西安市此次新政涵蓋面廣、針對性強，尤其是公積金新政及土地出讓金政策，對購房者和開發商均有較大利好。

于帥卿/發自北京

時隔近8個月，西安市再度釋放樓市政策利好。

6月19日，西安市住房和城鄉建設局等多部門聯合印發《西安市關于促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》（以下簡稱“新政”），從土地規劃、金融支持、市場消費、房企紓困等5個方面推出12條具體措施，直擊當前市場痛點，構建從用地規劃到項目建設的“好房子”全鏈條供應體系。

為當前的西安樓市注入了一劑強心針。

今年以來，西安樓市數據表現欠佳。國家統計局數據顯示，今年5月，西安市新房銷售價格環比下降0.4%、同比下降3%，新房價格已連續9個月環比下跌；二手房價格則連續19個月環比下降，5月降幅達0.7%。與此同時，5月西安市新房供應面積同比下跌39%，成交面積同比下跌13%，市場觀望情緒濃厚。

“1~5月，西安市商品住宅成交面積同比下滑，房企促銷力度加大，但短期止跌回穩仍存壓力。”中指研究院西安公司總經理石蕊表示，此次新政通過嚴控增量、優化存量、提高質量，為市場注入信心，是應對當前市場調整的關鍵舉措。

土地端發力

地價聯動房價，推進“好房子”建設

新政在土地供應端明確優化土地供應，優先供應配套成熟地塊，完善土地評估價格與商品房價格聯動機制；實施出讓金分期繳納方面，繳納50%土地出讓價款的項目可辦理土地預登記、規劃、建設等手續，實現“拿地即開工”；加快土地整理方面，編制擬出讓用地實施詳細規劃，在土地評估時綜合考慮建設成本，城市更新片區及存量用地盤活項目，合理優化規劃等指標。

西安市住房和城鄉建設局相關負責人解讀稱，新政從優化土地供應、實施出讓金分期繳納、加快土地整理3個方面完善管理體制機制，實現“優增量”與“拿地即開工”雙目標。

“地價與房價聯動調整是此次政策的亮點。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，這一機制將動態平衡房企拿地成本與收益，激發企業積極性。

數據顯示，今年以來，西安市土地市場呈現“縮量、提質”的特點，優質土地供應讓不少房企、尤其是民企出手拿地。據中指研究院監測，綠城中國近一個月內連續拿下4個地塊，成交土地出讓金高達40億元；龍翔控股溢價18%重倉布局西安港務片區；四川邦泰集團半年內拿地五宗，成交土地出讓金46.48億元。

盡管房企看好西安市場，但受制于成本壓力，拿地意愿仍顯謹慎。據克而瑞陜西數據顯示，2025年1月1日至6月12日，西安市145個板塊中僅有22個板塊有土地成交。

值得注意的是，此次政策并非首次嘗試土地出讓金分期繳納。西安市一位當地房地產觀察者表示：“2022年西安市曾出臺類似政策，但有效期僅至當年年底，此次重啟旨在為房企減負、促成土地成交。”

除了土地供應端，新政在住房建設端明確提出，推進“好房子”建設。鼓勵企業結合市場需求自主下調容積率，適度擴大綠化平臺、陽臺占套內面積比例，提供多樣化住宅產品。風雨連廊、小區出入口大堂、綠化平臺、架空層等不計入容積率。

同時，優化居住配套服務，因地制宜完善居住區周邊教育、醫療、綠地、道路等公共服務設施，打造更高水平的便民生活圈。大力提升物業服務質量，優化維修資金使用管理，不斷提升群眾滿意度。持續開展城市更新行動，推進老舊小區改造及既有住宅加裝電梯，完善停車、充電、消防、快遞等配套基礎設施。

“目前，西安市場上涌現出一大批以四代住宅為代表的改善項目，不少頭部房企在西安市的四代宅項目數量占比高達其四代宅總項目量的60%。”石蕊表示，西安市購房者對四代宅的接受度從2023年的不足20%躍升至近90%，市場需求旺盛。

金融端松綁

公積金可付首付，房企融資渠道拓寬

新政在金融層面也打出了“組合拳”。

購房端方面，新政實施最低首付款比例政策，完善貸款利率定價機制，并允許繳存職工提取公積金直接支付購房首付款。關中平原城市群及省內職工在西安購房可享同等公積金貸款權益。

房企端方面，新政擴大“白名單”覆蓋范圍，確保合規項目“應進盡進”；優化開發貸款審貸流程，加大對商辦項目融資支持；允許保函置換不超過項目竣工交付所需資金30%的監管資金，誠信房企可下調重點監管資金額度。

針對此次新政，西安市某房企區域營銷總監在接受采訪時坦言：“就市場存量現狀而言，此次新政中公積金政策端的利好最為直接，但一線銷售端的感受可能沒那么明顯。目前客戶觀望情緒濃厚，核心問題仍是信心不足。短期來看，政策效果可能有限，還需經濟端有更大起色才能帶動市場全面好轉。”

數據顯示，2024年西安市外地購房者占比已近4成，新政將進一步釋放省內及周邊城市需求。

人口方面，2024年末西安市常住人口達1316.76萬，比上年末增加8.94萬人，連續多年蟬聯“北方人口增量第一城”。從“七普”數據看，2010年至2020年十年間，西安市常住人口增量達448萬，僅次于深圳、廣州、成都，位居全國第四、中西部第二、北方第一。

經濟層面，2024年西安市GDP達到13317億元，第三產業產值接近“萬億”。交通運輸、電子信息、金融等領域的快速發展，為人口流入提供了就業保障，也進一步夯實了樓市需求基礎。

此外，為進一步激活市場活力，新政還提出了一系列促進一二手房市場聯動的措施。加快二手房辦證，開展“以舊換新”“方便看房”和團購活動，落實“賣舊買新”個稅退稅及家裝補貼政策；推動“一站式”服務，實現房產交易、繳稅、辦證、水電氣暖過戶“一窗辦理”，并確保“交房即交證”；優化營商環境，推行開工審批、竣工驗收事項“高效辦成一件事”，簡化預售許可辦理要件，縮短辦理時限。新政還允許自持、配套商業上市交易，進一步盤活存量資產。

“西安市此次新政涵蓋面廣、針對性強，尤其是公積金新政及土地出讓金政策，對購房者和開發商均有較大利好。”石蕊表示，若后續執行到位，有望在提升市場信心、促進住房消費、穩定房地產市場方面發揮積極作用。