彭一小區(qū)將從彭浦新村最差的小區(qū)蛻變?yōu)榄h(huán)境最好、配套最齊備的小區(qū)，可以說找回了往日的榮光。

記者 | 應(yīng)　琛

從地鐵一號(hào)線彭浦新村站1號(hào)口出來，站在人行天橋上就能看到一幢幢嶄新的高層住宅。再沿著共和新路拐個(gè)彎就是聞喜路，這里被譽(yù)為彭浦的“南京西路”。滬上知名的彭浦夜市就曾在這里升騰著最鮮活的煙火氣。

這里也是上海最早建設(shè)的工人新村之一——彭浦新村的所在地。

地鐵彭浦新村站1號(hào)口天橋望出去是一幢幢嶄新的高層住宅。 攝影：應(yīng)琛

6月29日一早，30多攝氏度的高溫也擋不住居民們的熱情。這天是靜安區(qū)彭一小區(qū)這個(gè)全市非成套拆除重建改造項(xiàng)目中建筑體量最大、居民戶數(shù)最多、情況最復(fù)雜、改造難度最高的小區(qū)，2110戶老街坊、老鄰居“回家”的日子。

據(jù)了解，彭浦新村初建于1958年，早期格局是“四個(gè)街坊、三條路、兩個(gè)紅綠燈、一條公交線”，四個(gè)街坊也就是彭一、彭三、彭五、彭七這四個(gè)住宅小區(qū)。

隨著居民代表鄭重接過象征新家啟航的金燦燦鑰匙，彭一小區(qū)作為四兄弟中的“老大哥”，終于在今天完成舊改蝶變。彭一小區(qū)居民拆除重建的安居夢(mèng)隨之圓滿落地。

第一個(gè)拿到鑰匙的居民施文躍。

同時(shí)，彭浦新村街道歷時(shí)20年、波瀾壯闊的成片非成套舊改征程，就此畫上了濃墨重彩、飽含深情的句號(hào)。

再做老鄰居

72歲的居民趙啟明是首批回搬的居民之一。原本住在3樓的他搖號(hào)選到的新居，是一間位于10樓的20多平方米使用面積的一室戶。

“廚房能放進(jìn)一個(gè)冰箱，衛(wèi)生間可以擺進(jìn)一個(gè)洗衣機(jī)。還有陽臺(tái)也很寬敞，以后還能擺些花草點(diǎn)綴?！崩馅w告訴《新民周刊》目前他已經(jīng)聯(lián)系好了裝修公司。

趙啟明對(duì)新房很滿意。 攝影：應(yīng)琛

能擁有獨(dú)用的廚衛(wèi)，其實(shí)是大多數(shù)彭一小區(qū)居民的“執(zhí)念”。1959年，年僅6歲的趙啟明跟著父母搬來彭一。

曾經(jīng)住進(jìn)彭浦新村是一種身份的象征，早期只有勞模、先進(jìn)工作者才有可能分到這里的房子。往日榮光歷歷在目——彭浦新村91號(hào)的外賓接待室曾迎來黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人及40余國(guó)630多批外賓；綠寶石舞廳流轉(zhuǎn)的霓虹、電影院膠片機(jī)的微響，凝固成幾代人的文娛初體驗(yàn)。相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，彭浦新村是世界觀察中國(guó)工人生活的窗口，更成為點(diǎn)亮精神世界的珍貴綠洲，銘刻著工人新村的時(shí)代縮影。

但當(dāng)年為了解決廣大工人住宿問題，一套房子往往分給幾戶人家共同居住，造成了合用廚房、衛(wèi)生間的情況，再加上年久失修、下水道等房屋基礎(chǔ)設(shè)施老化，風(fēng)光的背后是老趙家17.3平方米的房間最多時(shí)住著6口人，擁擠逼仄。后來，兄弟姐妹陸續(xù)成家搬離，房子里只剩下他自己住了。

面積雖然夠用了，奈何房子卻太老了，跟不上實(shí)際的居住需求。“路是坑坑洼洼的，走路都得小心崴腳。最不方便的是家里，廚房和衛(wèi)生間，我們幾戶鄰居都是排著隊(duì)、看著表輪流用的。水管也老化了，滴滴答答漏水，屋里墻面也經(jīng)常滲水?！崩馅w坦言，住得十分憋屈。

“排著隊(duì)，看著表，輪流用?！焙屠馅w從小一起長(zhǎng)大的周紅順在旁說起了順口溜。周紅順和趙啟明同歲，兩人同一年搬入彭一就成了鄰居，“從小學(xué)、到初中，我們都是一起上學(xué)，放了學(xué)一起玩耍，感情也是十分要好”。

周紅順原來住在彭一小區(qū)的一樓，終年曬不到太陽，這回他則選到了三樓的新房，“雖然和老趙不在一幢樓，但離得也很近，今后又可以一起走動(dòng)了”。

2021年9月搬出去后，趙啟明就養(yǎng)成了一個(gè)習(xí)慣，沒事就溜達(dá)到彭浦新村地鐵站那座天橋上，就為了看看小區(qū)的工地。“從開始打樁，看著鋼筋架子一層層搭起來，再到封頂，最后變成現(xiàn)在這么漂亮的大高樓，才不到四年的時(shí)間，又整齊又氣派的新房子就造好了，我看一點(diǎn)都不比旁邊好多新蓋的商品房小區(qū)差?！壁w啟明告訴《新民周刊》記者，更重要的是“原拆原建”讓彭一小區(qū)里很多幾十年的老鄰居，今后又能在一起互幫互助，“我們?cè)缇褪遣皇怯H人勝似親人了，這也是一筆巨大的財(cái)富”。

居民們提議在小區(qū)內(nèi)建一塊“感恩石”。 攝影：應(yīng)琛

值得注意的是，原址重建后的新房，對(duì)像老趙、老周家這樣的租賃住房，在保留原有房屋使用面積的基礎(chǔ)上，每戶都額外增加了幾個(gè)平方米的使用面積，同時(shí)“贈(zèng)送”獨(dú)用廚衛(wèi)和陽臺(tái)。通過舊住房成套改造后，居民可以享受房改政策，將租賃公房轉(zhuǎn)變?yōu)槭酆螽a(chǎn)權(quán)房，真正擁有屬于自己的房子。

老周打聽過，他只要以非常優(yōu)惠的價(jià)格就能買下彭一這套房的產(chǎn)權(quán)。

可復(fù)制的“靜安彭浦模式”

為了改善居民的生活條件，靜安區(qū)彭浦新村街道從2005年3月起在全市率先啟動(dòng)實(shí)施舊住房成套改造工作，歷時(shí)二十載，先后完成彭三、彭五、彭七、彭一小區(qū)的改造任務(wù)，共改造非成套舊住房102幢，改造面積超18萬平方米，受益居民4907戶。

據(jù)了解，彭一小區(qū)舊住房成套改造拆除重建項(xiàng)目2019年5月啟動(dòng)改造意見征詢；2020年10月1日到7日項(xiàng)目正式簽約并生效；2021年9月1日啟動(dòng)居民搬場(chǎng)，10月31日2110戶居民100%全部退房搬離，11月30日前完成全部41幢舊房的拆除騰地工作，12月16日彭一小區(qū)項(xiàng)目正式進(jìn)場(chǎng)開工建設(shè)；2024年9月2日，正式啟動(dòng)并于年底前完成居民搖號(hào)選房。再到2025年6月29日，啟動(dòng)最后一個(gè)環(huán)節(jié)——回搬，10天時(shí)間內(nèi)2110戶居民都能順利拿到自己新家的鑰匙！

這份項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間表，是一張無形的軍令狀，是懸在頭頂?shù)牡褂?jì)時(shí)，更是擰到極限的發(fā)條，在市委市政府、區(qū)委區(qū)政府的關(guān)心支持下，在建設(shè)單位北方集團(tuán)、施工單位中鐵二十四局和彭浦新村街道共同努力下，在保證質(zhì)量安全的同時(shí)不斷優(yōu)化施工程序，大大加快了施工速度，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間比原計(jì)劃提前近半年。

回顧這段歷程，彭浦新村街道黨工委書記任偉感慨，如今上海老舊小區(qū)拆除重建模式日臻成熟，但20年前，這是“從0到1”的拓荒?！皼]有現(xiàn)成的政策路徑，完全摸著石頭過河。每一個(gè)環(huán)節(jié)——怎么拆、怎么建、怎么安置，都需要我們自己摸索嘗試，行得通的就是我們的路。”

這份基層的勇氣，沉淀為寶貴的制度經(jīng)驗(yàn)。

比如在動(dòng)員居民簽約環(huán)節(jié)。小區(qū)有362戶產(chǎn)權(quán)房，半數(shù)以上家庭“人戶分離”，還有很多居民把舊住房成套改造當(dāng)成了人生翻身的一次機(jī)會(huì)，將家庭矛盾、生活困難方面的問題都與簽約、搬場(chǎng)捆綁在一起。一戶有一戶的“難”，街道用細(xì)致的服務(wù)與耐心的群眾工作來化解難題。

另外，小區(qū)還有549位80歲以上老年人。任偉清楚地記得有一對(duì)80多歲的失獨(dú)老夫妻在簽約動(dòng)員時(shí)問他：“我們還有機(jī)會(huì)搬回來嗎？”

街道“一戶一策”地想辦法，在房源合適的情況下盡力滿足老人的需求。針對(duì)這兩位老人，街道拿出在其他拆除重建小區(qū)的建成房屋。比老兩口應(yīng)得的住房面積小了一些，但兩位老人愿意置換，高高興興地搬進(jìn)去，提前圓了新房夢(mèng)。

還譬如選房環(huán)節(jié)，任偉將其比喻為“高壓鍋蓋”，“處理不好，就像鍋蓋一掀，矛盾都爆開”。彭浦新村在實(shí)踐中創(chuàng)新出一套居民認(rèn)可度高、爭(zhēng)議較小的“梯級(jí)分組摸號(hào)選房法”：依據(jù)原居住樓層將居民科學(xué)分組——第一組“金三銀四”（原三、四層住戶）、第二組（原二、五層住戶）、第三組（原一層住戶），并按此順序依次選房。

選房辦法還平衡了租賃房居民與產(chǎn)權(quán)房居民的利益。搖號(hào)只在租賃房居民中進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)房因面積、原樓層分布差異較大，所以產(chǎn)權(quán)房采用“一房一方案”原則。

這一設(shè)計(jì)充分尊重了居民原有的居住區(qū)位價(jià)值，最大程度體現(xiàn)了公平性，有效化解了潛在的分配沖突。

此外，街道還提煉出了黨員帶頭、鄰里勸說、關(guān)鍵人物突破、見縫插針、排除干擾、幫助關(guān)心、朋友關(guān)系、單位聯(lián)系等“群眾工作八法”，進(jìn)一步將細(xì)膩、靈活的基層工作方法系統(tǒng)化、工具化。

“比如，有一位居民對(duì)簽約有猶豫，街道工作人員聽說了他一直想找前妻復(fù)婚，比較聽她的話。我們就找到了這位‘關(guān)鍵人物’來做他的工作，這位女士也很明事理，配合我們順利地做通了工作?！比蝹ヅe了個(gè)例子。

人的工作解決完了，改造設(shè)計(jì)方案更是“難上加難”。2110戶的小區(qū)，最初的原始房型竟有282種，最大的面積115平方米，最小的面積7平方米。設(shè)計(jì)師看到這么多房型都“嚇了一跳”，表示“第一次接手這么復(fù)雜的設(shè)計(jì)”。

上海市房屋建筑設(shè)計(jì)院有限公司副總建筑師、綜合所常務(wù)副所長(zhǎng)陳健洲告訴《新民周刊》，2005年，他大學(xué)畢業(yè)第一次來到彭浦新村，映入眼簾的就是陳舊的外觀、居住環(huán)境差、鄰里矛盾多，散布在小區(qū)各處簡(jiǎn)陋和閑置的公服設(shè)施活動(dòng)場(chǎng)地。

面對(duì)這樣一個(gè)全新的住宅類城市更新課題，無參考案例、無成熟模式、無政策支撐，只能通過不斷的探索與創(chuàng)新，走出一條全新專屬于“彭浦模式”的更新之路。

陳健洲表示，彭一小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是“彭浦模式”更新改造的集大成者。1.0模式“戶數(shù)作平、成本做平”，到2.0時(shí)代的“經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益并舉”，到3.0時(shí)代的“小區(qū)更新、社區(qū)提升”理念，規(guī)劃層面從點(diǎn)延展至面、本體到整體的系統(tǒng)性動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)變，是對(duì)住宅類城市更新理念的不斷深化及完善。

彭一小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是“彭浦模式”更新改造的集大成者。

為減少房型的數(shù)量，讓改造成為可能，靜安區(qū)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了一個(gè)創(chuàng)新——將房型進(jìn)行歸并，前后花了1年時(shí)間，改了近20次方案，最終歸并出94種房型。

如今，拆除重建的彭一小區(qū)新建17幢多高層電梯住宅，配套建設(shè)1600多個(gè)車位的地下兩層停車庫(kù)，配套建設(shè)一幢6層172個(gè)床位的社區(qū)養(yǎng)老院。

小區(qū)還配套新建彭浦新村地標(biāo)性建筑——彭浦新村街道社區(qū)黨群服務(wù)中心，將全面打造成集黨群文化、社區(qū)服務(wù)、體育健身、休閑娛樂等功能于一體的社區(qū)綜合服務(wù)體，真正惠及原有居民，全面提升街區(qū)環(huán)境。據(jù)悉，黨群中心還將建設(shè)人行天橋直達(dá)1號(hào)線彭浦新村地鐵站1號(hào)出口，居民出行將更加便捷。再加上鄰近的社區(qū)醫(yī)院、地鐵、交通樞紐、菜場(chǎng)、靜安區(qū)圖書館等，彭一小區(qū)及整個(gè)彭浦轄區(qū)居民的生活將更便利舒適，配套更完善，向高品質(zhì)生活邁進(jìn)了一大步。

彭一小區(qū)的浮雕墻。 攝影：應(yīng)琛

據(jù)陳健洲介紹，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中將原來的彭浦新村系列浮雕、原小區(qū)內(nèi)碉堡、原小區(qū)的主要喬木進(jìn)行了回搬，讓更多的居民對(duì)于小區(qū)產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感；小區(qū)綠地率及停車位配置指標(biāo)也相較于彭三小區(qū)進(jìn)一步提升，著力打造一個(gè)充滿歷史記憶、面向未來的全新工人新村新形象。

上個(gè)世紀(jì)50年代，在場(chǎng)中路以北、共和新路以東、聞喜路兩側(cè)破土興建的工人新村，歷經(jīng)一個(gè)多甲子的風(fēng)吹雨打，曾經(jīng)陷入頹敗。如今歷時(shí)20年，從空中俯瞰，這片曾被俗稱“四個(gè)街坊”的區(qū)域，早已舊貌換新顏，高樓林立，綠樹成蔭，處處充滿生機(jī)。

2110戶彭一小區(qū)居民正式回搬新居。

“彭一小區(qū)將從彭浦新村最差的小區(qū)蛻變?yōu)榄h(huán)境最好、配套最齊備的小區(qū)，可以說找回了往日的榮光?！比蝹ケ硎?，隨著彭一小區(qū)舊住房成套改造工作的完成，彭浦新村成為全市率先完成成片非成套舊住房改造的街鎮(zhèn)，為上海市踐行人民城市理念、進(jìn)行城市更新建設(shè)闖出了一條改造路徑——靜安彭浦模式。