近年來，關(guān)于英國購房出租（buy-to-let）行業(yè)的悲觀言論屢見報端，但實際上該行業(yè)的熱度卻有增無減......

據(jù)Market Financial Solutions的最新調(diào)查，盡管存在稅收上升、監(jiān)管趨嚴等不利因素，但仍有三分之一的英國人渴望擁有一套用于購房出租的房產(chǎn)。

年輕人成為房東的愿望尤為強烈。在受訪的18-34歲人群中，超過一半的人表示他們希望在未來擁有一套購房出租房產(chǎn)。這也充分表明人們對投資購房出租仍有濃厚的興趣。

Market Financial Solutions的首席執(zhí)行官Paresh Raja表示：“在過去一段時期，抨擊購房出租投資好像是一種流行趨勢，但顯然事實遠非如此。”

“房價和借貸成本的上升，加上租賃市場更嚴格的規(guī)則和監(jiān)管，無疑給房東帶來了挑戰(zhàn)，這的確會讓一些人質(zhì)疑購房出租是否是穩(wěn)妥選擇，但這些調(diào)查結(jié)果凸顯了英國人對房地產(chǎn)的熱愛。”

那么，英國的購房出租行業(yè)還值不值得投資呢？

一、購房出租仍然是穩(wěn)妥之選嗎？

購房出租已被許多英國人用作積累財富或為退休提供資金支持的方式。然而，盡管許多房東在過去幾十年里獲得了很大的收益，但購房出租的投資價值正受到前所未有的質(zhì)疑。

自2016年以來，更高的稅收和更嚴格的監(jiān)管一直沖擊著該行業(yè)。去年十月，英國政府上調(diào)了印花稅，而《租戶權(quán)利法案（Renters' Rights Bill）》預(yù)計將于今年晚些時候成為法律。

盡管這些變化給房東帶來了不小的壓力，但很多行業(yè)機構(gòu)表示，仍有許多人繼續(xù)將購房出租視為一項可靠的投資。

他們持有的觀點是，房產(chǎn)價格長期來看往往會上漲，并且在此期間，不斷上漲的租金能提供穩(wěn)定的收入。

在Market Financial Solutions的調(diào)查中，略超過一半的人同意“房地產(chǎn)是一種安全穩(wěn)定的投資資產(chǎn)”的說法。研究發(fā)現(xiàn)，每五個成年人中就有三人認為房地產(chǎn)投資是積累長期財富的有效手段，37%的人表示他們更愿意投資房地產(chǎn)而非股票。

對許多投資者而言，購房出租還是他們的養(yǎng)老金計劃——在上班期間擴大他們的投資組合，然后在退休時享受收入。

二、房東出售房產(chǎn)時能賺多少錢？

根據(jù)Hamptons最近的分析，2024年，英格蘭和威爾士的房東出售房產(chǎn)時平均獲利103,640 英鎊，這相當于70%的收益。

典型的投資者通常在持有房產(chǎn)11到12年后變現(xiàn)，具體投資收益則取決于他們購買的房屋價值和購買地點。

例如，根據(jù)土地注冊處（Land Registry）的數(shù)據(jù)，2009年在倫敦購買普通房產(chǎn)的人，其投資價值自那時起已增長了一倍多。相反，米德爾斯堡（Middlesbrough ）的房東自2009年以來的投資平均僅增長 23%——其中大部分增長發(fā)生在過去三四年。

展望未來，也許很難確切預(yù)測房價走勢，但機構(gòu)普遍持樂觀態(tài)度。據(jù)Savills預(yù)測，到2029年，英國普通住宅價格將上漲23.4%。一套現(xiàn)在價值30萬英鎊的房產(chǎn)，屆時將價值約37萬英鎊。

不過，大家需要注意的是，房價增長的前提是合適的房產(chǎn)和合適的地段。而且，房產(chǎn)交易中涉及到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓費、律師費、資本利得稅等稅費，出租房產(chǎn)還需要考慮家具/裝修費用、中介費、燃氣和電氣安全證書費等，大家也要綜合評估后決策。

三、房東從租金中賺取多少？

Paragon Bank的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年4月，英國房東實現(xiàn)的平均總租金收益率為 7.11%，這是自2011年2月以來的最高水平。

該銀行表示，這意味著今年購買的一套平均價值20萬英鎊的購房出租房產(chǎn)，在扣除稅款和其他成本之前，每年可獲得14,220英鎊的租金收入回報。

這遠高于將錢存入最高收益儲蓄賬戶（目前稅前利率低于5%）所能獲得的回報。而且近期的關(guān)稅動蕩也可能使購房出租作為股票投資的替代方案顯得更具吸引力。

Paragon Bank抵押貸款業(yè)務(wù)總監(jiān)Russell Anderson表示：“盡管最近由特朗普關(guān)稅威脅引發(fā)的經(jīng)濟不穩(wěn)定影響了許多行業(yè)的商業(yè)信心，但這些數(shù)據(jù)提供了切實的證據(jù)，表明購房出租繼續(xù)為投資者提供強勁的回報。對于那些采取策略、瞄準能提供更高回報房產(chǎn)（多戶住宅是最明顯的例子）的房東，或在租客需求強勁的地區(qū)進行投資的房東來說，尤其如此。”

四、抵押貸款可以放大投資者回報

雖然使用抵押貸款顯然伴隨著風險——即如果無法還款，房產(chǎn)會被貸款機構(gòu)收回——但它也為房東提供了巨大的潛在上升空間。

這是因為，如果房產(chǎn)增值，收益屬于投資者，而不是與銀行按比例分享。即使銀行提供了大部分資金，這一點也成立。這意味著購房出租允許投資者以其他投資難以企及的方式放大他們的收益。

舉例來說，假設(shè)某人投入10萬英鎊購買一套價值30萬英鎊的房產(chǎn)，并使用抵押貸款來彌補差額。如果該房產(chǎn)在十年內(nèi)增值50%，它就變成了45萬英鎊。但由于他們的初始投資是10萬英鎊，他們實際投入資金的回報率是150%。

當然，如果房價下跌，這可能會對他們不利，但在一個長期來看房價確實趨于上漲的市場中，使用抵押貸款的好處是難以反駁的。

當然，這里有一個前提，那就是每個月還必須償還抵押貸款。典型的購房出租投資者通常會使用只付息抵押貸款，這意味著他們的月供較低，租金收入應(yīng)該足以覆蓋成本。然后他們在以后出售房產(chǎn)來償還銀行貸款。

五、房東可通過公司形式來削減稅單

作為一個成熟的行業(yè)，英國的購房出租市場也有很多削減稅單的現(xiàn)成方法。

比如，很多房東會通過有限責任公司（而非個人名義）持有房產(chǎn)。這一過程也稱為“公司化”，可以幫助房東提高購房出租的回報。

根據(jù)Hamptons的數(shù)據(jù)，2024年英國創(chuàng)紀錄地成立了61,517家新的購房出租有限責任公司，比2023年創(chuàng)下的前紀錄增長了23%。

這是因為以公司形式持有的購房出租房產(chǎn)與以個人名義持有的在征稅方式上存在差異。通過有限責任公司持有具有多種稅收優(yōu)勢，包括公司結(jié)構(gòu)下需繳納的公司稅低于個人名義持有房產(chǎn)的房東需繳納的所得稅。

這使得房東可以在公司內(nèi)積累利潤，并比以個人名義持有更快地將利潤用于再投資購買另一套房產(chǎn)。

通過有限責任公司持有還允許房地產(chǎn)投資者在繳稅前，將其全部抵押貸款利息從租金收入中全額抵扣。這與個人名義持有房產(chǎn)的房東不同。后者僅能獲得其抵押貸款利息支付額20%的稅收減免。簡而言之，個人房東實際上是按營業(yè)額征稅，而公司房東則僅對利潤征稅。

由于這些稅收優(yōu)惠，Hamptons估計，現(xiàn)在70%-75%的新購房出租購買進入了公司結(jié)構(gòu)，這一比例一直在穩(wěn)步增長。

不過，這種方式是否具有優(yōu)勢取決于房東的個人情況。例如，低稅率納稅人，特別是如果他們的購房出租房產(chǎn)沒有大額抵押貸款，可能以個人名義持有更劃算。同時，公司結(jié)構(gòu)會帶來額外的行政負擔。比如，公司賬目必須正式編制和提交，記錄必須保存，董事需要任命等。

房產(chǎn)圈的結(jié)尾提示：

盡管挑戰(zhàn)猶存，但英國購房出租市場依然是一項有價值的投資，并展現(xiàn)出巨大的潛力。該行業(yè)有著強勁的租金回報、長期穩(wěn)定的房產(chǎn)增值預(yù)期，以及成熟的節(jié)稅策略（如公司持有模式），因此精明的投資者仍可從中獲益。

不過，任何投資都有風險，關(guān)鍵在于選擇具備增長潛力的地段與房產(chǎn)類型，并靈活運用投資和稅務(wù)策略。在這一基礎(chǔ)上，購房出租仍不失為積累財富和規(guī)劃退休的有效途徑之一。

ref：

https://www.dailymail.co.uk/money/buytolet/article-14776031/A-Britons-want-buy-let-good-idea.html

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