高盛對中國樓市最近又做了一個全新的預測，一下子就火了。預計未來幾年，中國新房需求量將大幅下降75%，從2000萬套直接萎縮到410萬到500萬套，中國房地產的黃金年代已經徹底終結。

我仔細看了一下高盛的這個報告，因為很多直播間的朋友也在問?？赐炅艘院螅野l現我不是很認可，有很多不同的觀點和判斷。跟大家詳細地來解讀一下，時間比較長，內容比較多，而且有很多的數據，我就直接對著稿子跟大家講了。

高盛最新研究報告指出，未來的數年大致是2025年到2030年，也就是5到6年之后，中國城鎮年均新房的需求量將驟降至410萬到500萬套，相較于2017年的2000萬套的峰值，將大幅縮水75%。而且還具體指出，這一斷崖式的下跌并非周期性的調整，這個話說得很到位，而是由三大結構性因素共同驅動的，主要是人口、城鎮化、投資需求。

第一個，人口出現塌陷。2022年起，中國人口連續負增長，2030年代，人口減少將直接拖累每年140萬套的住房需求。我不太清楚這個數據是怎么計算出來的。90后群體較80后群體減少了大約4000萬人，結婚登記暴跌35%，新生兒數量8年下降了40%?？傮w上來說，剛需群體呈現出斷崖式的萎縮。

第二個，城鎮化踩剎車。2024年城鎮化率已經達到67%，距離2030年70%的目標還剩下僅僅3個百分點。年均增速將降至0.5，不足2010年代的一半。而且農村50歲以上的人口占比高達41%，年輕勞動力進城潮顯著減弱。

第三個，投資需求崩盤。2020年城鎮住房的空置率大概是20%，對應的數字大概是六七千萬套。高盛預計2025年到2030年，投資需求將轉為年均凈拋售180萬套。房價下跌預期下，投資客正在加速地撤離市場，這就是高盛的報告的一部分。

看到這些確實倒吸了一口涼氣，我的直覺沒有這么夸張，沒有這么大。但是看到這些數據，這些分析又短時間內無言以對。這個預測在最近市場上非?；鸨?，有很大的影響力，而且認可度看上去很高。那到底是不是真的這樣呢？讓我們簡單地捋一捋。

2021年是我們的峰值18億平米，而去年2024年還剩下9.7億平米，相對于峰值已經大幅下降了將近50%。如果在5年后，新房的銷量降到410萬到500萬套，按照一套平均100平米來計算的話，大概也就是4.5億到5億平米之間。也就是說，在現在的基礎上還要再降一半，甚至更多，真的會這樣嗎？真的會有這么大的變化嗎？我們把高盛說的這幾個結構性的因素詳細地拆解一下，看看到底是不是這么回事。

第一個，結婚對數。結婚對數影響的是當下的需求。2014年是峰值1400多萬對，到了2024年，還剩下700多萬對直接腰斬，預計今年也就是600多萬對。我們知道結婚人口對應的大致是20年前到30年前的人口。

2025年到2030年的結婚的人口大概是1995年到2005年這幾年之間的人。那么這些年我們的出生人口的數量還一直在一個相對高位上，大概一年有1千八九百萬人。而2018年以后出現的斷崖式的下跌，還暫時影響不到未來這十年八年結婚人口的數量。

而且事實上，2023年、2024年，我們的結婚對數已經腰斬了，雖然還有進一步下跌的空間，但是已經比較有限了。也就是說，這幾年新房的銷量已經受到了影響，在現在的基礎上，再下跌的空間其實沒那么大了，我估計大概還有10%到20%也就差不多了。

第二個，新生兒的數量。新生兒數量影響的是6年以后的需求。2016年2017年是我們新生人口的最后的峰值，大概有1800多萬人，之后連年下跌，在2022年跌破1000萬，2023年、2024年大致在900多萬的水平，預計未來幾年還會繼續下降到800多萬甚至700多萬的水平。

但是我們要看到2021年的樓市峰值對應的是2016年的1800多萬的孩子，到了2025年，對應的已經是2020年的1200多萬的孩子?，F在我們看到的銷量已經是支撐大幅下降的結果。即使未來再往下降，降到700萬800萬的水平，也只是在現在的基礎上再下降30%，最多40%。這個比例確實很大，但是也不至于到腰斬這么大的一個下跌的空間。

第三個，人口總量。人口總量影響的是相對長期的需求。剛才已經說了，對6年以后的學區房已經帶來了很大的影響，但是對二三十年以后的婚房暫時還不會有影響，影響這幾年和過幾年婚房需求的是之前二三十年出生人口的數量。

但是我們要看到，2022年開始的人口負增長，確實在短期就會對樓市帶來一些影響，會導致大量退出來的房子，每年可能會有100萬套200萬套。隨著負增長的不斷地擴大，未來退出來的房子可能還會更多。這些老的新供給也會改變供需關系，造成對新房需求的一定程度的分流和稀釋，10%到20%的沖擊可能會有，但是也沒有那么大的一個下降的空間。

第四個，城鎮化率。2021年以前，中國城鎮化處于高速增長階段，每年比上年增長大概在1.2到1.6個百分點。2021年以后增速明顯已經下降，21年比20年提高了0.8，22年比21年提高了0.52，23年比22年提高了0.94，24年比23年提高了0.84，這幾年平均在0.8左右。

也就是說，城鎮化降速的影響，需求下降的影響也已經體現在2023年、2024年的樓市上了。即使未來幾年，每年的提高幅度真的像高盛說的，只剩下0.5到0.6，在現在的基礎上也不會有那么大的下降的空間，最多20%到30%。

最后一個，投資需求。相對于2021年之前的投資投機的那種火爆需求，經過這幾年市場的洗禮，目前已經基本上銷聲匿跡了。估計80%、90%都消失了，沒剩下幾個了，大量的投資客早就已經開始拋售了。即使像高盛說的那樣，未來投資需求將變成負數，變成凈拋售，由此帶來二手次新房對新房需求的取代，也最多有20%、30%下跌的空間。

所以，朋友們，綜上所述，這5個因素一一拆解之后，我們發現高盛對于結構性因素的闡述存在明顯的偏差，而且不僅如此，更重要的是，高盛只關注到了未來的結構性矛盾，但是大大的忽略了過去的結構性矛盾。

在中國，市場上仍然堆積了大量的潛在的需求，都是什么呢？有兩個。第一個是城市內部存在大量的改善需求。過去我們的大量供給存在嚴重的結構性的缺陷，比如說幾十年福利分房制度下的老房子，十幾年709政策枷鎖中的小房子，樓市野蠻生長階段造出來的差房子，這些市場上的老房子、小房子、差房子占比其實非常高。

疊加現在高品質住宅全面的興起，全面地推向市場，一定會加快未來很多的人群置換迭代的這樣一個過程。雖然接下來這個過程，由于經濟的降速，收入的下降可能會稍微慢一些，但是不可否認，這個需求非常的巨大。

而且同時，城鎮化增長確實沒有太大的空間了，但是畢竟還沒有完全結束，還是會有一些農村進城的后續的零散的需求。同時關鍵是我們老百姓手上這350億平米的房子，隨著物業的老化將大量的折舊。按照黃老先生的說法，如果每年按2%的折舊來算的話，一年就會有7億平米的折舊，也就是7億平米的剛性需求會出來?？赡軐嶋H上沒有這么大，但是絕對也不可能是一個小數，這是第一個。

第二個就是城市之間還存在大量的遷徙需求。城鎮化確實已經接近尾聲了，但是中國大家別忘了，我們作為一個統一的大市場，這是我們14億人口的特殊性。未來在一定程度上將進入到城市發展的第二階段，由城鎮化向大城市化，向大都市化轉換。中心型的大中型城市主要是由于就業，其次由于文化、教育、商業、醫療等等這種優勢，將繼續地持續地聚集人口。未來這種遷徙挪窩的城市之間的置換的剛性需求還是非常巨大的。

當然在這兩個過程中，我們要看到，都會造成大量的老舊物業，低能級的物業沒人要了，被拋棄了，沒有形成連貫的高效的置換鏈條，對于未來的置換一定影響它的速度和強度。但是，這絕對不代表就不需求了，就不消費了，就戛然而止了。需求總是會要跑到市場上去。

除了這些因素之外，朋友們，而且還有一個非常重要的一點，高盛似乎忽略了，就是量價關系，這個非常重要。如果真的像高盛說的這樣，大幅下降75%，每年只剩下四五百萬套新房銷量，而且就在未來的這幾年就會發生。

那么目前如此巨大的庫存，如此巨大的土地供給，如此巨大的銷量滑坡，必然會導致新房價格的大幅下降，而現在市場上的卡點就是價格，高房價鎖住了流動性，高房價抑制了消費。一旦價格大幅下降，積累下來的大量的需求可能就會釋放，甚至會短期快速地釋放。就像當年的日本，1991年房地產泡沫破裂，銷量觸底，價格快速地下跌，但是由于價格大幅的下降，反而銷量有了一個很大的上漲。93年94年銷量創造了歷史新高，到了2000年，銷量再次創造歷史新高。

所以從這個角度上來說，高盛提出來的這個預測很大程度上，它就是一個悖論。為什么說了這么多？今天我也當一回“房吹”來駁斥一下高盛的這個論調、這個判斷。因為不管從主觀上還是客觀上，不管它是故意的，還是不是故意的，給人的感覺有一些故意唱空，故意做空的意思，給市場帶來了非常負面的一些影響。

我們尊重高盛的專業，我們尊重高盛的權威，但是，我們不尊重胡說八道、背離市場的一些非客觀的判斷。高盛的這個判斷，這個結論我不認可，予以駁斥。

最后我給出來一個我的結論，我的判斷。中短期上來看，每年新房的銷量的平衡點大概在7到8億平米，而中長期上來看，大概在5到6億平米，好不好？就這么多。