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日前，網絡上不少消息稱，溫州市區新增一座“商業綜合體”，甚至還被冠以“大型商業綜合體”。

部分網絡消息

點開內容一看，發現他們所稱的“商業綜合體”，指浙南科技城一宗僅不足12畝的商業地塊。

該項目地上總建筑面積僅約1.4萬方，沿河呈狹長式布局，僅能打造一條小型濱水商業街，起到社區商業功能。

土地成交截圖及地塊指標。來源：省國有土地使用權交易系統

就連這也稱之為“商業綜合體”，那么該地塊北側的宏聯佳園，也有一座類似的小商業，這也是一座“商業綜合體”？

照這樣的標準，光浙南科技城，恐怕就有十來座“商業綜合體”了吧？

才約1.4萬方都能稱之為“大型商業綜合體”，那附近約7萬方的印象匯豈不是“巨型商業綜合體”？超20萬方（含地下）的萬達廣場難道是“宇宙級商業綜合體”？

宏聯佳園東側商業設施

無獨有偶，最近城西一座商業街區局部開放，官方媒體也稱它為“綜合體”。

盡管該項目占地約40畝、總建筑面積達約4萬㎡，但從其業態布局看，尤其是存在大面積分割出售的商墅，實在難以將其與“綜合體”搭上邊。

從以上案例可以看出，“綜合體”這一概念，在溫州被濫用了。

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商業綜合體、城市綜合體，是房地產、商業領域的概念。

商業綜合體指集吃喝玩樂購等業態于一體、具備統一管理運營、能輻射一個片區乃至全城的大型商業設施，一般規模在建筑面積5萬方以上。

城市綜合體，則建立在商業綜合體基礎之上，還包括商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等一系列城市功能，以高密度、高強度的建筑群形式，形成一座“城中之城”，是真正的城市地標。

按照以上概念，溫州符合商業綜合體標準的不算太多，符合城市綜合體標準的則更少。

城市綜合體

據去年市自然資源和規劃局發布了《溫州市城市商業網點規劃（2021-2035年）》，溫州市區已建成的商業綜合體有印象城MEGA、濱江萬象城、銀泰百貨世貿店、5050購物中心、銀泰百貨甌海店、萬象城、吾悅廣場、萬達廣場、環游里、昊域廣場等。

來源：市自然資源和規劃局

除上述項目外，像美美廣場、印象匯、崇悅廣場等，也可納入商業綜合體范疇，但這些項目規模相對小一些，輻射范圍也有限，有的實質上只起到社區商業功能，可能有些爭議。

但是，將社區商業、百貨、創意園區、超市、商務樓等，凡是帶點商業的，都稱之為“綜合體”，造成概念濫用，產生了一系列混淆現象。

只要有商業就是“綜合體”，溫州豈不是有成千上萬座“綜合體”了嗎？

一站式社區商業

除了部分市民不太清楚這些概念外，部分開發商夸大宣傳、有關部門追求政績等，也加劇了“綜合體”概念濫用現象。

這種現象，讓人感受到一陣浮夸風，與多數溫州人的務實相悖。

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過去10多年來，溫州關于“商業綜合體太多，嚴重過剩”的言論，一直不絕于耳。

除了一些商鋪持有者、普通街邊店為自身利益而制造輿論外，很多人就是被這些濫用的“綜合體”概念所誤導。

10余年前，就曾有政協委員提案，認為溫州商業綜合體太多了，應該控制數量。而當時，溫州市區只有萬達廣場這么一座商業綜合體。

這樣的言論，不斷被一些追求新潮事物的年輕人吐槽，甚至就此認為溫州人的觀念太保守、落后、沒見識、不思進取，從而影響了他們對溫州城市的印象。

涌向商業綜合體的年輕人

那么，溫州商業綜合體到底多不多？有沒有過剩？

與多數同類城市相比，溫州商業綜合體不算多。不過，這些同類城市很可能是過剩的。

在溫州市區，除了濱海的原寶龍廣場（現崇悅廣場）外，那些由知名商管團隊運營的商業綜合體，都還保持著較高的客流，不斷有新品牌進駐，暫無失敗案例。

近兩年經濟低迷、消費降級，盡管部分商業綜合體業績受影響，但由知名商管團隊運營的，并未出現大面積關店現象，甚至還有人氣上漲的。

那些人氣不佳、大量品牌撤出的商業綜合體，均由非知名商管團隊運營。

成功運營的商業綜合體人氣

繼2023年底濱江萬象城開業后，去年、今年溫州市區都沒有新的商業綜合體開業。

或許要到明年年底，溫州市區才會新開一座商業綜合體。

也就是說，溫州市區在這三年時間里，商業綜合體都沒有新增，這在同類城市里也是極為少見的。

而像葡萄棚一帶，還是商業綜合體空白。城西的商業綜合體也偏弱，周邊居民的生活需求難以被滿足。

可以看出，起碼就溫州市區而言，商業綜合體沒有過剩。

也恰恰是沒有過剩，在這一輪消費降級中，溫州市區那些由知名商管運營的商業綜合體，都抗住了。

不過，溫州市區東部的濱海，以及部分郊縣、強鎮的部分商業綜合體，已有些艱難，即便由知名商管團隊運營。未來，這些區域的商業，可能面臨一輪洗牌。

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如果消費降級趨勢未能得以扭轉，溫州市區的商業綜合體，也并非高枕無憂。

沿著江濱路、甌江路，就有GT PLAZA（鹿城廣場）、K11 Select（青山全球總部）、溫悅廣場（原安邦金融廣場）正在建設中。

接下來，已列入今年土地出讓計劃的鹿角灣地塊，也包括一定面積的商業。

那么今后，甌江沿線的商業綜合體，將迎來更激烈的競爭。

建設中的鹿城廣場GT PLAZA

當然，濱江萬象城、鹿角灣地塊、K11 Select，有條件構建一座現代化商圈。倘若這座商圈成功構建，將對其他分散、孤立的商業綜合體帶來壓力。

東部的濱海、甌江口，則有商業綜合體爛尾。鑒于這些區域的發展現狀，尤其是濱海已有多座商業綜合體，預計短期內難有進展。

在此情況下，溫州這些在建、新建的商業綜合體，非常有必要做出特色，展現差異化，真正輻射浙南閩北。若繼續同質化，將越來越難吸引消費者。

像鹿角灣地塊、S1線惠民路站地塊、中央綠軸G-16地塊，可結合甌江沿江景觀帶、世紀公園等景觀資源，打造更優質的街區式商業，與周邊“方盒子”商業綜合體互補，共建現代化商圈。

幾家由非知名商管團隊運營、幾乎失敗的商業綜合體，可考慮更換一家知名商管團隊。

運營失敗的商業綜合體

至于那些自稱“商業綜合體”的小型商業設施，還是務實一點，精準定位為社區商業即可，沒必要過分吹噓。

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