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深圳一法拍房1.14億成交后悔拍,一文揭秘法拍房背后的五大陷阱

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朋友們大家好,今天繼續給大家分享經典法拍房案例,為大家揭示低價法拍房背后那些特別需要注意的坑,如果您感興趣,歡迎大家收藏分享!

回顧“天價”法拍房始末

2025年1月24日,在某法拍平臺上掛牌了一棟商業性質的法拍房(見下圖),拍賣標的位于深圳市羅湖區紅嶺中路,建筑面積3,332.78平米,評估價格為23,906,392.75元,以16,734,475元的價格起拍,吸引了13人報名參拍,不過尚未正式拍賣,法院就撤回了該次拍賣。



2025年5月14日,經過450輪將近31個小時的角逐,最終被一買家以114,067,886的總價拿下,溢價379.68%。

在當前慘淡的法拍房市場,出現這場法拍如此高的溢價率,迅速沖上熱搜。這不由得讓人感嘆,難道房地產市場要回暖了?


來源于法拍公告

然而,筆者當時完全不看好這個交易,認為這場交易大概率會悔拍,所以沒有第一時間發文。果不其然,2025年6月23日,深圳市中級人民法院在競拍結果中更新,確定交易未履行。

最新消息,該標的物已再次上架到法拍平臺,將于7月24日開始競拍!



天價法拍的背后有哪些坑?

也許有人會問,3330平的獨棟房產,總價1.14億元,單價也才3.42萬元/平方米,看著應該不虧啊!

事實上,這是法拍房領域新手的算法,接下來筆者就揭示這套法拍房有哪些主要的坑:

【天坑之一】:名為住宅,實為辦公。雖然這個法拍標的標題上寫的是住宅樓,甚至于不動產登記的名字也是住宅樓,但是房屋用途為辦公!這意味著,這房子只能用于辦公,不能住人、不能落戶、沒有學區、水電物業費貴....更多的筆者就不一一列舉了吧!

【天坑之二】:土地性質是劃撥用地,想要完成過戶必須補繳土地出讓金。普通法拍房的土地性質基本都是出讓(即已付完土地出讓金),可以正常過戶,但劃撥土地無法過戶,除非按照現在的土地基準地價,補齊土地出讓金。



【天坑之三】:土地使用年限不足8年,意味著未來續期可能還需要再次支付續期費用。目前,國家對土地使用期限續期費用尚無統一標準,但根據部分城市的標準,到期后可能要補繳30%-50%的續期費用。

【天坑之四】:拍賣標的系公司名下,法院公告要求買家先行墊付原業主應承擔的天價費用。同樣的房產,在個人名下和公司名下對于稅費方面有著天壤之別。就本拍賣標的而言,買家需為原業主墊付的稅、費約1億元(詳見以下計算方式)

【天坑之五】:使用銀行貸款困難,資金壓力大。與購買住宅性質可以申請最高70%的銀行按揭不同,商業辦公性質的房產申請銀行貸款不但額度只有50%,而且貸款利率高、期限短。



更重要的是,一般銀行都是按照評估價的5折來審批額度,對本標的而言,銀行最多放款1700萬元,對于1.14億的成交價來說,可以說是九牛一毛。

以上只是筆者梳理的幾個比較大的坑,至于拍賣公告中注明欠繳12萬物業管理費、水電費都可以忽略不計了。如果還有其他的坑,歡迎各位法拍專家評論區補充!

天價稅費的計算邏輯

也許還有人不信稅費會有這么恐怖,因為該拍賣標的的登記價合計只有2,169,421.04元,筆者就以上次1.14億的成交價來算,買家如果想要順利完成產權過戶手續,共需要支付的稅、費總額約1.1億元,幾乎等同于拍賣價格。

詳看以下計算方式:

一、買家需要承擔的稅費

契稅(3%)

計算公式:成交價 × 3% = 1.14億 × 3% = 342萬元

印花稅(0.05%)

計算公式:1.14億 × 0.05% = 5.7萬元

買方需要承擔的稅費合計:342萬 + 5.7萬 = 347.7萬元(競拍人不可退回)



二、賣方需要承擔的稅、費(買方先行墊付)

1、土地性質轉換費用(劃撥轉出讓)

(1)土地出讓金:不低于基準地價的40%

假設該地塊基準地價為3000元/㎡(辦公用地常見區間),則補繳金額:

3330㎡ × 3000元/㎡ × 40% ≈ 399.6萬元

(2)土地契稅:補繳出讓金 × 4% = 399.6萬 × 4% = 16萬元

2、主要的交易稅費

(1)增值稅及附加(5.6%)(非住宅按差額征收)

計算公式:(成交價 - 原登記價)× 5.6% = (1.14億 - 217萬) × 5.6% ≈ 634.5萬元

(2)土地增值稅

適用四級累進稅率(30%-60%),因增值額巨大(1.14億 - 217萬 = 1.1183億),增值率超200%,適用最高稅率60%:

1.1183億 × 60% ≈ 6709.8萬元(因為原值低,且肯定已計提折舊,速算扣除數幾乎可以忽略不計)

(3)企業所得稅(稅率:25%)

計算公式:(成交價 - 房產凈值)× 25%

假設凈值接近原值217萬:(1.14億 - 217萬) × 25% ≈ 2795.75萬元

(4)印花稅:成交價 × 0.05% = 1.14億 × 0.05% = 5.7萬元

綜上,買方需為賣方墊付稅費合計為:

土地出讓金(399.6萬) + 土地契稅(16萬) + 增值稅(634.5萬) + 土地增值稅(6709.8萬) + 企業所得稅(2795.75萬) + 印花稅(5.7萬) ≈ 10,561.35萬元

關于買方為賣家墊付的費用處理方式

也許還有人質疑:法拍公告上明明寫的是“買家墊付后,可以向法院申請退款”,所以買家可以過橋解決這個墊付稅費的問題。

沒錯,公告上確實是這樣寫的。

但是我想提醒大家的是:從法院實際操作上來看,法拍所得在扣除拍賣費用(評估費、拍賣費、保管費)、訴訟費用(賣家承擔的訴訟費用、執行費)后,將優先償還抵押優先債權人。如若不然,通過法拍后,原債權人執行后一分錢都收不到么?

至于買方墊付的金額能不能得到償還,就要看還完抵押優先債權人的欠款后,是否還有剩余金額了。對于本案來說,就別想了,因為,執行金額高達11.5億元呢!



或者,買方還可以對賣方另行發起訴訟,要求賣方承擔已墊付的稅、費金額,但是,既然買房都已經走到這個地步了,你們認為還能夠追的到嗎

結語

寫到這里,你們覺得這個法拍標的還香嗎?如果你是法拍房的投資者,會繼續報名參與競拍嗎?

請在評論區留下你的看法!

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