中糧悅著·云朗 中房君/攝

為了去化，開發(fā)商越來越“卷” 了！

近日，中糧悅著?云朗推出了“先交付，后還貸” 的營(yíng)銷措施，購(gòu)買該項(xiàng)目的客戶，在交完首付并簽訂購(gòu)房合同后，即可鎖定房源，銀行按揭貸款將延期至交房前辦理，截至日期為 6 月 30 日。

項(xiàng)目的一位置業(yè)顧問介紹：“客戶正常辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)，我們會(huì)讓銀行晚放款半年時(shí)間。” 據(jù)悉，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于明年 3 月份交付，目前已全部封頂。值得注意的是，這并非大悅城首次推出此類營(yíng)銷舉措。2023 年，其位于高陵的項(xiàng)目 —— 中糧?天悅，也曾實(shí)施過類似的營(yíng)銷手段。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“先交付，后還貸” 對(duì)購(gòu)房者的利好十分明顯。克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵分析稱：“一方面，此措施能緩解購(gòu)房者短期內(nèi)的資金壓力；另一方面，它會(huì)倒逼企業(yè)提升工程品質(zhì)與建設(shè)速度；此外，若項(xiàng)目出現(xiàn)延期交付或爛尾情況，由于購(gòu)房者尚未辦理貸款，可有效避免還貸糾紛。”

這一舉措也向業(yè)內(nèi)外展示了大悅城的企業(yè)實(shí)力。然而，該措施能否切實(shí)刺激房屋成交，仍有待觀察。對(duì)于推出后的效果，中房君從大悅城西安公司獲悉：“項(xiàng)目來訪量保持穩(wěn)定，但沒有明顯增長(zhǎng)。不過與周邊競(jìng)品相比，我們的到訪量相對(duì)較高。”

李曉兵認(rèn)為，那些缺乏交付安全感的客戶，大多是剛需型或首次置業(yè)的購(gòu)房者。這類客戶對(duì)價(jià)格更為敏感，或許折扣優(yōu)惠對(duì)他們來說更具吸引力。

區(qū)域去化之難

“出圈兒” 的營(yíng)銷舉措，實(shí)則源于市場(chǎng)的壓力。

過去幾年，在全國(guó)“十四運(yùn)” 的推動(dòng)下，港務(wù)區(qū)迅速崛起，學(xué)校、醫(yī)院、地鐵、奧運(yùn)場(chǎng)館等公共建設(shè)配套快速完善，城市面貌煥然一新，成為西安樓市的熱點(diǎn)板塊之一，其成交面積常年位居全市第二，僅次于高新區(qū)，由此形成了“南高新，北港務(wù)” 的購(gòu)房格局。

港務(wù)區(qū)誕生的第一個(gè)熱點(diǎn)板塊是奧體板塊。圍繞著十四運(yùn)的場(chǎng)館，這里從 2018 年起便掀起了開發(fā)熱潮，綠城、華潤(rùn)、中糧、中鐵建、融創(chuàng)等房企紛紛在此布局項(xiàng)目，也誕生了不少“搖號(hào)紅盤”，但隨著大規(guī)模開發(fā)，奧體板塊的土地資源逐漸減少。

在奧體板塊可開發(fā)用地日益稀缺的情況下，港務(wù)區(qū)開始推進(jìn)下一個(gè)整片開發(fā)區(qū)域—— 秦漢大道以北、奧體大道兩側(cè)的 “奧體北” 板塊，這正是中糧悅著?云朗所在之處。2023 年底以來，招商蛇口、綠城、中糧大悅城、中鐵建等房企陸續(xù)在此拿地，帶動(dòng)了該板塊的熱度。據(jù)前瞻顧問統(tǒng)計(jì)，2025 年前 5 月，奧體北板塊供應(yīng)量達(dá) 20.31 萬平方米，成交量為 13.69 萬平方米，較去年同期上漲了 35%。

盡管板塊成交占比尚可，但企業(yè)面臨的市場(chǎng)壓力依然不小。李曉兵介紹，今年前 5 月，港務(wù)區(qū)普通住宅成交面積為 51.48 萬平方米，同比下降 9.5%；成交金額 94.77 億元，同比下降 7.3%。

談及今年的銷售情況，一位在港務(wù)區(qū)擁有多個(gè)項(xiàng)目的策劃人士向中房君透露：“今年沒有一個(gè)項(xiàng)目銷售情況良好，客戶觀望情緒濃厚。” 而在去年，在售項(xiàng)目中還有需要搖號(hào)的情況。

為了加速房屋去化，打折優(yōu)惠成為最直接的手段。以中糧悅著?云朗為例，該項(xiàng)目備案價(jià)格約為 18000 元 / 平方米，據(jù)置業(yè)顧問介紹，優(yōu)惠后的價(jià)格約為 15800 元 / 平方米，在售戶型面積為 116 ～143 平方米。不久前，招商攬閱也推出 10 套特價(jià)房，建面約 103～143 平方米，一口價(jià)在 1.45 萬～1.73 萬元 / 平方米之間。

上述項(xiàng)目策劃人士坦言：“目前沒有更好的辦法，只能階段性地推出一些特價(jià)房。”

多舉措激活市場(chǎng)

浐灞國(guó)際港樓市的調(diào)整，只是西安樓市的一個(gè)縮影。

實(shí)際上，自 2024 年 9 月起，西安樓市便開始出現(xiàn)調(diào)整。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，5 月西安新房銷售價(jià)格環(huán)比下降 0.4%，同比下跌 3%。至此，西安新房銷售價(jià)格已連續(xù)九個(gè)月環(huán)比下降，而同比下滑 3% 也是今年以來的最大降幅。

成交量同樣有所下滑。據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，前 5 月，西安新房供應(yīng)量同比下滑 31%，成交同比下滑 21%。不過，從全國(guó)范圍來看，西安的成交量雖然縮減，但在二三線城市中仍處于前列，市場(chǎng)展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。

值得關(guān)注的是，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)” 之后，西安迅速出臺(tái)了一系列政策，以推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)。6 月 19 日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、資源規(guī)劃局、公積金中心等多部門聯(lián)合發(fā)布新政，涵蓋土地出讓、金融支持、公積金政策、二手房交易、便民服務(wù)、預(yù)售資金監(jiān)管等 “十二條” 內(nèi)容，惠及購(gòu)房者買房、土地供求、企業(yè)資金、產(chǎn)品打造等多個(gè)方面。

“加快落實(shí)中央政策要求，為市場(chǎng)注入信心，是西安此次政策出臺(tái)的背景。” 中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊表示。

一位央企營(yíng)銷總監(jiān)表示：“新政在開發(fā)端緩解了資金壓力，利好拍地以及新項(xiàng)目獲取，有助于房企提高積極性。同時(shí)存量土地整理，有助于優(yōu)質(zhì)地塊入市，容積率、規(guī)劃條件的一些放開，能夠拉平各板塊、各行政區(qū)后續(xù)新產(chǎn)品的水準(zhǔn)，利好未來新項(xiàng)目。”

在樓市需求端，政策提出要實(shí)施好個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策，完善個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。同時(shí)，加大住房公積金支持力度，購(gòu)房者可申請(qǐng)?zhí)崛」e金直接支付購(gòu)房首付款；并且，陜西省內(nèi)的購(gòu)房者到西安購(gòu)房，均可辦理公積金貸款。

石蕊表示，西安的公積金政策向其他城市看齊，能夠減輕購(gòu)房者的首付壓力。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅 2024 年，在西安置業(yè)的外地購(gòu)房者占比已接近四成。而陜西省內(nèi)購(gòu)房者到西安購(gòu)房均可辦理公積金貸款的新政，將極大地調(diào)動(dòng)這部分人群的購(gòu)房需求。

此外，此次新政多次提及“好房子”。新政提出，要按照 “好房子”“好小區(qū)” 的標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、教育等配套齊全的地塊供應(yīng)，優(yōu)化容積率、建筑密度等條件。同時(shí)，完善住宅用地評(píng)估機(jī)制，使其與周邊商品房銷售價(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)整。

另外，積極推進(jìn)“好房子” 建設(shè)。致力于建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)維、管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，完善房屋全生命周期標(biāo)準(zhǔn)體系。鼓勵(lì)企業(yè)結(jié)合市場(chǎng)需求自主下調(diào)容積率，適度擴(kuò)大綠化平臺(tái)、陽臺(tái)占套內(nèi)面積比例，提供多樣化的住宅產(chǎn)品。并且，風(fēng)雨連廊、小區(qū)出入口大堂、綠化平臺(tái)、架空層等不計(jì)入容積率。

“此次政策有助于提升產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)規(guī)劃水平，后續(xù)客戶端能夠得到居住水平的提升，未來好產(chǎn)品是標(biāo)配。”上述營(yíng)銷總監(jiān)說道。