提問：

您好！我們在北京有幾套房產(chǎn)，想聽聽您的建議看看需不需要調(diào)整。

夫妻雙方名下有：海淀四季香山142平三居(出租中)年租金20多萬；豐臺大成郡135平三居，家里老人自住；西城紫金印象130平改三居(出租中)年租金17萬；海淀世紀(jì)城晴波園83平兩居，目前自住；還有固安孔雀城245平聯(lián)排，年租金3.3萬。暫時(shí)不急著換房住，就是想問問這些房子從保值增值角度要不要優(yōu)化？

看完這個配置，說實(shí)話我挺羨慕的，但確實(shí)有優(yōu)化空間。我一套一套給你分析：

四季香山這個小區(qū)我很熟，板樓品質(zhì)確實(shí)不錯，綠化環(huán)境都挺好的，就是樓齡有點(diǎn)老了。不過海淀的房子，你懂的，抗跌能力還是有的。

大成郡這個低板社區(qū)住著確實(shí)舒服，但豐臺這幾年新房供應(yīng)量大，對假日風(fēng)景、紫臺、紫苑這些老盤沖擊不小。

紫金印象位置挺好的，樓齡也新，但經(jīng)適房的戶型確實(shí)有硬傷。135平改成三居，住起來肯定憋屈，這種改造對后期出手也有影響。

世紀(jì)城晴波園就不用我多說了吧，世紀(jì)城的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，跟觀山晴雪、魯藝一個檔次的改善型社區(qū)。不過你這個兩居83平，說實(shí)話有點(diǎn)浪費(fèi)了這個小區(qū)的品質(zhì)。世紀(jì)城這種地方，三居四居才是王道，流通性更好。

孔雀城那套我直接給你判死刑吧，245平才租3.3萬，租售比0.8%，這不是投資是做慈善。北京周邊這些衛(wèi)星城，除了個別有產(chǎn)業(yè)支撐的，大部分都不太保值，固安就是典型代表。

我的建議：

豐臺的房子，除了麗澤周邊的高品質(zhì)次新盤，我都建議出掉。為啥？豐臺缺產(chǎn)業(yè)缺教育，只能靠麗澤商務(wù)區(qū)撐著，但大成郡離麗澤還有距離。

海淀的房子相對堅(jiān)挺，但問題是缺新房和次新房。你看萬柳、世紀(jì)城都是03-05年的樓齡，20年了，導(dǎo)致次新房特別稀缺，琨御府就是活生生的例子。

把海淀那幾套老房子都出了，換成四季青那邊的新盤，或者在海淀、萬柳找戶型位置更好的三居四居，既保值又好流通。

固安那套更不用說了，趕緊出手，那點(diǎn)租金還不夠你操心的。

基于你們不急著改善，完全可以做資產(chǎn)優(yōu)化。把老破的換成次新的，把戶型差的換成戶型好的，把地段一般的換成核心地段的。

最后提醒一句，房產(chǎn)優(yōu)化不是一天兩天的事，要有節(jié)奏有計(jì)劃，別急著一口氣都換完。市場有周期，時(shí)機(jī)很重要。