本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

年中將至，深圳供地提速。

最近一個月，深圳土地市場動作頻頻——三宗宅地正在掛牌，將于6月中、6月末及7月初出讓；一宗涉宅用地完成調規，預計近期掛牌出讓；一宗宅地處于預公告狀態，將在未來三個月內發布出讓公告。

根據中指研究院統計，截至目前，今年深圳新增涉宅用地供應總規劃建筑面積約46.8萬平方米，同比大幅增長116%，已達2024年全年宅地供應量的47%。

值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所屬區域的核心板塊，已于1月成交的G01045-0200地塊在大運板塊，是龍崗區的核心區域；將于6月27日出讓的A509-0074地塊所屬的光明區光明街道，系光明區中心區；預公告的T201-0232地塊，處于前海合作區桂灣片區，可同時享受前海與寶安中心區的配套。

這與全國土地市場“縮量提質”的整體趨勢不謀而合。

克而瑞的報告指出，面對行業庫存壓力，地方政府供地策略呈現兩大特征：一是總量持續收縮，2025年宅地供應計劃同比下降20%；二是結構優化加速，核心城市通過降低容積率、聚焦優質地塊實現縮量提質。

這一策略的落地效果已經開始顯現。

克而瑞統計數據顯示，今年一季度，全國土地年化交易量較2020年高點下降已經超過六成，土地成交建面是商品房成交量的58%，月度土地溢價率時隔44個月重回10%以上，京滬杭蓉等地頻現總價超50億元、溢價率超100%的搶地現象。

“土拍熱度指標的率先反彈，反映了房企對確定性投資機會的青睞，也是穩市場政策迎來積極成效、加快構建行業發展新模式的體現”，克而瑞表示。

圖源：圖蟲創意

深圳“補貨”宅地供應

深圳即將出讓的宅地，多是優質地塊，其中不乏“壓箱底”靚地。

據深圳公共資源交易中心，截至目前，深圳共有三宗宅地處于掛牌狀態，包括龍華區民治街道A817-0619、光明區光明街道A509-0074、龍華區民治街道A802-0309，土地面積合計約6.77萬平方米，建筑面積約19.68萬平方米，掛牌起始價合計45.05億元。

A817-0619地塊，圖源：深圳公共資源交易中心

三宗地在地段、價格、市場等方面均有明顯優勢。

A817-0619地塊位于紅山-上塘板塊，周邊居住氛圍成熟，有華南首家Costco等商業配套。A509-0074位于光明中心區，距離地鐵6號線標志性站點光明大街站約1公里。A802-0309地塊位于龍華新區大道與金龍路交匯處東南側，毗鄰地鐵4號線民樂站，可快速抵達福田CBD。

從起始總價來看，三宗地塊規模較小，總價在8.27億元至19.94億元之間，房企參與競拍所需資金相對可控。從單價來看，三宗地的起始樓面價與市場成交價相比，具有一定利潤空間。以A817-0619地塊為例，這宗地塊起始樓面價約3.04萬元/平方米，周邊在售商品房項目聯發臻著雅居、深業頤樾府4月的網簽均價超過7萬元/平方米。

地塊周邊商品房銷售情況尚屬樂觀。

根據中指研究院監測，A802-0309地塊所在的民治板塊5月成交均價約62900元/平方米，板塊內熱銷項目包括“日光盤”中建壹品·湖北文旅·鵬宸云筑、新規項目中洲迎璽花園等，整體市場關注度較高。

“A802-0309地塊地理位置優越，地塊容積率僅2.8，在周邊近年出讓地塊中相對較低，地塊整體素質好，且周邊新房項目流速較快，亟待補充庫存。”中指研究院華南分院認為，本次推出樓面均價相對合理，預計將受到不少房企的關注，有望以一定的溢價率成交。

值得注意的是，除了貨架上的三宗宅地，深圳還將繼續“補貨”。

4月底中止出讓的寶中黃金靚地A002-0060地塊已于5月底完成規劃調整，容積率從5.7調整為3.7，主導功能由“商業服務業、居住”調整為“居住、商業服務業”，商業建面從13.75萬平方米大幅下降至約3萬平方米，將重新“上架”出讓。

深圳市規劃和自然資源局發布的《1宗擬出讓居住用地項目清單》還釋出一宗位于前海桂灣的宅地，用地面積0.83公頃，將在未來三個月內發布出讓公告。前海桂灣最新的宅地供應可以追溯至2021年，涉及深業云海灣、天健悅桂府項目地塊，網簽均價分別為9.1萬元/平方米、12萬元/平方米。

另外，根據《深圳市2025年度建設用地供應計劃》，2025年度深圳計劃供應建設用地1060公頃，其中居住用地100公頃，包括商品住房用地60公頃、保障性住房用地40公頃。

中指研究院認為，自2024年“926”政治局會議后，深圳房地產市場在支持類政策催化下持續修復，多個新開盤項目實現“日光”，市場“筑底企穩”預期較強。新房市場的修復也帶動土地市場回暖，在市場環境改善之際加快供地節奏，是相對合理的操作。

土地溢價率重返10%以上

去年四季度以來，商品房市場明顯修復，帶動土地市場同步升溫，核心市場高熱的態勢延續至今，但整體仍呈現分化趨勢。

市場冷熱不均，地方政府供地策略因此做出相應調整。

根據克而瑞獲取的351個城市供地計劃數據，2025年各能級城市住宅用地計劃供應量同比下降20%，降幅較2024年進一步擴大2個百分點。二線城市降幅最大，同比下降31%；一線城市其次，下降22%；三四線降幅最低，下降14%。

一線城市中，北京、上海宅地計劃供應量均分別同比下降33%和40%，主要因為減少保障類住宅用地供應；廣州宅地供應計劃上升21%，主要由于保障類住宅用地供應增長達到207萬平方米，同比增長120%。

一線城市宅地供應縮量提質，帶動土拍市場火熱。

上海蛇年首拍的虹口瑞虹新城地塊，位于內環內，周邊交通便利，配套成熟，新房供應極少，由中國金茂、慶隆聯合體競得，成交價89.64億元，成交樓面價117474元/平方米，溢價率38%，刷新上海實行“雙高雙競”政策以來的總價紀錄。

其他熱點城市如杭州、成都的土拍，也在頻繁創造熱搜。由于綠城中國、濱江集團等房企強勢舉牌，杭州主城區優質地塊如西湖三墩、拱墅東新等，溢價率均超40%。招商蛇口、建發房產則接連在成都刷新地價紀錄。

庫存壓力較大的三四線城市主動出清，超半數城市宅地預供地規模腰斬，部分城市已暫停土地供應。根據克而瑞監測，桂林永福縣、陽朔縣，池州石臺縣、阿拉善左旗等，2025年住宅用地供應計劃均為0。

土拍熱度回升，2025年初土地溢價率也時隔44個月重返10%以上。克而瑞指出，不同于上一輪周期由三四線主導的熱度外溢模式，本輪回暖更多的是基于投資預期的修復。一方面，一系列穩市場新政釋放一二線城市積壓的置業需求，一二線城市土拍平均溢價率達到20%，遠高于三四線城市；另一方面，土拍熱度理性傳導，在京滬杭蓉等保持熱度的同時，寧波、濟南、沈陽、武漢等城市亦出現局部高熱。

在企業端，房企拿地依然聚焦“確定性”。

中指研究院強調，重點企業拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市。“這種結果折射出當前土地市場的核心邏輯，地塊屬性決定熱度分化，資金向收益確定性高和現金流回籠快的項目傾斜。”