上海寧國府邸 圖源｜每經記者 包晶晶

動態驗資5000萬元才能看房、單套總價2億元起，遠離上海市區。

綠化掩映中，依稀能看見幾個巨大的灰色“盒子”，被鑿出了大小不一、間距不等的長方形。“盒子”們看上去相互連接，僅從外觀判斷，很難與住宅聯系起來，不少參觀過的人都覺得“風格難以接受”。

房子外觀像巨大的灰色“盒子”

更令人費解的是，它已經建了17年。

這個名為寧國府邸的近郊項目，為何賣出了市中心獨棟別墅的價格？這17年里發生了什么？日前，《每日經濟新聞》記者前往長寧區這個神秘項目一探究竟。

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從地價3.28億元到一棟別墅2億元

從上海市中心一路向西，過了古北路之后，虹橋路兩側分布著眾多高端住宅。在張愛玲筆下，虹橋路是上世紀40年代上海花園磚墻與寂靜莊園的聚集地。

項目所在的三角形地塊，東靠青溪路，與西郊賓館綠地相鄰；北接可樂路，與頂流別墅檀宮相鄰；西南面，隔一條名為野奴涇的小河，便與兩大高端別墅區西郊錦園、西郊田園相望。

站在檀宮南側的圍墻外，便可以看到寧國府邸，灰白色石磚的外墻把工地內部遮擋得嚴嚴實實。

灰白色石磚的外墻把工地內部遮擋得嚴嚴實實

圍墻外的施工銘牌寫明了工程類別：民用住宅，建設單位為上海百仕達西郊地產發展有限公司（以下簡稱百仕達）。

圍墻外的施工銘牌寫明了工程類別

從公示的總平面布置圖來看，11棟中空建筑主體首尾相接，沿著三角形地塊串成了一條水滴形“項鏈”。項目內部，一條主干道從可樂東路通向青溪路。

11棟中空建筑主體首尾相接，沿著三角形地塊串成了一條水滴形“項鏈”

“按風貌別墅模式銷售，不是集中搖號開盤。售樓處要驗資5000萬元，然后可以提供一房一價表電子版，預計單棟總價2億元起。”置業顧問張小姐（化名）在電話中對每經記者說。

對于時隔17年才進行銷售，是否存在商改住等土地性質方面的“硬傷”，張小姐表示：“是從公開市場拿的住宅用地，沒有任何問題。”

據天眼查，百仕達確實通過掛牌出讓方式，以3.28億元購入了長寧區新涇鎮240街坊地塊土地使用權，合同簽訂日期為2008年12月4日。

據天眼查，百仕達確實通過掛牌出讓方式，以3.28億元購入了長寧區新涇鎮240街坊地塊土地使用權

上海市國有建設用地使用權出讓公告（滬告字2008第015號）顯示，240街坊地塊總面積1.36公頃，容積率不大于1.0，建筑密度不大于35%。

同時，公告列明：“土地用途涉及住宅的，執行國辦發〔2006〕37號文件。”

注：根據國辦發〔2006〕37號文件，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

“拿地時有限制條件，就是70/90面積要求，1.0的容積率按照這個標準是造不出來的。”一位知情人士通過電話向每經記者透露，“請了普利茲克獎得主大衛·奇普菲爾德操刀設計。根據規劃，有幾套是按照整棟銷售的標準，其余是一棟房子多個不動產權證”。

開發商的原計劃是，小區規模不大，通過內部認購就能全部銷售完畢。據上述人士透露，這個項目沒有銷售壓力，重啟是因為2024年底相關部門對這塊地進行了規則調整，隨后項目重新開啟。但由于施工周期已長達10年，管道、電線等都要重新鋪設。

對于這一點，天眼查相關信息也可佐證。

2024年10月開始，百仕達頻繁新增行政許可，涉及長寧區住房保障管理局、規劃和自然資源局、市場監督局等，房屋建設和銷售節奏明顯加快。2025年1月，公司獲得“長寧區240街坊更新項目（暫名）的《開工放樣復驗審批（房屋建筑）》的核發”。

02

太難建，還是不賺錢？

“未來開發完成后，售價預計為45000元～50000元/平方米（獨棟別墅）。”這是2008年土拍之前，市場對于240街坊地塊產品的預測。

長寧區是上海別墅發展比較早的地區，特別是在浦東開發之前，上海西郊一直是高級住宅的聚集地，后期也是外銷別墅的集中地。

但地塊當年成交價僅3.28億元，時隔17年，單價已經達到了20萬元/平方米，而由于11棟樓的主力戶型為1000～1100平方米，總貨值輕松超過20億元。

問題來了，為何17年前不進行開發？究竟是“容積率≤1、70/90指標、建筑密度低于35%”帶來了開發難度，還是利潤太低不想開發？

每經記者在工作時間數次撥打百仕達總機，亮明身份后經前臺轉接卻始終無人接聽。

從業26年的項目經理江先生告訴每經記者：“其實難點并不在于拿出建造方案，而是能不能賣掉，能不能賺錢。”

他給記者算了一筆賬：“在1.36萬平方米、建筑密度低于35%的情況下，建筑投影面積不能超過4760平方米，再加上容積率的限制，因此大約是3層樓。疊加70/90規定，要么規劃小面積的聯排別墅，要么建造以90平方米以下戶型為主的多層樓房，但這樣的產品在西郊很難有市場。”

每經記者注意到，與寧國府邸一河之隔，2005年建成的野奴涇小區，占地面積與該地塊非常類似，該小區就以4～5層的住宅樓為主，5幢建筑共11個樓棟單元，貝殼找房顯示掛牌均價約6.7萬元/平方米。

而寧國府邸請來的設計師，是大衛·奇普菲爾德，根據每經記者獲取到的產品宣傳冊，“項目在視覺上構建獨立審美，外墻采用質地粗獷的磚石砌筑，但最終的立面效果極為精致；立面上深深退進的洞口外包表面光滑的石材??”

產品宣傳冊截圖

不過，就連銷售人員也認為，這樣的設計審美“很小眾”。不僅如此，社交平臺上有不少中介和分銷曬過參觀視頻，總有人留言“風格難以接受”。

有網友評論說：“我超好奇設計師怎樣說服開發商蓋這樣一個玩兒一樣的房子。”

即便如此，還是有中介認為它能和21萬元/平方米的翠湖六期“掰手腕”。

但一位資深市場分析師向每經記者表示：

難。