一是強化頂層設計，突出系統更新。這次黨中央、國務院部署的城市更新行動是從“好房子”到“好小區”，到“好社區”，再到“好城區”的一場由點及面的升級，“四好”建設具有很強的系統性。《意見》提出要抓體檢，建立城市體檢與城市更新一體化的推進機制；要抓規劃，發揮發展規劃戰略導向作用，強化國土空間規劃基礎作用，增強專項規劃實施支撐作用；要抓落實，建立城市更新政策協同機制。總之，這是一場自上而下、多部門協同系統謀劃的城市更新，更具戰略性、長遠性和可操作性。

二是注重因地制宜，分類盤活存量。《意見》聚焦為民、便民、安民提出8項主要任務，針對既有建筑、城鎮老舊小區、完整社區、更新改造、城市功能、基礎設施、生態系統、歷史文化等均給出具體策略與務實舉措。這體現了不同場所的不同策略，突出從存量空間改造利用角度出發，從“開發邏輯”向“運營邏輯”轉變，致力將存量空間從“物理容器”轉化為有人氣、有價值、可持續的“內容場域”，存量空間有望真正成為城市的戰略性資產。

三是聚合多元力量，破解資本難題。城市更新項目投資額較大，單靠政府投入遠遠不夠，必須建立財政撬動、金融補位、市場接力的資金投入機制。《意見》明確提出要健全多元化投融資方式，即財政以“中央預算內投資+專項補助+地方專項債”的方式，起到“引爆”作用；緊接著，政策性金融將在“風險可控、商業可持續”的前提下，為符合條件的更新項目提供信貸支持；最后，以城市更新專項REITs、資產證券化產品、公司信用類債券等金融工具為媒介，吸引社會資本參與城市更新。這將助力形成政府引導、市場運作、全社會參與的可持續城市更新投融資新模式。

構建城園相融的全域公園體系。成都秉承“園中建城、城中有園、城園相融、人城和諧”的規劃理念，注重城市建設與山水自然稟賦相融合，將城市公園形態和空間有機更新融合，以“青山綠道藍網公園”為城市生態骨架，統籌建設各類自然公園、郊野公園，均衡布局社區公園、小微綠地等，溶解城園邊界、共享開放空間，進行拆圍透綠、場景營造等開放性、便民性改造。例如，武侯區建成全國首座日處理2000噸垃圾的全地埋式垃圾壓縮轉運中心，形成了地上是公園、地下用來處理垃圾的多功能綜合性環境治理、教育示范點，將大型環境設施的“鄰避效應”轉化為“鄰利實效”。

武侯區城鄉環境綜合治理中心

更新打造公園城市特色文化街區。成都發揮豐厚的歷史文化底蘊優勢，融合街道特質，通過整體規劃、有機串聯、協調聯動，提出生活、商業、產業、景觀、交通、特定類型六類街道場景營造，讓街區與社區開敞融合，形成了“九街十坊”等一大批獨具風味的特色文化街區。例如，猛追灣在城市微更新改造過程中，以望平社區積淀的川劇文化為“鑰匙”，深挖“工業記憶”和“城市鄉愁”，將原有機動車道改成慢行空間，引入青年社區、文創品牌及少油少煙餐飲業態，實現了舊街與現代生活的碰撞與共生。

積極開展低效用地再開發試點。自入選國家低效用地再開發試點城市名單后，成都以國土空間規劃為引領，積極探索統一規劃、統一征收、統一開發、統一建設、統一運營的“五統一”再開發模式，實現低效用地“投建營”一體化再開發建設。例如，“金牛區國賓片區城中村改造項目”成功入選自然資源部公布的第一批低效用地再開發試點典型案例，原來的“城中村”蛻變成了如今的TOD高端商務街區、新川西建筑風貌創意街區。

圍繞幸福美好生活建設品質化現代社區。成都將品質化現代社區作為公園城市示范區建設的細胞工程，從人的需求出發，把城市的復合功能分解轉化為市民所需要的商業服務、教育醫療、公寓住宅等具體功能布局在社區。踐行城鎮、產業、鄉村社區“一社區一主題”工作思路，系統構建未來生態融合、健康醫養、人文教育、建筑空間等9大場景。圍繞9大場景構建60項“控制性+引導性”的指標體系，并以智慧化服務治理邏輯、先進技術嵌入社區不同領域、各個環節。例如，大邑縣五礦西湖未來公園社區聚焦“綠色產業新城”的建設理念，創新政府與央企的合作機制，組建合資公司實現“優勢互補、效率優先”，統籌推進產業導入、基礎設施建設、城市配套開發。

大邑縣五礦西湖未來公園社區

以產為基，加快中心城區功能重構。以產業運營與空間激活來創造現金流，是城市有機更新項目的立身之本。成都未來的城市更新需兼顧長期造血能力，強化產業內容的有力支撐。針對亟待更新、產業層次不高的部分中心城區板塊，要先有序“疏解”一般制造、批發物流等，提高資源要素支撐能力，然后以“提升”“植入”新業態、新場景等方式促進產業迭代升級。可依托公園城市稟賦與基礎，實施城市場景創新計劃，進一步探索搭建“生態銀行”“未來工廠”“創意集市”等場景，構建涵蓋綠色場所、產業、交通、能源、建筑、生活等多領域的公園城市生態場景體系，促進科技、創新等各類場景融入公園城市骨架，展示“綠色成都”“智造成都”“創意成都”的魅力。

以文為魂，全面提升公園城市感知度。作為一座擁有深厚文化底蘊和現代化氣息的城市，成都是歷史與現代的精致融合，既保留了豐富的歷史文化遺產，又展現了獨特的現代文化魅力。在城市有機更新過程中，要探尋天府文化的活水之源，強化文化符號的有機植入與文化內容的業態融合，豐富市民文化感知和體驗，將文化轉換為城市優勢與競爭力。例如，以古蜀文明、大熊貓、美食、公園等核心資源，打造公園城市文化IP矩陣，培育產業集群品牌、賽事品牌、國際知名節會品牌等，拓展夜游錦江、339時尚夜消費聚集區等標志性文旅消費場景，打造一批標志性景觀和網紅打卡地，進一步提升公園城市標識度。

夜游錦江

以對標為抓手，推動城市低效用地再開發。隨著成都不斷發展演進，土地供應日益緊張，各項建設仍有較大用地需求，亟須以城市更新方式推動低效用地再開發。一方面，要通過明確的政策導向、精準的用地監測、差異的資源配置，形成刺激低效企業整改的強大拉力，借鑒上海“低效產業用地再開發政策工具箱”模式，提出成都低效用地收回、儲備、更新、平臺回購等各個領域細分方面具體操作路徑指引；另一方面，要注重發揮市場主體力量，通過支持企業兼并重組、鼓勵企業利用閑置資源自主招商以及推動企業強強聯合再開發等多種方式，實現成本最小、效益最大。

以運營為核心，打通“資產-收益-退出”閉環。城市更新具有資金體量大、回報周期長、操作復雜度高等特點，因此對參與其中的各類主體提出了更高的要求。政府層面，要主動布局，強化城市更新專項規劃的引導作用與項目包裝策劃，精準識別哪些區域可以有機更新，形成符合政策導向和市場需求的“項目藍圖”，并積極爭取財政資金、專項債等支持；市場主體層面，要下大功夫引育策劃、規劃、投資、建設、運營一體化閉環的企業。同時，積極開展典型區域試點，鼓勵建立國資平臺公司統籌、專業公司運營、社會資本股權合作的多元運行框架，構建“空間改造+內容招商+基金支持”一體化機制，完善金融工具，形成可規模復制的“片區資產活化+金融退出”機制，構建成都特色的“政府-資本-平臺”三方協同新模式。

原文刊載于成都日報（2025年6月6日《成都日報》第05版：理論周刊），有刪改。

? 來源 | 成經智庫