朋友們大家好，今天繼續給大家分享經典法拍房案例，為大家揭示低價法拍房背后那些特別需要注意的坑，如果您感興趣，歡迎大家收藏分享！

回顧“天價”法拍房始末

2025年1月24日，在某法拍平臺上掛牌了一棟商業性質的法拍房（見下圖），拍賣標的位于深圳市羅湖區紅嶺中路，建筑面積3,332.78平米，評估價格為23,906,392.75元，以16,734,475元的價格起拍，吸引了13人報名參拍，不過尚未正式拍賣，法院就撤回了該次拍賣。

2025年5月14日，經過450輪將近31個小時的角逐，最終被一買家以114,067,886的總價拿下，溢價379.68%。

在當前慘淡的法拍房市場，出現這場法拍如此高的溢價率，迅速沖上熱搜。這不由得讓人感嘆，難道房地產市場要回暖了？

來源于法拍公告

然而，筆者當時完全不看好這個交易，認為這場交易大概率會悔拍，所以沒有第一時間發文。果不其然，2025年6月23日，深圳市中級人民法院在競拍結果中更新，確定交易未履行。

最新消息，該標的物已再次上架到法拍平臺，將于7月24日開始競拍！

天價法拍的背后有哪些坑？

也許有人會問，3330平的獨棟房產，總價1.14億元，單價也才3.42萬元/平方米，看著應該不虧啊！

事實上，這是法拍房領域新手的算法，接下來筆者就揭示這套法拍房有哪些主要的坑：

【天坑之一】：名為住宅，實為辦公。雖然這個法拍標的標題上寫的是住宅樓，甚至于不動產登記的名字也是住宅樓，但是房屋用途為辦公！這意味著，這房子只能用于辦公，不能住人、不能落戶、沒有學區、水電物業費貴....更多的筆者就不一一列舉了吧！

【天坑之二】：土地性質是劃撥用地，想要完成過戶必須補繳土地出讓金。普通法拍房的土地性質基本都是出讓（即已付完土地出讓金），可以正常過戶，但劃撥土地無法過戶，除非按照現在的土地基準地價，補齊土地出讓金。

【天坑之三】：土地使用年限不足8年，意味著未來續期可能還需要再次支付續期費用。目前，國家對土地使用期限續期費用尚無統一標準，但根據部分城市的標準，到期后可能要補繳30%-50%的續期費用。

【天坑之四】：拍賣標的系公司名下，法院公告要求買家先行墊付原業主應承擔的天價費用。同樣的房產，在個人名下和公司名下對于稅費方面有著天壤之別。就本拍賣標的而言，買家需為原業主墊付的稅、費約1億元（詳見以下計算方式）

【天坑之五】：使用銀行貸款困難，資金壓力大。與購買住宅性質可以申請最高70%的銀行按揭不同，商業辦公性質的房產申請銀行貸款不但額度只有50%，而且貸款利率高、期限短。

更重要的是，一般銀行都是按照評估價的5折來審批額度，對本標的而言，銀行最多放款1700萬元，對于1.14億的成交價來說，可以說是九牛一毛。

以上只是筆者梳理的幾個比較大的坑，至于拍賣公告中注明欠繳12萬物業管理費、水電費都可以忽略不計了。如果還有其他的坑，歡迎各位法拍專家評論區補充！

天價稅費的計算邏輯

也許還有人不信稅費會有這么恐怖，因為該拍賣標的的登記價合計只有2,169,421.04元，筆者就以上次1.14億的成交價來算，買家如果想要順利完成產權過戶手續，共需要支付的稅、費總額約1.1億元，幾乎等同于拍賣價格。

詳看以下計算方式：

一、買家需要承擔的稅費

契稅（3%）

計算公式：成交價 × 3% = 1.14億 × 3% = 342萬元

印花稅（0.05%）

計算公式：1.14億 × 0.05% = 5.7萬元

買方需要承擔的稅費合計：342萬 + 5.7萬 = 347.7萬元（競拍人不可退回）

二、賣方需要承擔的稅、費（買方先行墊付）

1、土地性質轉換費用（劃撥轉出讓）

（1）土地出讓金：不低于基準地價的40%

假設該地塊基準地價為3000元/㎡（辦公用地常見區間），則補繳金額：

3330㎡ × 3000元/㎡ × 40% ≈ 399.6萬元

（2）土地契稅：補繳出讓金 × 4% = 399.6萬 × 4% = 16萬元

2、主要的交易稅費

（1）增值稅及附加（5.6%）（非住宅按差額征收）

計算公式：（成交價 - 原登記價）× 5.6% = (1.14億 - 217萬) × 5.6% ≈ 634.5萬元

（2）土地增值稅

適用四級累進稅率（30%-60%），因增值額巨大（1.14億 - 217萬 = 1.1183億），增值率超200%，適用最高稅率60%：

1.1183億 × 60% ≈ 6709.8萬元（因為原值低，且肯定已計提折舊，速算扣除數幾乎可以忽略不計）

（3）企業所得稅（稅率：25%）

計算公式：（成交價 - 房產凈值）× 25%

假設凈值接近原值217萬：(1.14億 - 217萬) × 25% ≈ 2795.75萬元

（4）印花稅：成交價 × 0.05% = 1.14億 × 0.05% = 5.7萬元

綜上，買方需為賣方墊付稅費合計為：

土地出讓金（399.6萬） + 土地契稅（16萬） + 增值稅（634.5萬） + 土地增值稅（6709.8萬） + 企業所得稅（2795.75萬） + 印花稅（5.7萬） ≈ 10,561.35萬元

關于買方為賣家墊付的費用處理方式

也許還有人質疑：法拍公告上明明寫的是“買家墊付后，可以向法院申請退款”，所以買家可以過橋解決這個墊付稅費的問題。

沒錯，公告上確實是這樣寫的。

但是我想提醒大家的是：從法院實際操作上來看，法拍所得在扣除拍賣費用（評估費、拍賣費、保管費）、訴訟費用（賣家承擔的訴訟費用、執行費）后，將優先償還抵押優先債權人。如若不然，通過法拍后，原債權人執行后一分錢都收不到么？

至于買方墊付的金額能不能得到償還，就要看還完抵押優先債權人的欠款后，是否還有剩余金額了。對于本案來說，就別想了，因為，執行金額高達11.5億元呢！

或者，買方還可以對賣方另行發起訴訟，要求賣方承擔已墊付的稅、費金額，但是，既然買房都已經走到這個地步了，你們認為還能夠追的到嗎

結語

寫到這里，你們覺得這個法拍標的還香嗎？如果你是法拍房的投資者，會繼續報名參與競拍嗎？

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