“130平方米的四房，均價(jià)不超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米?！比涨?，廣州增城豪宅項(xiàng)目碧桂園云頂對(duì)外公布的清盤價(jià)格，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。還有人將這一價(jià)格與房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)的該項(xiàng)目“樓王”超4萬(wàn)元的價(jià)格相比，折算出2.6折的吸睛折扣。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，碧桂園云頂?shù)倪@一清盤價(jià)格，不僅與該項(xiàng)目前期二手房?jī)r(jià)格倒掛，也不及其2017年拿地的樓面價(jià)。

從目前來(lái)看，碧桂園云頂?shù)摹敖祪r(jià)”清盤行動(dòng)，不僅讓項(xiàng)目沖上了增城熱度榜第二，更折射出廣州遠(yuǎn)郊樓市“以價(jià)換量”的殘酷現(xiàn)實(shí)。而碧桂園“保交樓+回血自救”的雙重壓力，或許才是這場(chǎng)清倉(cāng)背后的推手。

“骨折價(jià)”清盤

碧桂園云頂“清盤”活動(dòng)是從端午假期開始的，共推出80多套房源。也正因?yàn)椴坏?.2萬(wàn)元/平方米這樣極具誘惑的價(jià)格，截至6月11日，該項(xiàng)目位居貝殼找房增城人氣榜的第2名。

當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小劉表示：“2.6折有點(diǎn)夸張了?！痹谒磥?lái)，碧桂園云頂?shù)摹皹峭酢贝_實(shí)賣出過(guò)單價(jià)超4萬(wàn)元的價(jià)格，但現(xiàn)在是項(xiàng)目“清樓棟”的價(jià)格，主要是中低樓層，一般是17層以下。之前高點(diǎn)時(shí)的平均價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右?！敖衲甓路莩山坏?，大約是1.4萬(wàn)元/平方米?，F(xiàn)在的價(jià)格算是‘地板價(jià)’啦，我已經(jīng)有兩個(gè)客戶成交了，其中一個(gè)是為了養(yǎng)老居住。”

對(duì)此，據(jù)碧桂園知情人士表示，不同時(shí)期的不同產(chǎn)品不太具有可比性。云頂清盤之后，公司后續(xù)不會(huì)再開發(fā)新房源，只有在保交樓任務(wù)完成之后，才會(huì)考慮開發(fā)后續(xù)地塊。

據(jù)悉，相距碧桂園云頂不足2公里的山水合悅，以及相距碧桂園云頂超3公里的合生湖山國(guó)際，目前的銷售價(jià)格為1.4萬(wàn)元-1.6萬(wàn)元/平方米。

“這個(gè)板塊的缺點(diǎn)是離地鐵較遠(yuǎn)，相比之下，碧桂園云頂?shù)漠a(chǎn)品品質(zhì)會(huì)更好一些，比如2梯4戶，而且是電梯入戶，綠化率達(dá)到44.6%?！毙⒄f(shuō)，在住宅新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)影響下，老項(xiàng)目的得房率并不占優(yōu)勢(shì)，一般是80%，而新項(xiàng)目超過(guò)100%，所以增城的老項(xiàng)目與去年相比，價(jià)格都在下調(diào)，也就是“以價(jià)換量”，這也是碧桂園降價(jià)清樓棟的原因。

早在2017年3月，廣州限購(gòu)升級(jí)，而增城并未在限購(gòu)之列，彼時(shí)的購(gòu)房需求開始向增城涌入，當(dāng)時(shí)增城一手住宅稀缺，導(dǎo)致區(qū)域房?jī)r(jià)不斷走高。在這樣的背景下，碧桂園在廣州增城新塘永寧街拿下一宗宅地。克而瑞信息顯示，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)接近1.5萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率超過(guò)40%。之后開發(fā)了案名為“云頂”的樓盤，定位為高端社區(qū)。

2018年，碧桂園云頂以“云系豪宅首作”之名開盤。當(dāng)年的最高網(wǎng)簽價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，大平層產(chǎn)品曾突破4萬(wàn)元/平方米，也就是項(xiàng)目的“樓王”產(chǎn)品。但是到了2019年，碧桂園云頂?shù)膬r(jià)格開始松動(dòng)，走向下坡路。2024年，其新房均價(jià)降至2萬(wàn)元/平方米以下；2025年1-5月，成交均價(jià)約為1.4萬(wàn)元/平方米。目前項(xiàng)目推出的近1.2萬(wàn)元/平方米的清盤價(jià)格，不及二手房市場(chǎng)的掛牌價(jià)格，甚至不及當(dāng)年拿地的樓面價(jià)。

“砸鍋賣鐵”換現(xiàn)金流

碧桂園云頂?shù)膬r(jià)格走勢(shì)也是廣州增城房?jī)r(jià)的晴雨表，這也不是增城樓盤第一次大降價(jià)。在樓市下行周期，以價(jià)換量是常見(jiàn)的營(yíng)銷方式。今年以來(lái)，增城部分新房項(xiàng)目成交均價(jià)已不到萬(wàn)元。比如，敏捷綠湖首府當(dāng)前均價(jià)8500元/平方米，而其在2023年開盤時(shí)價(jià)格約1.1萬(wàn)元/平方米；萬(wàn)科城目前均價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，而在2020年其價(jià)格超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，今年1-5月，增城成交了603套均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以下的商品住宅，占總量的12%，達(dá)到了近六年來(lái)最高。

事實(shí)上，近三年增城商品住宅成交規(guī)模呈現(xiàn)逐年下滑的走勢(shì)。從商品住宅存量上看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年5月，增城商品住宅庫(kù)存27652套，去化周期23.7個(gè)月。受高庫(kù)存的影響，2024年增城商品住宅供應(yīng)面積75.67萬(wàn)平方米，位列近十年來(lái)最低位。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于增城板塊本身的庫(kù)存就高，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)很激烈。尤其是隨著新規(guī)落地項(xiàng)目的逐漸入市，對(duì)于當(dāng)前居高不下的新房存量市場(chǎng)而言，形成一定的沖擊。

事實(shí)上，對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，除了受區(qū)域環(huán)境影響之外，此次低價(jià)清盤也是斷臂求生。碧桂園在2024年年報(bào)中提到，“受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者信心等因素密切影響，經(jīng)營(yíng)壓力有增無(wú)減，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率嚴(yán)重下降，面臨大額虧損。因此，集團(tuán)已千方百計(jì)、砸鍋賣鐵開展自救?！?/p>

自2023年碧桂園出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，一邊保交樓，一邊修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，因此加速回款成為當(dāng)務(wù)之急。時(shí)至年中，保交房進(jìn)入最后關(guān)鍵階段。

6月9日，在碧桂園月度管理會(huì)議上，集團(tuán)董事會(huì)主席楊惠妍號(hào)召圍繞“保交房”目標(biāo)任務(wù)，扎實(shí)落實(shí)行動(dòng)，堅(jiān)決“攻堅(jiān)拔寨”，為年中攻堅(jiān)戰(zhàn)發(fā)起最后沖鋒。與此同時(shí)，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌強(qiáng)調(diào)，只有采取正確的方法面對(duì)，堅(jiān)持從“無(wú)解”到“有解”的突破，否則任務(wù)將會(huì)越發(fā)艱巨復(fù)雜，付出代價(jià)也會(huì)越大。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 王心