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這些年，溫州房價跌慘了。連頭部學區(qū)房都大跌，能保值的基本只有江景房和別墅。

其實，還有一類房子也比較保值，那就是“高低配”小區(qū)里的低區(qū)住宅。

這些住宅不同于別墅的獨棟，以聯(lián)排、疊墅等形式出現(xiàn)，盡管小區(qū)整體容積率不低，但這些低區(qū)住宅仍能享受低密度住宅的優(yōu)勢，局部甚至全面實現(xiàn)“有天有地有花園”的生活。

“高低配”小區(qū)中的低區(qū)住宅

據(jù)日前溫豪宅發(fā)布的《1-3月、4-5月“溫州豪宅”成交數(shù)值報告》顯示，今年以來，市區(qū)這類低區(qū)住宅，成交價格如下：

上述案例中，僅有國際豪庭開盤較早，在2012年，當時溫州房價尚未明顯下行，開盤時的售價非常高（實際購入時間、價格未知）。

其他小區(qū)開盤時間都在2016-2017年之間，這些低區(qū)住宅當時售價大多約30000-50000元/㎡，甚至更高，只有首府壹號院價格稍低一些。

如今看來，這些房源的價格非常堅挺，盡管較2021年的巔峰價格略有下滑，但價格還是很高，遠遠好于其他同時期開盤的高層住宅。

其中，中央綠軸區(qū)域出現(xiàn)60000元/㎡以上的高價，足以說明其地段、產(chǎn)品組合之下的高價值。

結合該區(qū)域“高低配”低區(qū)的二手房價看，前陣子中央綠軸區(qū)域G-50b地塊拍出高價，也不足為奇了。

盡管有人懷疑該地塊可能由競得開發(fā)商自行分配，但多家房企競拍，尤其是那些長期參與開發(fā)的房企參與競拍，足以說明問題了。

中央綠軸區(qū)域G-50b地塊及周邊

當然，也有個別“高低配”小區(qū)的疊墅，其下疊房源，因樓間距過密，導致采光、日照較差，從而賣不起價格，甚至根本賣不動。

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這些年，各類住宅價格大多下滑明顯，為什么這類住宅如此堅挺？

其實，這類住宅的高單價，是按建筑面積計算的，但其不僅有拓展面積，還有花園、地下室或露臺，甚至全部都有，實際使用面積，遠遠大于建筑面積。

也就是說，花這么高的價格，買來的不止賬面上所看到的建筑面積，而是帶有一系列附屬設施。

與高層住宅相比，這類低區(qū)住宅所帶來的生活，是顛覆式的，很多人非常向往。

對比數(shù)千萬一套的別墅，這類“高低配”的低區(qū)住宅，總價大多能控制在1000萬左右，甚至更低。

“高低配”住宅

更重要的是，這類令人向往的住宅，數(shù)量非常有限。

這類“高低配”小區(qū)，在溫州大面積興起于2012年左右，2015年起數(shù)量開始明顯增加。

2017年起，有關部門在土地出讓時，開始設置最低住宅高度，一般在24米，限制了高差懸殊的“高低配”，從而這類住宅逐步淡出市場。

也就是說，現(xiàn)在市區(qū)能買到的這類低區(qū)住宅，大多建于2012-2017年，此后就只有零星歷史遺留項目了。

而對于不少人來講，能住上這樣的房子，基本上算是改善到頭、終極置業(yè)了。若無特殊情況，這些低區(qū)住宅的業(yè)主一般不會掛牌出售。

盡管以上交易數(shù)據(jù)并非全部，但也足以反映出，掛牌量很少，成交量自然無法走高。

有些小區(qū)，多年來都沒有一套低區(qū)住宅掛牌出售。

“高低配”小區(qū)

當房源總量有限，二手房更少，想買的人又很多，自然供不應求，價格也就挺住了。

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不過，這類低區(qū)住宅，不會一直稀缺下去。

近幾年樓市低迷，有關部門需充分挖掘更多市場需求，建設好房子，以推動樓市復蘇。低密度住宅，正是被挖掘的重點。

這類“高低配”住宅，正在重出江湖。

不久前，璞拾云洲開盤，52套低區(qū)的疊墅產(chǎn)品，幾乎被一搶而空。

接下來，在部分已出讓的地塊中，也不斷有傳聞稱會做“高低配”，有一些疊墅產(chǎn)品。

璞拾云洲效果示意圖

規(guī)模更大的是純粹的低密度住宅。

近兩年，溫州市區(qū)那些容積率僅1.0出頭的低密度住宅，數(shù)量大大增加。

比如，七都島的觀云東方、藍綠雙城項目，蒲州的藍城項目，甌海中心區(qū)的甌越璽，瑤溪的青山云廬、榮釧1號，甌江口的乾庚·和璽，等等。

永強一帶還有好幾宗低密度住宅地塊，由地方國企拿下，尚未有進一步消息。

不僅僅是數(shù)量增加，更關鍵的在于，這些新盤的產(chǎn)品力明顯提升，對低密度住宅迎來迭代升級。

而這些已經(jīng)開盤的項目，銷售情況冷熱不均。盡管有價格、品質等方面的差異，但這也反映出，這類低密度住宅不再像之前那么稀缺。

在樓市尚未全面復蘇的情況下，恰是這不小的供應規(guī)模，增加了購房者的觀望情緒。萬一，今后有更好的產(chǎn)品推出來呢。

更純粹的低密度住宅

這類純粹的低密度住宅，意味著小區(qū)整體容積率更低，產(chǎn)品、圈層等方面更純粹，爭議性話題也更少，對“高低配”產(chǎn)品形成降維打擊。

在高層住宅存量已經(jīng)很大的情況下，增加低密度住宅地塊的供應，將是大勢所趨。

那么，這些更純粹的低密度住宅，很可能分流原先想要購買“高低配”低區(qū)的二手購房者。

有些“高低配”低區(qū)業(yè)主，面對當前的住房慢慢老去，也可能置換到更純粹的低密度住宅里。

那么，只要樓市沒有全面回暖，那些不是核心地段的“高低配”低區(qū)住宅，未必能挺得住。

“高低配”住宅

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