引言

最近幾年，法拍房因為價格便宜，成了投資者和手頭緊的購房者眼里的“寶貝”。中指研究院最新發布數據顯示，2024年全國各類法拍房掛拍量累計達76.8萬套，成交17.6萬套，成交率為22.92%，總成交金額達3308億元，成交金額較2023年微降約6.7%。

2025年第一季度，全國范圍內法拍房成交價格相比于評估價的折扣率為74.16%，2025年4月更是進一步降至68.7%。

但看似極具性價比的法拍房，真的那么容易撿漏嗎？

答案顯然是否定的，因為法拍房便宜的背后藏著大風險，撿漏并不容易。根據我參與過幾百套法拍房的處置，今天就結合過去的案例和行業數據，告訴大家：以下幾類法拍房風險極大，普通投資者務必謹慎！

一、騰退困難的法拍房

騰退困難主要有兩種情形：一是原房主在抵押或訴訟前簽了長期租約（比如10-20年），尤其是租戶已經交完租金的。二是參拍前沒有盡調或者盡調時發現有高齡老人、病人、孕婦居住的法拍房，這兩種情況非常可能出現過戶后長期無法騰退的情況。

雖然法律明確規定法院拍賣時需要明確約定騰退條款，但很多法院在拍賣公告中不會承諾清場交付，反而注明以現狀為準，把責任甩給競拍人。即使法院寫明了騰退義務人，但在面對老人、孕婦等特殊占用人時，法院往往也束手無策。

有輔拍中介朋友說，這類問題房源占比高達10%-15%，也是很多法拍房一直沒人拍的原因。

【案例】：湖南的王女士以市場價7折買了一套法拍房，辦完房產證去收房時發現原房主父母拒不搬離，而且父母年齡80多歲，執行法官也不敢強制清場，導致王女士半年沒住進去，還墊付了8000元物業費。2024年10月，最高法明確要求法拍公告中不得聲明“不負責騰退”，但在實際操作中，仍有超過20%的購房者因占用問題延期收房超過3個月。

二、公司名下的房產，稅費會翻倍

與普通住宅相比，公司名下的房產除了正常的增值稅、契稅、印花稅，還要交高額土地增值稅、企業所得稅等。如果拍賣公告上沒有明確寫明稅費的承擔責任人，建議不要盡量遠離！

【案例】：有個客戶花了1487.6萬元拍了一套法拍房，過戶時被要求補繳800多萬稅費，雖然法院后來撤銷了拍賣，但客戶前期花了大量時間和精力籌集首付款和辦貸款，事后表示再也不敢輕易碰法拍房。

三、存在權利瑕疵的法拍房

雖然合法拍賣后可以正常辦房產證，但如果沒徹底調查，面對可能突然冒出其他人來主張權利，或者強行霸占房屋拒不搬離。雖然這種情況雖然不至于造成財產 的損失，但過戶過程曠日持久，勞心費力苦不堪言。

【案例】：去年有個投資者以80萬的價格買了一套市價130萬的法拍房，以為撿到大便宜，結果交完尾款后陷入另一場官司。原因是原房主違規“一房多賣”，而且法拍前就交了全款，買家過戶時發現產權無法轉移，另一個買家已起訴原業主并住進了房子，而兩個法院間的信息不同步，導致過戶和入住遲遲無法實現。這類房源占糾紛總量的30%以上，常見于民間借貸抵押物。

四、產權復雜的法拍房

產權復雜的法拍房有很多類型，最普遍的是以下兩種情況

1、共有產權的部分權利：這種常見于夫妻共同財產，法拍時只能拍賣夫妻一方50%的份額。雖然投資者以超低價競拍到其中50%份額，但現實情況是另一方不可能輕易搬走，試問你怎么住？等到你想出手這50%份額時，不好意思，沒人會接手，除非以極低價格賣給夫妻另一方。

2、多套房打通使用，僅一套被拍賣：這種常見于小戶型住宅或商務公寓。這種房源通常都是打通使用的，但拍賣時法院只處置其中一套，你去收樓時很可能發現拍賣到的那部分已經被用作廚房和衛生間，入戶門都被堵上了，完全沒法用。你想掏錢恢復原狀？別費那錢了，后面還有一堆麻煩等著你呢！

五、有教育目的的法拍房

1、如果你瞄準的是學位房，那要注意了，因為學位鎖定長達6年。對于北京、深圳等城市實行學位鎖定政策，如果你參拍的目的是為了孩子上學，可能會失望，因為原房主子女已經占用了學位，新房主需要等鎖定解除后才能上學（小學6年、中學3年）。

2、如果你是外地戶口未了落戶，也要注意，結果可能未必讓你滿意。雖然法拍成交后，雖然可以完成產權過戶，但無把原業主的戶籍遷出，即便通過訴訟等手段可以強行達到目的，但也要費你一段周折。

【案例】：北京的侯先生購買了北京市房山法院執行庭拍賣的一套房產，房屋過戶很順利，但當他去房屋屬地北京市豐臺區石榴園派出所戶籍科查詢時卻發現，原戶主的戶口還在。侯先生說，自己曾詢問工作人員，如何才能將原戶主的戶口遷出，但工作人員表示，只有原戶主本人能申請遷出。不過好消息是，部分城市出臺了新的政策，對于原業主不肯挪戶口的，可以向派出所申請將原業主戶口挪至公共戶口。

編后語

法拍房的低價本質是風險對價的補償，對普通投資者而言，如果缺乏法律盡調能力或風險承受力，上述五類房源無異于“債務沼澤”。

所以，我再次提醒：參拍前必須詳查公告、實地驗房、核實欠費及權屬，否則“撿漏”終成“接盤”。如果確實對法拍房感興趣，可以聘請律師或專業的輔拍機構協助，盡可能降低風險。