金茂泮湖滿庭6月13日搖號開盤，竟然有彩蛋。

不少人沒選到房，遲遲不肯離開現場，又臨時增加“補錄環節”，馬上再加推14號樓。

以目前的市場情緒，這太少見了。

河東樓市熱戰，本地人該狂歡嗎？

不，應該郁悶！

好地盤正被“外人”占領，把房價買上去了，部分本地人被迫外遷。

在河東，撬動單價超3萬、總價超400萬的新房，主力并非河東本地人。

這是由二手房價水平，即置換資本決定的。

今年的“河東熱”，本質是和平、河西的改善來“搶地盤”。

這已經是第三次“搶灘登陸”了。

第一次：河東海河一線，被對岸改善買到5萬+；

第二次：河東海河二線，和平、河西改善揮師東進。

中交春映海河、龍湖硯熙臺，河西人占比近4成。包括上實仰山（河東腹地），和平人能占3成以上。

第三次（今年）：河東腹地，被核心區改善瞄上。

以海河為原點，一層層被河對岸的改善“搶占”，本地人退場。

這也再次解釋，為何河東常住人口反超戶籍人口。

和平+河西老城，持續面臨“無處改善”。

河東一河之隔的價差即致命誘惑，核心區改善自然撲向河東。

河東新房正在分流河西的份額，1-5月幾乎旗鼓相當。

（2024年河東新房成交面積，僅為河西的60%）

河東成交量最高的面積段為100-130平米，占比60%，略高。

因為其中充斥著和平、河西的改善。

“和平、河西的購買力，買河東的房”，直接推高區域房價。

房價由需求決定，由出得起價格的人決定。

河東的好地盤為什么總被盯上？

或者說，河東憑什么持續吸引對岸改善“跨河買房”？

要想讓和平、河西人過河，需滿足4個條件：

? 城市界面好；

? 通勤便利度高；

?住宅產品力強；

?房價優勢大。

曾經河東海河一線/二線的“地盤”滿足了這4點。

現在——河東腹地，也得“照方抓藥”。

通勤沒問題，開車10-15分鐘到和平、河西；

住宅產品力沒問題，降容后以小高、洋房為主，都是最新產品；

房價優勢更絕，同面積只需河西一半房價、和平1/3房價，誘惑足夠。

唯一差的是城市界面。

所以，河東的城市更新都是“大城戰略”。

井岡山路、津龍灣、一機床、老工大，這“四大城更”規模都是重量級。

只有大體量的規模，才有資格嵌入更新更全的城市功能（商業、公園、教育、居住、出行）。

也才能形成全新的城市界面，承載對岸改善的“既要又要”。

河東樓市第一次拔升段位，憑借稀缺的海河資源，跳脫出區域市場。

2025年是第二次崛起，靠“造城+低密高配的產品”。

這是一場“大城圍獵”的資源碾壓。

有時我們看到的表面現象，本質是城市發展+居住需求推動的結果。

當和平、河西的改善，用高購買力推高河東腹地房價時，河東本地人被迫擠出“好地盤”，只能“雙線撤退”。

向下撤離：留守河東C類板塊，向邊緣遷徙。

向東突圍：放棄河東A/B類地段，轉投東麗A類地段的改善盤。

（為什么金茂智慧科學城平均月銷量過100套？本質是河東地緣被迫外溢，好地盤被占的越多，本地外溢就越多）

假如，和平、河西人始終不過河，大多數河東本地人尚有機會留在海河沿線以及河東腹地。

但是，沒有假如。

天津以河為軸，從“背河發展”到“向河沖鋒”還在加劇。

當河東本地人與和平、河西改善的“買房地圖”重疊，暗戰就開始了。

誰有錢誰留下！

河東樓市這20年來的兩次突圍，本質是城市資源的再分配。

房價梯度，也不斷被河對岸的改善強行改寫。

和平、河西穩，則河東穩，反之亦然。