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位于龍華大浪的星河星悅云邸，一期加推1棟一單元星悅名庭，加推的1棟推廣名為（星悅100）總高41層，3梯6戶，可售僅70套房源，剩下為回遷房，預計2027年6月交房，對價格方面，目前預售證未取暫無價格信息，網傳吹風價400萬出頭買精裝100㎡南北通大三房。目前樣板間已開放，歡迎預約看房。

星河星悅云邸首推的04地塊預計是今年的年底交房，（二期02地塊預計在2026年的3月份入市目前正在打樁施工，新規戶型使用率高）

項目實拍

一、項目背景與綜合實力分析

星河星悅云邸作為深圳龍華大浪片區的標桿性住宅項目，由星河地產集團旗下深圳市星廣源房地產開發有限公司開發建設，譚羅村城市更新單元的首發項目。項目地處龍華區大浪街道核心位置，距離地鐵6號線陽臺山東站僅約300米，總建筑面積達25萬平方米，規劃為集住宅、商業、辦公、教育等多功能于一體的超大型城市綜合體。根據規劃，項目包含11棟48層住宅樓、2棟48層保障房、1棟30層辦公樓及1棟42層辦公+酒店建筑，并配有商業裙樓和集中式商業。

開發商星河地產集團擁有35年深厚開發經驗，是深圳本土成長起來的品牌房企，連續十一年榮獲“中國房地產百強企業”稱號，十次榮膺“中國藍籌地產”殊榮，信用評級達到AAA級，在深圳先后開發了星河丹堤、星河COCO Park等多個標桿項目。這種品牌實力背書為項目的品質交付和后續物業服務提供了堅實保障，尤其物業公司為深圳星河智善生活股份有限公司，物業費定為4.9元/㎡/月。

項目地塊原為譚羅村舊改區域，拆除范圍用地面積約133,437.9㎡，其中開發建設用地面積約77,678.8㎡，規劃容積超過53萬㎡。星河星悅云邸作為該更新單元的04地塊，位于整個更新單元的中心位置，定位為純住宅項目，一期占地面積約2萬㎡，建筑面積約15.4萬㎡，規劃戶數1007戶（可售商品房879套），容積率5.6，綠化率40%，采用3梯6戶設計，產權年限為70年，預計于2026年1月交付。

2 項目區位價值與交通體系

2.1 區位戰略價值

星河星悅云邸占據深圳城市發展中軸的核心戰略位置，位于深圳地理幾何中心，同時受到北站CBD和福田CBD的雙重輻射。在深圳“數字龍華，都會核心”的規劃藍圖中，龍華中心區被定位為灣區中軸核心，與南山-前海中心、福田-羅湖中心并列三大都市核心區。政府擬投入約3700億元打造千億級大灣區中軸核心，隨著發展規劃一路向北推進，繼北站、紅山之后，大浪即將成為下一個價值爆發點。

項目所在的大浪片區正經歷前所未有的城市升級，片區規劃了超800萬㎡的舊改體量，由星河領銜，華潤、鴻榮源、華僑城、卓越等一線品牌開發商集聚，形成“舊改旗艦集群”。這種品牌合力效應將徹底改變區域面貌，推動大浪從傳統產業區向現代化都市生活區轉型。星河星悅云邸作為首發項目，將優先享受城市更新的頭波紅利，成為區域升級的先行受益者。

2.2 三維交通體系

星河星悅云邸構建了以軌道交通為骨干、城市路網為支撐、城際快線為延伸的三維立體交通體系：

- 地鐵網絡：項目最大亮點是距離地鐵6號線“陽臺山東站”C出口僅300-400米，步行約5-10分鐘可達。通過6號線，4站可直達深圳北站（換乘4/5號線），5站到達南山（長嶺陂站），7站抵達福田（上梅林站），30分鐘內可通達福田、南山核心商務區。

- 城市路網：項目緊鄰布龍路、福龍路等城市主干道，無縫接入“五橫六縱”干線路網布局。五橫包括南坪快速、留仙大道、布龍路、人民路、和平路；六縱涵蓋福龍路、龍華大道、新區大道、梅龍路、民治大道、梅觀高速，自駕15分鐘可達龍華中心區，25分鐘通達福田CBD。

- 未來交通規劃：深大城際鐵路（建設中）將高效連接深圳機場；僑城東路北延線（在建）將完善深圳中軸西翼快速通道，大幅縮短龍華至深圳灣超級總部、車公廟、安托山、西麗湖國際科教城的通勤時間。

三、戶型鑒賞

1、加推100平3房2衛

2、一期戶型：95平3房2衛，115平4房2衛

四、全維配套資源圖譜

4.1 教育配套：全齡教育體系

星河星悅云邸構建了從幼兒園到初中的全齡教育體系，滿足業主子女的一站式教育需求：

- 學前教育：社區內配建兩所幼兒園，包括一所12班幼兒園和一所9班幼兒園，解決幼兒就近入學問題。

- 九年一貫制學校：項目配建龍華第三實驗學校（華悅校區），為龍華區教育局下屬公立學校，規模達54個班（小學36班+初中18班），提供2520個學位，直線距離僅約800米。

- 優質中學資源：項目周邊還有龍華區第二外國語學校等優質教育資源，形成3公里教育圈，涵蓋46所幼兒園、9所小學、12所中學。

4.2 商業配套：多元消費場景

星河星悅云邸打造了層次豐富的商業服務體系：

- 社區級商業：項目自建約5000㎡社區商業，規劃滿足日常高頻消費需求。

- 區域型商業體：項目規劃引入深圳第三座星河COCO City（旗艦規格），定位為地標級商業綜合體。

- 成熟商圈配套：1公里范圍內有后浪新天地（15萬㎡市級夜間經濟示范點）、大浪商業中心（19萬㎡）；5公里范圍內輻射龍華星河iCO、壹方天地、紅山6979等成熟商圈。

- 未來商業亮點：華南首家Costco（已開業）、規劃中的龍華海岸城及華潤萬象系商業（約13.4萬㎡）將進一步提升區域商業能級。

4.3 文體與醫療配套

- 文體設施：項目1公里范圍內擁有龍華“雙子星”文體中心——大浪文化藝術中心和大浪體育中心（建設中）；10公里范圍連接深圳第二圖書館（建設中）、深圳美術館新館（建設中）、演藝館、展覽館（龍華市政四館）等高端文化設施。龍華文體中心作為區域超大型文體綜合空間，占地6.4萬㎡，建筑面積11萬㎡，內含6478座綜合館、恒溫游泳館、標準足球場等專業設施。

- 醫療資源：項目周邊醫療資源豐富，3公里范圍內有50所醫療機構，包括龍華區婦幼保健院、深圳厚德醫院、深圳市人民醫院龍華分院等，均可在20分鐘內車程到達。大浪綜合醫院正在規劃建設中，預計2025年投入使用，將進一步健全區域醫療保障體系。

4.4 生態休閑配套

星河星悅云邸最大亮點是毗鄰約28平方公里的陽臺山森林公園，這是深圳最大森林公園之一，以“羊臺疊翠”入選深圳八景，被譽為“深圳龍脈”。項目與公園僅一路之隔，步行約一公里即可進入公園，享受常年22℃的舒適氣溫和富氧自然環境。這一稀缺生態資源為項目提供了不可復制的景觀優勢，尤其是高樓層單位可享受全景山景視野，將自然生態融入日常生活。

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