一場廠房改造引發的千萬索賠

2021年3月，A工業公司（出租方）與B體育公司（承租方）簽訂《廠房租賃合同》，約定將位于XX區的一棟5000㎡工業廠房出租給B公司用于健身場館經營，租期10年，年租金300萬元。簽約時，該廠房存在三重隱患：

1. 土地性質問題：廠房所占土地為國有劃撥工業用地；

2. 工程驗收缺陷：因歷史遺留問題未完成竣工驗收備案；

3. 用途變更風險：合同約定B公司可將工業廠房改為商業健身中心。

B公司投入800萬元裝修改造后開業，但運營半年后因消防管道不達標被責令停業。B公司遂起訴主張合同無效，要求A公司賠償裝修損失、經營損失共計1200萬元。A公司反訴要求B公司支付拖欠租金并承擔違約責任。

法院裁判：合同有效但可解除，責任按過錯分擔

裁判結果：

1. 確認租賃合同有效；

2. 解除雙方合同關系；

3. A公司賠償B公司裝修損失400萬元；

4. B公司支付欠付租金180萬元。

裁判理由核心：

1. 劃撥土地不影響合同效力
   涉案土地雖為國有劃撥工業用地，但根據《民法典》相關規定，僅需將租金中的土地收益上繳國家，合同本身不因此無效。

2. 未經竣工驗收不導致合同無效
   涉案廠房雖未完成竣工驗收，但《建筑法》第61條系管理性規定而非效力性強制規定。不能使用房屋屬于合同解除事由，非無效事由。

3. 消防問題構成法定解除條件
   因房屋未經消防驗收導致承租人無法繼續經營，符合《民法典》第724條“租賃物違反使用條件強制性規定致使無法使用”的情形，承租人有權解除合同。

4. 過錯責任劃分依據
   A公司作為出租方未確保房屋符合消防及商業用途條件，承擔主要過錯（70%）；B公司明知工業廠房性質仍改造為人員密集場所，未盡審慎義務，承擔次要過錯（30%）。

法律分析：效力認定中的關鍵紅線

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：房屋租賃合同效力認定需穿透形式審查實質，重點關注四類法律邊界：

1. 標的物合法性是效力核心
未取得建設工程規劃許可證的房屋（如違建、臨時建筑超期）必然導致合同無效。但劃撥土地房屋、未經竣工驗收或消防驗收的房屋，僅影響合同履行而非效力，承租人可主張解除合同及賠償。

2. 改變用途的效力雙重性
普通住宅改為商用一般不否定合同效力，但兩類特殊房屋除外：

• 劃撥土地上的國家機關用房：出租營利違背公序良俗，合同無效；
  
• 保障性住房：經適房等政策性住房出租營利損害社會公共利益，合同無效。
  

3. 登記備案的“對抗效力”
未辦理租賃登記備案不影響合同生效，但根據地方規定（如《上海市房屋租賃條例》），未經備案的租賃合同不得對抗善意第三人。

4. 免租期損失的賠償規則
合同無效或解除時，免租期作為出租人的成本投入，承租人需按剩余租期比例折價補償。例如10年租期含6個月免租期，第3年解約時承租人應補償剩余7年對應的免租期損失（即6個月×7/10）。

俞強律師簡介：
上海君瀾律師事務所高級合伙人，北京大學法律碩士，13年房地產法律實務經驗。專注企業不動產合規、租賃合同糾紛解決，獲2024年“君瀾專業領航獎”，現任上海政法學院刑事司法學院實習導師。

風險提示：房屋租賃涉及土地性質、工程驗收、用途管制等多重法律風險，具體案件需結合證據鏈審查合同效力及履行障礙。
注：本文案例根據裁判規則改編，人物及公司信息已脫敏處理。

俞強律師
執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學法律碩士，具有證券、基金、期貨從業資格
執業證號：13101201210159547
專業榮譽：

• 2020年上海律師協會“金融證券保險專業認證”

• 2024年“君瀾專業領航獎”

• 上海政法學院刑事司法學院實習導師
  聯系方式：通過百度搜索“俞強律師”點擊進入律臨平臺可獲得免費法律咨詢。