北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，基本情況是，現在沒有孩子，未來想要兩個，工作在廣渠門，購房預算1500w上下可浮動，想買三居。我和隊友都算小鎮做題家出身，雖然不希望太卷，但也想盡可能給孩子提供優質教育環境。隊友在南苑機場附近工作，滿足1個小時左右通勤即可。

1、買富力城D，等孩子上學在東城南邊僅占坑不搬家。但是多少有點嫌棄學校不夠好，抹殺了孩子的部分可能性。

2、買富力城D，等孩子上學西城另買一套，搬過去。但是擔心未來西城學區好又宜居的三居買不起。但真是好學區的話，我其實可以接受樓齡差一點。

3、買東城通勤近的，比如幸福家園/本家潤園一期/富貴園一區/水上華城/冠城名敦道B區，三居。幸福家園和本家潤園誰的學區好呀？這倆小區其實都得1700-1900了。好處是等孩子上學不用再占坑，但是未來6年可能要犧牲部分居住屬性。冠城對應的學校好像不是特別好，而且也超貴。

4、買西城三居/兩居。三居現在能買的起萬和世家/楓樺豪景之類的，對應學校不太好，未來還得附近再買占坑。最近開始考慮兩居，比如中信城，部分戶型能改三居，一衛好像也能改兩衛。但是通勤上遠一些，西城溢價走勢也不確定，好處就是孩子出生落戶西城，小學入學確定性高。甚至考慮過紫御公館，未來西城占坑接送近點，但是未來遙遠的未來犧牲了太多當下值嗎？

5、買富力城D三居。孩子上學前再買個東城占坑，小學東城南上，小升初換到西城。章哥您覺得小升初東城換西城是個好路徑嗎，走這條路需要考慮哪些問題呢？

如果現階段完全不考慮學區，未來5年可能得生娃*2+看房買房裝修*2，有點累啊；現在兼顧學區，又暫時沒找到萬全之策。您那邊經驗和案例比較多，您會覺得哪個方案靠譜點啊。

A：

1、富力城附近的東城學校，龍體就很好的學區了。小學培新光明板廠，中學匯文廣渠門50中，這在我小時候就都是重點，我當年小升初還想考匯文（26中）來著呢，市重點。如果嫌這還不好，那就只能是金剛小強了。

2、西城頂級就是金德月+陶白八中附，1500萬也能買到三居，是否宜居看自己的感受了，只能說跟富力城D區差不多的都很貴。但這種高總價的溢價率倒不太高，相對算性價比高的，具體看房源吧。3、

也未必降低多少居住屬性，可以算算租售比，畢竟都小2000萬了，應該能買到溢價低的。這就甭看哪個小區了，多關注具體房源的性價比吧，每套房都讓中介給算算，然后跟北京平均值比較一下。也可以和富力城的相比，如果差不多就更合適了。

名敦道的房價看自己的感受。對應的是光明廣渠門校區，原來的寄宿部。現在光明應該還是和北師大合作的，很好的學校。

或者這么說吧，在學區制度出現之前，所有牛小要么憑子弟，要么憑關系，要么掏錢。當時第一檔是史家、府學、實驗二小、北小、黃城根等等，還有海淀的幾個，起價15萬。光明小學屬于第二檔吧，10萬起，和燈市口、東交民巷、崇文小學什么的差不多，當時西城宏廟中古西師附小一類的也是這價格。

4、紫御的學區也不太強，但優勢是溢價不高，居住的性價比相對高。而且這里是中海在北京的早期項目，土地很便宜+耍賴，最后每平米才花了一盒華子的錢。所以在工程上就沒省錢，開發的不錯。

值不值的沒標準，看自己更重視哪方面了。重視學校就買西城，看中信城吧。重視自住買紫御，但我不是太建議，溢價再低也是有的，而且南城的價格走勢偏弱。這我就不多說了，反正是這意思。

5、小學東城，小升初換西城，這圖什么呢？考慮哪些問題，真要這么做就考慮多燒香唄，求菩薩保佑。反正按現在的政策不太合適，反過來還差不多。

6、方案都挺好的，各有優劣，看自己的判斷吧，我只是列出這些情況。

其他的萬全之策怎么說呢？如果不考慮通勤的話可以買朝陽的，這預算肯定能買到不帶溢價的學區房了，學校也很強，還都是九年和單校，家長省心。將來用的上學位就用，用不上換東西海也不吃虧。但都在朝陽北部呢，南邊就是帝景，學校好+小區少=有溢價。

僅供參考。

二

Q:

請問，孩子28年上小學，想盡可能給孩子提供個好的學區，還請給指點指點。預算摸頂湊也就不到600，想請教一下，是在海淀北太平莊買，還是西城買？北太平莊水平相當于西城哪個學區？如果在西城買，建議買哪個學區？什么時候買合適？

之所以考慮北太平莊，是因為看了下價格可能能買到自住的，上班交通也方便，但這些比起孩子上學肯定是不重要的。

A：

1、如果能在西城買較強學區的，那就沒必要在北太平莊唄。或者西城和海淀各有優勢，兩個行政區的教育資源是平等的。那北太平莊在海淀排名第三梯隊，放到西城也是第三梯隊的。

2、相當于西城的新街口或西長安街吧，或者是廣外，中等略下，但談不上多弱。但如果是對標西城同等學區，那北太平莊就有優勢了，因為房子的性價比高，也就是學區溢價相對低。同等價格情況下的居住體驗更好，保值風險也低。

3、學區只能家長定，外人不好建議。西城就那11個學區，頂級的金德月，第二等什剎海陶白展覽路，之后是廣外新街口西長安街，再之后是廣牛和大椿天，這是常規排序。

4、什么時候買，資金準備好了就提前買，尤其是北太平莊的，現在就有可能買到溢價很低的房源，早買晚買都差不多。否則就過了高峰期再看，反正還小三年才用得上學位呢，提前一年準備絕對來的及。

5、自住和交通方便也挺重要的，這等孩子上學后就知道了。以居住來說，如果房子很小，那孩子和父母有可能相互打擾。尤其是到了中學之后，孩子幾乎天天12點才能完事兒，家長是都陪著呢？還是先休息一個？

交通則主要是接送，低年級無所謂，到了高年級和中學，隨著學習強度加大，那每天能讓孩子多睡15分鐘都是很多家長的追求。之所以很多家長寧可租房，就是為了讓孩子多睡會兒，要不然太累太累了，當爹媽的沒有不心疼的。

僅供參考。

三

Q:

最近又有點躁動想看看房子，不知道是不是合適入手。麻煩能否給點買房選房建議，基本情況：都在北京事業單位工作，一個中關村，一個立水橋南，我名下異地有商貸房子，提前還款一部分，對象北京有老破小，在燕山老人在住，未領證，根據政策，給我名下買屬于北京首套。

目前存款130萬，國管公積金余額8萬出頭，目前一個月兩人可有2.3萬收入，除去吃飯還貸款開銷。總額考慮400萬以左的房子，地段考慮：希望兩人上班單趟在1小時以內，能保值。

看了天通苑，感覺人太多了，老北苑400出頭的繡菊園人也不少，戶型半上半下電梯或超多人的塔樓，我們還看了和平里，亞運村，30多年的老房子，帶電梯的居住環境感覺很不好，勉強活著，麻煩您給分析研究下，現在適不適合買房？如果可以麻煩推薦合適的小區或者房子。

A：

1、天通苑當然人多了。這跟望京作對比吧，望京已經很擁擠了，但密度僅僅是天通苑的一半。也就是說，倆板塊都是30多萬常住人口，但望京15平方公里，天通苑8平方公里。

繡菊園是塔樓多，當年的規劃就是安置市區溢出人群，從定位上就密度大。而且這小區的價格走勢不太強，之前和北邊望春園同等價格，年頭長了就有些差距了。

2、適不適合買房得看自己的需求啊，房子是用來住的，有需求就買。價格角度看租售比，也就是房子的性價比，認為差不多到底了就買。

以400萬來說，北京的平均租金在6000左右，年化租金回報率接近2%。現在銀行又降息了，五年期存款1.3%，低于房子的收益，所以我認為是基本到底了。現在朝陽有小戶型的租金回報率都達到2.5%了，還是減去物業費取暖費之后的凈收益。反正我不認為還能跌什么，再跌我就再來一套嘗嘗，留著收房租給孩子當個低保。

3、如果不追求學區的話看看西邊立水橋的，就是昌平區了，但房子的性價比和朝陽一樣，價格走勢也多數不落后。

僅供參考。

四

Q:

請您分析一下：豐臺楓澤園有一套房，6樓不帶電梯，16年年底買的四百多個，現在估計也就三百多。孩子剛一歲，我考慮孩子上學，現在著手置換，還是等過兩年再換，或者是現在把房子賣了，租房住幾年再買學區房，總價控制在六百內。

家里人想直接置換改善住房，不太在意學區。單位在木樨地，考慮一小時左右的通勤時間。請問您有什么意見建議嗎？

A：

1、2016年底買的，那基本買在高位了，2017年319開始的調控。既然是孩子剛一歲，那常規建議如果預算不太高，那沒必要太早準備學區房。畢竟現在溢價率沒降低多少，而明年之后就是入學人數的明確拐點了，溢價部分有可能受影響。總價很高的話能買到各項兼顧的，總價越高，溢價率越低。

2、現在把房賣了租房住，那這就是賭了唄，賭贏了皆大歡喜，萬一輸了考慮好怎么辦了嗎？現在北京的租售比雖然沒太大變化，租金回報率仍然是1.7%左右。但銀行利率降了啊，五年期的都降到1.3%了。

也就是說，同樣的一筆錢，現在存銀行的收益率，已經低于非學區房的租金收益了。比如600萬吧，存銀行最多一年能收到8萬左右的利息。但如果租600萬的非學區房，一般支出要在10萬左右，看自己覺得值不值了。

3、另外您楓澤園這套房屬于自住為主的，優勢是地段兒不錯，小區是普通的福利房小區，好像還有部分軍產吧？房齡相對新。

劣勢是規模不大，時間長了物業在收入不高的情況下有可能受影響。另外就是頂樓算硬傷，未必影響價格，但流動性弱，租金受也受影響，也就是降低性價比。這種房如果確定不住的話沒必要留著，出手時別著急慢慢兒賣才不吃虧。

4、我沒什么建議，只能是列出情況，是否換學區房只能家長決定。而且全北京學區房也太多，各區的教育模式還不一樣，具體買哪里的也得家長定。

僅供參考。

五

Q:

請問，我看到新聞說北京今年新開發的住宅面積，是760萬平米，請問這個數字算多還是少啊？

A：

1、肯定算少啊，房子不好賣+降價，開發商就不愛拿地唄，或者是沒錢拿地，新開發面積自然減少。商品價格是由供需關系決定的，但價格和銷售速度對供需關系也有影響，相輔相成的關系。

2、北京近十多年來一般每年都是1200萬左右新開發面積，少了也得千萬平米，至少7/8萬套房。但既然是不好賣，那就減少供應唄，所以今年就760萬平了，估計5/6萬套房吧。甚至如果是大戶型的話就再少點兒，也就是跟每年的預計銷售量要相匹配，目的是不能讓房價大起大落。

3、另外從北京的無房戶來說這數量也不多。因為北京有2200萬常住人口，組成了接近1000萬個家庭。官方數字是有房戶達到70%，無房戶30%。即便按照這個數字，無房戶至少也小300萬呢，僅僅每年5萬多套房，什么時候能全覆蓋啊？

而且在現實中，北京的存量房其實才不到800萬套，這其中還有250萬套的出租房。即便是有換租的，那真實的有房戶應該也才600萬戶，無房戶接近400萬呢，這每年幾萬套房就更是杯水車薪了。

4、當然，北京每年還有幾萬套的保障房規劃，包括公租房+安置房。能有產權的保障房安置房來說，一般每年也5/6萬套，和商品房都加起來就是10萬套左右吧。假定現有人口規模不變，那大概有個40-50年左右就能全北京都家家有房了，當然是平均下來都有房。

僅供參考。

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