環境宜人的現代化商住示范區，顯著提升城市界面品質；

此外，作為火車站片區改造的關鍵引擎，該項目將推動形成廣州主城區稀缺的大規模連片開發區，不僅有效盤活越秀區存量土地資源，更將通過整體規劃重塑城市空間格局，打造城市更新樣板區，為廣州城市形象升級提供示范性案例。