公募REITs賽道迎來又一位布局者。

根據(jù)上市公司華能國(guó)際（股票代碼：600011）近期公告，擬以下屬公司持有相關(guān)項(xiàng)目申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，長(zhǎng)城基金擬擔(dān)任基金管理人。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，隨著長(zhǎng)城基金的加入，布局公募REITs的基金管理人達(dá)到27家。

截至6月6日收盤，26家機(jī)構(gòu)布局的公募REITs產(chǎn)品已超過80只，底層資產(chǎn)類型已擴(kuò)展至十大類項(xiàng)。其中，已上市的66只產(chǎn)品總市值突破2000億元。業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs取得的發(fā)展是布局者不斷增加、政策持續(xù)助力、二級(jí)市場(chǎng)行情上行等多重因素作用的結(jié)果，未來發(fā)展空間或許會(huì)更為廣闊。市場(chǎng)運(yùn)行效率、底層資產(chǎn)多樣性、投資者認(rèn)知水平等方面的持續(xù)改善，有望為公募REITs的高質(zhì)量發(fā)展打開更大空間。

新布局者持續(xù)進(jìn)入

華能國(guó)際全稱為華能國(guó)際電力股份有限公司，該公司近期公告顯示，擬以下屬公司青島熱電所持有的華能青島項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。其中，青島熱電擬向長(zhǎng)城證券資管設(shè)立的專項(xiàng)計(jì)劃等特殊目的載體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司全部股權(quán)，長(zhǎng)城基金擬擔(dān)任基金管理人，長(zhǎng)城證券資管擬擔(dān)任專項(xiàng)計(jì)劃管理人，青島熱電或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的戰(zhàn)略配售，長(zhǎng)城基金擬聘請(qǐng)青島熱電擔(dān)任基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

截至目前，長(zhǎng)城基金尚沒有發(fā)行過公募REITs產(chǎn)品。如果上述發(fā)行方案最終落地，長(zhǎng)城基金將成為又一家加入公募REITs賽道的基金公司。實(shí)際上早在2022年時(shí)，長(zhǎng)城基金總經(jīng)理邱春楊在接受媒體采訪時(shí)就說道，長(zhǎng)城基金在公募REITs等領(lǐng)域會(huì)加大布局，當(dāng)時(shí)表示REITs團(tuán)隊(duì)搭建已基本完成，接下來會(huì)結(jié)合股東優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取到優(yōu)秀的投資項(xiàng)目。

和其他基金公司類似，華能青島項(xiàng)目相關(guān)主體，大多是母子公司或兄弟公司關(guān)系。企查查數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)城基金是長(zhǎng)城證券的子公司，后者持有長(zhǎng)城基金47.059%股權(quán)，是第一大股東。持有長(zhǎng)城證券逾45%股份的第一大股東華能資本服務(wù)有限公司，其股東是中國(guó)華能集團(tuán)有限公司。中國(guó)華能集團(tuán)有限公司一方面是華能國(guó)際的股東，持有9.91%比例股份；另一方面該公司旗下的華能國(guó)際電力開發(fā)公司，持有華能國(guó)際32.28%股份。

實(shí)際上，今年以來入局公募REITs賽道的基金公司，還有中銀基金等公募。中銀基金于今年1月申報(bào)中外運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，截至目前該基金發(fā)行已獲通過。在2024年下半年，則有南方基金和創(chuàng)金合信基金等公募加入REITs賽道布局。其中，南方基金在今年3月申報(bào)的南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT，是業(yè)內(nèi)首只數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)類型的公募REITs產(chǎn)品。6月3日，此前申報(bào)的創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT，獲得交易所反饋。

二級(jí)市場(chǎng)總市值突破2000億元

根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，不包括長(zhǎng)城基金在內(nèi)，截至6月6日布局公募REITs的基金管理人達(dá)到了26家，其中有23家為公募基金公司。26家機(jī)構(gòu)布局的REITs產(chǎn)品數(shù)量超過了80只，底層資產(chǎn)擴(kuò)展已擴(kuò)展至九大類，分別為保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、市政設(shè)施、水利設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。截至6月6日，在wind統(tǒng)計(jì)中南方基金此前上報(bào)的兩單數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)類項(xiàng)目，尚未標(biāo)注資產(chǎn)類別。如果這兩單產(chǎn)品歸入數(shù)據(jù)資產(chǎn)，則整體公募REITs的底層資產(chǎn)類型會(huì)達(dá)到十大類。

招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億稱，目前交易所在審的項(xiàng)目類別還包括數(shù)據(jù)中心、熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目，未來還會(huì)有養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、旅游景區(qū)、酒店等行業(yè)的項(xiàng)目入市，公募REITs將涵蓋我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的各個(gè)方面，成為支持國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的重要力量。

進(jìn)一步看，80多只已布局的公募REITs產(chǎn)品中，有66只已實(shí)現(xiàn)上市。截至6月6日收盤，上市交易的公募REITs總市值突破2000億元關(guān)口，為2022億元。其中，平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT市值達(dá)到113.09億元，是全市場(chǎng)唯一一只市值突破100億元的基金。此外，中信建投國(guó)家電投新能源REIT、工銀河北高速集團(tuán)高速公路REIT等8只基金的市值突破500億元。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，REITs市場(chǎng)總市值突破2000億元，這一里程碑式的跨越是政策支持、市場(chǎng)擴(kuò)容、投資者信心提升等多重因素共同作用的結(jié)果。2000億元市值的突破不僅是規(guī)模的擴(kuò)張，更是市場(chǎng)成熟度提升的標(biāo)志。隨著政策持續(xù)加碼、資產(chǎn)類型不斷豐富、投資者結(jié)構(gòu)優(yōu)化，REITs市場(chǎng)有望在盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮更大作用，成為重要的大類資產(chǎn)之一。

從二級(jí)市場(chǎng)行情趨勢(shì)來看，2025年以來公募REITs延續(xù)了2024年下半年以來的震蕩上行態(tài)勢(shì)。根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，截至6月6日收盤，公募REITs整體上取得了19.34%的平均收益率，其中有12只基金的年內(nèi)收益率超過了30%。排名第一的是華安百聯(lián)消費(fèi)REIT，年內(nèi)累計(jì)收益率超過了50%，緊跟其后的華夏大悅城商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、招商基金公路高速公路REIT，累計(jì)漲幅均超過40%。

多方優(yōu)化或會(huì)打開更大發(fā)展空間

從2021年發(fā)展至今，公募REITs市場(chǎng)在短短4年時(shí)間里取得了令人矚目的發(fā)展成果，展望未來業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為仍有較為廣闊的發(fā)展空間。市場(chǎng)運(yùn)行效率、底層資產(chǎn)多樣性、投資者認(rèn)知水平等方面的持續(xù)改善，有望為公募REITs的高質(zhì)量發(fā)展打開更大空間。

平安基金REITs投資部表示，與全球成熟市場(chǎng)相比，中國(guó)REITs市場(chǎng)面臨兩個(gè)主要的挑戰(zhàn)：一是資產(chǎn)版圖“毛細(xì)血管”未通，底層資產(chǎn)仍以傳統(tǒng)基建為主；二是市場(chǎng)規(guī)模有待擴(kuò)張，境內(nèi)REITs總市值且難以承載大體量資金配置需求，擴(kuò)募規(guī)模有待提升，擴(kuò)募流程和效率也有待優(yōu)化。

博時(shí)基金首席REITs業(yè)務(wù)官吳云表示，稅收政策方面，目前稅收優(yōu)惠覆蓋不全面，稅收政策的協(xié)同性不足。法律制度方面，REITs相關(guān)的專項(xiàng)立法缺失，法律責(zé)任界定還可以進(jìn)一步清晰和完善。市場(chǎng)流動(dòng)性方面，我國(guó)REITs二級(jí)市場(chǎng)交易不活躍，做市商制度還可以進(jìn)一步完善。此外，REITs專業(yè)人才存在短缺情況，基金管理人的運(yùn)營(yíng)管理能力還有待提高。

市場(chǎng)流動(dòng)性方面，招商基金表示，部分項(xiàng)目仍存在流動(dòng)性不足帶來估值大幅上行，偏離其基本面的風(fēng)險(xiǎn)。短期流動(dòng)性不足會(huì)加劇資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，反映在日內(nèi)的特征主要包括：部分REITs交易不連續(xù)；尾盤成交量較高，盤中成交量較低的特征；個(gè)別投資者的極小操作對(duì)價(jià)格造成較大沖擊；程序化交易占比過高的現(xiàn)象依舊突出；盤中極短時(shí)間成交占全天成交占比較高；“拉尾盤”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生等。 造成當(dāng)前流動(dòng)性問題的原因包括但不限于：新增參與者較少，增量資金難以持續(xù)注入；新發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略配售比例過高；投資者結(jié)構(gòu)相對(duì)單一；做市商成交占比過高等。

招商基金建議，未來需加快完善對(duì)REITs發(fā)行、運(yùn)營(yíng)、收益分配等環(huán)節(jié)的法律規(guī)范，考慮確立REITs的稅收中心地位，加大政策支持力度。簡(jiǎn)化擴(kuò)募流程，通過優(yōu)化首發(fā)上市條件和擴(kuò)募機(jī)制，提升常態(tài)化發(fā)行的質(zhì)效，吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。鼓勵(lì)地方政府與社會(huì)資本合作，支持企業(yè)通過并購(gòu)重組、資產(chǎn)置換等方式，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs平臺(tái)，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的培育和整合；同時(shí)積極探索數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老等新領(lǐng)域REITs的發(fā)行，進(jìn)一步開拓資產(chǎn)來源。

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