中青報·中青網記者 魏其濛

6月29日起，上海市靜安區彭浦新村街道彭一小區2110戶居民陸續拿到鑰匙，走進經過原地拆除重建的新家。72歲的居民趙啟明感慨萬千：“我先后在這兒住了60年，見證彭一從‘老破小’變成整齊氣派的新房子，我的新房夢終于實現了，心里滿滿是感恩！”

2005年起，彭浦新村街道在上海市率先啟動實施舊住房成套改造工作。始建于1958年的彭一小區，是全市非成套拆除重建改造項目中建筑體量最大、居民戶數最多、情況最復雜、改造難度最高的非成套舊住房小區，被稱為“舊改最難啃的硬骨頭”。

舊改作為一項試點工作，在當時沒有經驗可借鑒。彭浦新村街道黨工委書記任偉說，街道遇到前所未有的困難與挑戰。20年來，歷屆街道黨工委、辦事處在實踐中摸索出一套成熟的工作流程?！吧虾ｌo安彭浦模式”由此形成并復制推廣至全國多個城市。

6月29日上午，第一批拿到新家鑰匙的彭一小區居民。靜安區新聞辦供圖

原拆原建后的彭一小區。靜安區新聞辦供圖

“老破小”舊改，遇上“八個難”

彭浦新村街道原有102幢非成套舊公房，建于20世紀五六十年代。彭浦新村是上海最早建設的工人新村之一，當年為解決工人住宿問題，一套房子分給幾戶合住，形成廚房衛生間合用的情況。

趙啟明回憶，原彭一小區的路坑坑洼洼，走路得小心崴腳。“最不方便的就是合用廚衛，幾戶鄰居排著隊、看著表輪流用。水管老化了，滴滴答答漏水，屋里墻面也經常滲水，住著真憋屈?！?/p>

在20年的實踐中，街道梳理出舊住房成套改造工作的“八個難”：尋找政策依據難、改造方案設計難、項目審批協調難、動員居民簽約難、組織搬遷過渡難、居民回搬選房難、群眾矛盾調處難、領導決心決策難。

以改造方案設計為例，對規劃設計方上海市房屋建筑設計院來說，彭一小區就像一張寫滿不同“題型”的高難度“考卷”。

上海市房屋建筑設計院有限公司副總建筑師陳健洲回憶，2005年第一次來到彭浦新村時，直觀感受是房屋外觀陳舊、公服設施簡陋、活動場地受限、居住環境差、鄰里矛盾多。“面對這個全新的住宅類城市更新課題，無參考案例、無成熟模式、無政策支撐，只能通過不斷探索與創新，走一條全新的路?！?/p>

他介紹，彭一小區2110戶原有戶型282種，更新改造后，設計戶型94種，不僅在增量平衡上有所考量，還在樓層布置和小區位置上進行充分、細致的設計。

設計團隊為一室小戶型住宅在廚衛陽臺內預留了冰箱、洗衣機的安裝位置，使居室空間更大更規整；對于二室及更大的戶型，則通過重新分配居室面積，將部分空間預留給起居室，在結構墻體布置時，考慮滿足居民后期更多的個性化居住需求；在戶型布置時，進一步提升戶型的靈活度及公共樓道的隱私感。

房屋從廚衛合用改造為獨用后，居民可以享受房改政策，未來能以遠低于市場價的價格將租賃公房買為售后產權房，真正擁有屬于自己的房子。

在社區級公共服務水平提升方面，原彭一小區內部閑散的公服設施和活動場地經過整合，通過規劃調整至共和新路聞喜路轉角，并沿著聞喜路延伸至新村內部，社區居民可以在軌交到小區的最后1公里范圍內享受到多種社區公共服務。新的黨群服務、體育健身和生活文化等活動場地合計總面積2萬多平方米，涵蓋了游泳館、籃球館、健身房、社區學校、日間照顧、低齡托育、小修小配等基礎類社區服務。

就這樣，彭一小區舊改項目創造了上海市同類型改造的多個“之最”：同一基地改造面積最大、改造戶數最多、改造戶型最多，交出一份讓居民滿意的“答卷”。

彭一小區里的公共設施。靜安區新聞辦供圖

發揮群眾力量，工作有“八法”

彭浦新村的舊改工作，探索出“貼擴建”“加層擴建”“拆多層建多層”“拆多層建高層”等多種試點模式。作為一次性規劃體量最大、改造戶數最多、改造內容最綜合的舊住房成套改造項目，彭一小區舊改項目于2019年5月正式啟動，經過改造意見征詢、設計方案定稿環節，項目于2020年10月1日正式進入簽約階段。在居民簽約、搬場、搖號選房過程中，街道遇到大量類似“清官難斷家務事”的難題。

在動員居民簽約時，街道梳理發現，彭一小區有80歲以上老年人549人，包含重大疾病在內的低收入家庭152戶、低保戶107人、殘疾人338人、重殘無業17人、失獨家庭12戶、精神殘疾56人；另外還有362戶產權房，半數以上家庭存在“人戶分離”情況。

任偉說：“家庭矛盾的調解化解工作困難大，歷史遺留矛盾的攻堅任務重。不僅如此，很多居民把舊住房成套改造當成一次機會，把家庭矛盾、生活困難方面的問題和簽約、搬場捆綁在一起，想通過舊改將自己面臨的問題解決掉，這大大超出舊改的工作范圍。”

面對挑戰，街道迎難而上，摸索出“群眾工作八法”：黨員帶頭法、鄰里勸說法、關鍵人物突破法、見縫插針法、排除干擾法、幫助關心法、朋友關系法、單位聯系法。

有戶人家，公公、婆婆愿意簽約，兒媳不愿意，兒子支持兒媳，反復勸說也不愿簽約。任偉說：“后來我們運用‘見縫插針法’，在這戶人家兒媳生完孩子的時機上門祝賀，同時講了很多道理，一家人感受到關心，終于想通了把名字簽了?！?/p>

彭一小區居委會主任呂貞告訴記者，有些居民覺得等待拆遷比原拆原建的收益更大，不愿意簽約搬場，居委會充分發揮樓組長、志愿者的力量，“他們講話力道比居委會要大”。

呂貞介紹，原彭一小區共107個樓棟，有107個樓組長，加上志愿者至少有300人。經過他們反復上門做工作、交流經驗，小區簽約率最終達到99.95%。

60多歲的張翠英在小區擔任樓組長超過20年，是做群眾工作的一把好手。她所在的樓棟有8戶人家，有3個公用廚房、4個公用廁所，矛盾頻發。過去，遇上廁所堵了、水管漏了，她常打電話聯系物業疏通，有時還墊付費用；水龍頭壞了，居民不愿意修，她上門修好；鄰居吵架，她上門調解。在動員居民簽約工作中，張翠英和志愿者們幾乎天天上門做工作，“晚上看哪家燈亮著就上門拜訪”。

張翠英講述，有戶人家住著一位80多歲的老太太，兩個兒子住外面，家庭成員之間有矛盾，遲遲不愿簽約。后來，張翠英和志愿者們反復上門、打電話給老人的兒子和孫女。經過街道舊改辦干部上門勸說，戶主終于簽約，老人住進附近的過渡安置房。

彭一小區門口，經保護性遷移后搬回原址的彭浦新村歷史紀念浮雕。中青報·中青網記者 魏其濛/攝

著力打造安居、宜居、樂居家園

2021年10月31日，彭一小區2110戶居民實現100%退房搬離，在此之前，街道為破解“組織搬遷過渡難”想了各種辦法。

彭一小區居民中，高齡老人、重癥患者、低收入家庭等特殊群體占比超過四分之一，讓他們在短時間內通過市場途徑找到合適的過渡房源難度非常大。同時，彭一小區周邊的房源本就稀缺，一街之隔的彭三小區五期項目居民當時尚未回搬，又消耗了不少房源。

呂貞告訴記者，有的居民就近租房過渡，有的困難群體為降低成本，到上海郊區的崇明、金山、嘉定等地租房；一些老年人找不到愿意出租的房主，街道和居委會動員老人子女接到家中暫住。對一些高齡老人、獨居老人和精神疾病患者，街道根據關懷政策，將他們一一安置到養老院、精神衛生中心等機構。社工、志愿者定期上門關懷特殊人群。

今年6月29日起的10天內，彭一小區2110戶居民陸續拿到了新家鑰匙，隨之而來的是長達數月的集中裝修高峰期。任偉介紹，6月11日上午，街道組織了一場“彭一小區裝修管理培訓會”，通過“理論課程+實地教學”的形式，為小區工作人員、居民志愿者們上好回搬“第一課”，將“裝修”這件回搬后的頭等大事，作為社區治理新階段的抓手和契機，提升社區治理效能。

街道制作了《彭一小區裝飾裝修管理規定》手冊，這份“新家規”聚焦裝修施工許可、裝修垃圾規范化清運、施工時間嚴控、公共設施保護等重點，條款清晰、操作性強，是居民與管理方之間的“約法三章”。

居民在領取新家鑰匙時須簽訂《彭一小區文明裝飾裝修承諾書》，裝修施工單位進場前須簽訂承諾書，并辦理臨時出入證，按規定進出小區。通過制定巡邏巡查機制，城管、物業、社區志愿者每天不間斷巡查，發現問題及時上報處置。

街道城管制定了應急預案措施，近幾個月安排班組在小區常駐辦公，一旦發現敲承重墻、擅自打洞、破壞外墻等行為，第一時間上門處置，從嚴從重處罰，監督恢復原貌，并將涉事裝修單位列入小區黑名單。

彭一小區項目之后，靜安區的舊改工作仍然道阻且長。靜安區房管局副局長王燕鋒介紹，截至今年，靜安區還有約17萬平方米的不成套職工住宅亟需改造。他說：“我局將加強與各部門的聯動，優化工作機制，分類施策，按計劃全面推進舊住房成套改造工作，努力改善靜安居民的居住質量，著力打造安居、宜居、樂居家園。”

彭一小區中心綠地上樹立的“感恩石”。中青報·中青網記者 魏其濛/攝

責任編輯：張毅

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