上半年，拿地排名TOP100房企在土拍市場共耗資5065.5億元，同比增長33.3%，自2022年以來出現罕見的正增長。

但金額的同比增長，是靠各城上架了大量城市核心區優質地塊換來的。如果以住宅用地成交面積計算，中指研究院統計的300城住宅用地成交面積仍在繼續縮量。

同時，房企也在進一步向重點一二線城市聚焦，尤其是北上廣深、杭州、成都等幾個熱門城市。

未來，樓市的基本盤在頭部20-30個城市。上半年，TOP20城市出讓金在全國的占比已經超過65%，其它所有城市之和才占到1/3。

對于房企，樓市“戰場”空間變小了，在這些城市的土地市場上正面交鋒、硬碰硬不可避免。

一方面，頭部房企之間的競爭加劇，是頻頻推高優質地塊的溢價率高企的主要原因，后果是：企業做項目的成本越來越高；

另一方面，“資金+操盤”實力稍弱，會很快被擠出第一梯隊。能讓房企跑贏的已經不是某一年的爆發力，而是持續的資金續航和產品升級能力。

值得注意的是，TOP100房企權益拿地金額的中位數只有約20億元，TOP1的權益拿地金額，已經達到了第30位的14.8倍。現在及未來，還有能力在多個城市群全面深耕的房企也就20家左右，在全國熱門城市多點開花已經和80%的企業沒有關系了。

01 誰在發力

上半年權益拿地金額TOP10房企分別為：保利發展、中海、綠城、建發、濱江、華潤置地、金茂、招商蛇口、保利置業、越秀。

去年拿地TOP1是中海，今年上半年換成了保利發展。

2025年上半年房企權益拿地金額與面積TOP10

保利旗下兩家地產平臺同時進入前十。為了保住銷售額行業第一的位置，還在繼續猛沖。

在四大都市圈，保利發展均重點下注，尤其是今年上半年新房市場表現更好的長三角和以北京為主的京津冀，今年上半年的拿地金額已經大幅超出去年全年。

2025年上半年保利發展在各地拿地情況

另一家明顯在加速拿地的是中國金茂。

2025年上半年，金茂在土地市場花了261億元。對比一下，去年全年，金茂拿地才花了187億元。

6月27日一天內，金茂在成都、杭州、合肥三城同時拿地，總地價達到51.44億元。其中，杭州原運河新城單元GS1004-9-2地塊的溢價率高達55.91%。

從拿地新增貨值的口徑來看，更能體現金茂“求上進”的急迫感，全口徑新增貨值749億元，甚至還要壓中海一頭。

近幾年，中國金茂一度跌出千億陣營，行業排名下滑至第13位，成為率先從頭部陣營出局的央企。

現在，金茂終于爬出坑。今年以來金茂大動作頻頻，先是換帥，然后大刀闊斧調整組織架構，將“總部-區域-城市”簡化為“總部-地區”兩級管理，華北區域、華東區域、華南區域、華中區域、西南區域領導班子正職崗位人員職務一并免除，進行管理換房。同時精簡城市公司，收縮聚焦。

今年輕裝上陣之后，開始在拿地和營銷端再度加速。作為有產品力積淀的企業，金茂的潛力如果能發揮出來，未來的業績排名一定會上升。

2025年上半年拿地TOP10房企全口徑新增貨值

上半年頻頻拿地刷屏的還有建發房產，它的半年拿地強度高達64.22%，在頭部陣營中，僅次于金茂、綠城。

在杭州、成都、重慶，建發房產接連拿下三個地王，成為新的“地王收割機”。其中，杭州地塊的溢價率高達115.39%，樓面價達到8.8萬/平米。

實際上，建發房產從5年前就開始拿地加速，2020年至今年上半年，權益拿地金額在行業中的排名分別為：13、10、4、4、5、4，近四年穩定在行業TOP5中。

建發的風格也傳遞給了同為廈門國資“三劍客”的象嶼、國貿地產。

象嶼地產今年上半年的拿地銷售比高達79.45%，8成的銷售額用來拿地，投資強度遠超第一陣營企業。而國貿地產的拿地銷售比也達到了56.81%。

世茂、旭輝、中駿、陽光城、泰禾等民營“閩系”房企大退潮之后，建發、象嶼、國貿又接過了接力棒，高舉高打沖進了上海、北京地產圈。

02 誰在收縮

敢于大膽拿地，通常會傳遞出兩個信號：一是企業的流動資金充足，有能力砸錢；二是企業有沖業績的意愿和目標，愿意冒風險拿金錢換增量。

相反，拿地少的房企，要么是財務狀況不支持，比如萬科。要么是企業之前的投資失誤，現在在調整節奏，比如華發。

2025年上半年，華發股份的權益拿地金額只有20億元，拿地銷售比個位數，在TOP10企業中顯得格格不入。

2025年上半年TOP10房企銷售、拿地情況

其實，華發從去年就開始在土地市場“踩剎車”了，只在上海外圍、西安等地零星拿了幾個地塊。總拿地金額甚至沒能近期行業TOP100。

華發沖得最猛的時候是2022年、2023年，這兩個年份的權益拿地金額分別為299億、280億，直接沖到了行業第10位。

其中，華發重倉的是上海，2022年華發在上海投了219.09億，占到年度總拿地金額的73.3%；2023年，華發又投了123億在上海，力壓中海、保利。

但之后華發就從土地市場淡出了。據業內人士分析，主要原因是華發的地沒有拿對。比如，華發在浦東周浦的項目華發觀瀾半島、松江洞涇的華發海上都薈這兩個項目都銷售不暢。賣得比較好的項目，如蘇河世紀、閔行顓橋華發四季半島、半島華庭分、古美華府，卻先后口碑坍塌，品牌形象受到影響。

今年，華發發生人事大震蕩，李光寧、張馳、俞衛國、張延、羅彬等核心高管集體離職，公司迎來調整期，短時間內無暇他顧。

一般拿地金額是銷售金額的三分之一為正常，低于這個數值，則說明現階段的拿地強度較低。

今年上半年，除了華發、萬科，越秀地產的拿地強度也低于30%。不過，越秀的操盤能力比較強，上半年權益新增貨值/全口徑新增貨值達到了約1：2.5，可以通過“小股操盤”，用產品力杠桿拉動更高的銷售額。

整體上看，除了個別的特殊情況，頭部企業的位置和策略已經相對穩定，且拿地強度普遍較高，重點一二線城市的樓市蛋糕大部分被它們完成切分。

隨著第一梯隊的房企還在高強度拿地，未來被擠壓的可能會是二三梯隊房企。它們會逐漸從之前的全國化布局縮回到幾個主要城市，甚至退至某一個區域。

03 誰有掉隊危險

地產行業，未來最大的變數在目前排名11-20位的企業。

這個序列的企業中，有近一半是之前經營出現問題，業績掉下來的。比如，碧桂園、融創、綠地、金地。

還有近年在土地市場砸了大筆資金，但由于行業頭部位置競爭激烈，它們還沒能穩定在第一梯隊的。比如濱江。

11-20位的房企情況非常撕裂，呈現出分化明顯的三級：

• 高強度拿地（濱江、保利置業）。濱江集團上半年全口徑銷售額431.6億元，權益拿地金額313億元，拿地銷售比達到了72.5%，超過所有TOP10房企；
• 正常拿地（鐵建、中建壹品）。包括中建系旗下的中建智地、中建東孚、中建玖合，未來都會是行業11-20位序列的最有力競爭者；
• 低強度拿地（龍湖、電建，等）。對于這些企業來說，前有強敵，后有追兵（中建系、象嶼、國貿地產），穩住排名的壓力很大，很容易漸漸掉隊。

2025年上半年TOP11-20房企銷售、拿地情況

當下拿地少的房企，未來會面臨更大的銷售壓力。找準時機拿地，才能繼續留在牌桌上，熬到下一個周期。

中指院的另一組數據顯示，2025年上半年，20家代表房企的樣本中，一線城市銷售業績貢獻率同比增長9.0個百分點至40.0%，二線城市貢獻了47.8%的銷售業績，兩者合計占比87.8%。

隨著一線城市的土拍競爭加劇，非頭部房企能否在二線城市找到市場空間，已經是至關重要的生存戰略。

說明：文章中引用的房企銷售、拿地數據來自于克而瑞地產研究院、中指研究院