2025.06.12

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作者 |第一財經(jīng) 孫夢凡

171米超級地標(biāo)復(fù)工、大型綜合體盤活......近期，又一批“爛尾”項目傳出重啟的消息。

在佛山，地處當(dāng)?shù)亟煌ā皠用}”的威達(dá)大廈，日前已經(jīng)正式復(fù)工，該項目自2017年開發(fā)商資金鏈斷裂停擺后，歷時八年終于重啟建設(shè)，并引入投資方注入4.3億元重整資金。

在沈陽，位于皇姑區(qū)核心位置的原樂天項目，早在2016年時項目便出現(xiàn)停滯，后經(jīng)遼寧省方面提出，華潤集團(tuán)進(jìn)場參與整改盤活，經(jīng)重新規(guī)劃后目前項目已經(jīng)步入正軌。

此外，在鄭州等其他城市，均出現(xiàn)大型“爛尾”項目正式盤活、或有望重啟的消息，其中有政府協(xié)助引入資本、地方國資接盤，也有通過企業(yè)收購方式重啟的。在業(yè)內(nèi)看來，存量資產(chǎn)盤活政策、地方政府大力支持，加快了“沉睡”資產(chǎn)的處置效率。

“爛尾”項目重啟

近來，地標(biāo)性“爛尾樓”重啟的動態(tài)明顯增多。

據(jù)佛山房建集團(tuán)官微消息顯示，“威達(dá)大廈”項目復(fù)工儀式于6月5日舉行。“盡管面臨挑戰(zhàn)，但我們有決心克服困難，確保項目順利竣工交付。”佛山房建方面的發(fā)言人表示。

威達(dá)大廈所在的季華路，是佛山市中心城區(qū)的交通“動脈”，附近匯集著多個超高層地標(biāo)建筑，以及40余家金融機構(gòu)和170多家企業(yè)總部，區(qū)位優(yōu)勢極為顯著。但就在這樣的“黃金地段”，總高171米的威達(dá)大廈，自2017年以來已經(jīng)“停擺”八年之久。

據(jù)悉，該項目所在地塊，最早由佛山市達(dá)磐恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，原計劃打造集商業(yè)、辦公為一體的超高層綜合體，但開發(fā)商后續(xù)資金鏈斷裂，項目隨即陷入停擺。

為助力項目實現(xiàn)重整，2025年1月，禪城法院推動開發(fā)商完成破產(chǎn)重整，并通過“部分現(xiàn)金+部分實物”的受償債權(quán)方式，將威達(dá)大廈交付給新的投資人，并向工人發(fā)放600多萬元欠薪。

據(jù)悉，在破產(chǎn)重整程序中，禪城法院指導(dǎo)破產(chǎn)管理人完善破產(chǎn)重整計劃，用數(shù)據(jù)列明重整價值及可行性，最終佛山東暉企業(yè)管理公司以4.3億元，拍下了達(dá)磐恒公司的重整投資權(quán)益。

當(dāng)?shù)亟值婪矫嬉脖硎荆鎻R街道配合區(qū)人民法院建立了“府院聯(lián)動”機制，促成各方達(dá)成共識，最終于2024年11月成功引入東暉作為投資人，為項目注入了4.3億元重整資金。

目前，威達(dá)大廈將進(jìn)入全面復(fù)建階段，項目擬建設(shè)為超高層商業(yè)辦公綜合體，預(yù)計2026年底竣工驗收，2027年初交付使用，總建面7.5萬平方米，助力完善季華路的商務(wù)配套。

威達(dá)大廈能重啟建設(shè)，背后的關(guān)鍵便是，在政府“執(zhí)破融合”機制下，將相關(guān)企業(yè)轉(zhuǎn)入破產(chǎn)程序，同時識別企業(yè)的重整價值，引入新的投資人進(jìn)行盤活，而非直接將項目折價拍賣。

在沈陽，近期也有一地標(biāo)項目受到關(guān)注，即原沈陽樂天項目的盤活。

沈陽樂天項目所在地塊，系2008年時由韓國樂天集團(tuán)獲取，總計容面積達(dá)107萬平方米，原計劃建設(shè)為一個大型城市綜合體。據(jù)悉，該項目共分三期開發(fā)，其中一期已建成并投入使用，二期、三期已完成約三分之一，但項目自2016年陷入停滯。

日前，華潤置地官方微信發(fā)文，詳細(xì)披露了介入該項目并盤活的過程。

據(jù)悉，2023年3月，在北京舉辦的遼寧省與央企深化合作座談會上，遼寧省正式向華潤集團(tuán)提出了參與樂天項目盤活、修復(fù)“城市傷疤”的期望，同年8月，雙方簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，華潤置地東北公司全面參與該地塊的整改工作。

但是，項目停擺多年后重啟，這一過程并不容易。在前述文章中，華潤置地稱盤活之路“荊棘叢生”，因原有購物中心與主題樂園為一體建筑，已完成一定施工，部分大型游樂設(shè)備也進(jìn)場，項目面臨商業(yè)體量大、拆改難度高、歷史遺留問題復(fù)雜等挑戰(zhàn)。

此外，因地塊爛尾體量大、需拆除新建，周邊配套相對成熟，導(dǎo)致紅線內(nèi)沒有展示中心建設(shè)場地，開發(fā)上也難以快速達(dá)到預(yù)售條件。對此，華潤置地東北公司提出“分期盤活、重新規(guī)劃、爛尾拆除、聯(lián)動存量”的策略，并通過“一樓一案”方式爭取支持政策。

2024年，華潤置地收購了原樂天世界項目二期地塊，權(quán)益對價15.9億元。同時，原東側(cè)地塊調(diào)整為住宅用地，西側(cè)保留商業(yè)功能。當(dāng)年10月，住宅部分“中寰悅府”正式開盤，90分鐘銷售6.8億元，一月后加推再次售罄，年度簽約額超12億元。

除了住宅用地外，西側(cè)的商業(yè)部分也將打造萬象商業(yè)，區(qū)別于區(qū)域內(nèi)已開業(yè)的皇姑萬象匯和三臺子萬象匯，打造全新的商業(yè)綜合體，目前仍在進(jìn)行拆除后的建設(shè)階段。

多種盤活方式

前述兩個項目，雖然項目處境、盤活方式不同，但均引入了新的資金、或者新的收購方，來推動項目重啟。而能否引入市場化資金，跟相關(guān)項目的資質(zhì)有很大關(guān)系。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴記者，“爛尾樓”的主流盤活方式有幾種：一是市場化盤活，引入新開發(fā)商或者托管第三方續(xù)建；二是項目轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)接收方繼續(xù)完成項目，三是債務(wù)重組，并借助共益?zhèn)冉鹑诠ぞ弑P活；四是政府主導(dǎo)，通過“府院聯(lián)動”，借助專項基金來實現(xiàn)。

“市場化的引入方式，跟項目資質(zhì)有直接關(guān)系。”宋紅衛(wèi)稱，如果項目條件好，剩余價值能夠覆蓋債務(wù)、還有不錯的收益，社會企業(yè)和資方便會主動介入。此外，在市場化解決過程中，也需要政策和金融工具支持，比如借助共益?zhèn)Ｊ剑诵氖且ＷC介入資金的償還優(yōu)先級。

不過，宋紅衛(wèi)表示，大型項目在實際盤活中可能會遇到三個問題：一是出資方的持續(xù)出資能力和意愿；二是由于市場行情變化，項目資產(chǎn)價值會有較大變動，如果遇到變現(xiàn)問題，項目推動就會受到影響，三是由于債權(quán)債務(wù)等問題，導(dǎo)致項目被凍結(jié)，也會受到影響。

實際上，基于各類現(xiàn)實問題，這些有新進(jìn)展的項目實屬難能可貴。在出現(xiàn)“曙光”的案例之外，還有不少項目因債務(wù)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜、資產(chǎn)無人問津等原因，一直難以正式重啟。還有的項目在城市更新等政策推動下，被地方國資接手，也有望實現(xiàn)“新生”。

以鄭州為例，日前鄭東新區(qū)管委會公示了“上上中部崛起大廈”建筑方案征求意見表，在業(yè)內(nèi)看來，這意味著該項目停工多年后重新啟動。據(jù)悉，項目前身為“上上國際中心”，由上上集團(tuán)有限公司開發(fā)，此前實控人為來自浙江的“創(chuàng)二代”馮世翔。

據(jù)安居客鄭州，馮世翔來到鄭州后，先后涉足印刷包裝業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)。不過，2018年，當(dāng)?shù)胤ㄔ罕悴枚ㄊ芾砹恕吧仙霞瘓F(tuán)有限公司”、“河南上上置業(yè)有限公司”兩個破產(chǎn)清算案件。

今年以來，當(dāng)?shù)卣粌H公布了該項目的建筑方案征求意見表，還有各類招投標(biāo)公告。此外，據(jù)鄭東新區(qū)建設(shè)局發(fā)布的一份城市更新項目名單，“上上中部崛起大廈”的更新目標(biāo)，是續(xù)建“爛尾”建筑工程，打造“復(fù)合型產(chǎn)業(yè)綜合體”，導(dǎo)入酒店、商業(yè)、文化等功能。

企查查信息顯示，目前該項目的實施主體河南上上置業(yè)有限公司，大股東為河南擇通企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)，背后則是地方國企河南投資集團(tuán)有限公司，也即國資平臺接手了項目。

整體而言，當(dāng)下各地“爛尾樓”的處置進(jìn)度有所加快，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這背后離不開各類政策支持。

宋紅衛(wèi)表示，關(guān)于存量資產(chǎn)盤活、保交樓等問題，國家政策支持力度很大，還設(shè)置了專項基金、專項債收儲政策等，加快了相關(guān)資產(chǎn)的處置效率，資金能投入到項目中；此外，地方政府大力支持，給予接盤方一定的政策或者產(chǎn)業(yè)扶持，這些都推動了爛尾項目盤活的進(jìn)展。

微信編輯| 小羊