對于北京密云區陽光城·君山墅的很多業主來說，過去的一個月十分煎熬。

君山墅業主因不滿物業服務，于2024年召開業主大會罷免物業公司，并在今年通過招投標挑選新物業，但在新物業入場時卻遭到老物業的阻撓。過去的一個月里，雙方各執一詞未能達成一致，小區形成了兩家物業公司同時入駐的特殊局面。

圖為涉事別墅小區陽光城·君山墅

對君山墅所在的溪翁莊鎮政府工作人員來說，同樣很無奈。他們全程指導了小區召開業主大會、罷免舊物業、招投標挑選新物業的過程，原本是一個政府指導、業主依法自治的典型正面案例，如今卻形成了這種新舊物業對峙的尷尬局面。

紅星新聞記者獲悉，君山墅物管會和老物業北京豪斯凱賓物業管理有限公司已經就此事提起訴訟。

有受訪律師告訴紅星新聞，目前雙方各不退讓，法律程序確實是解決問題的可行辦法。但訴訟周期過長和訴訟結果的不確定性，很容易讓業主及物業矛盾激化，建議屬地政府及行業主管部門積極組織各方協調爭取能夠達成一致，避免產生不必要的風險。

老物業拒絕退場

一小區新舊物業“搶活干”

7月4日，紅星新聞記者來到位于密云區的君山墅小區。在小區大門口，兩批身著不同服飾的保安分別向進場車輛敬禮。小區內，也能看到身著不同服飾的保潔和其他工作人員在工作。

小區大門口兩家物業公司的保安同時執勤

業主魯先生告訴紅星新聞，小區目前處于這種兩家物業同時存在的奇怪局面：小區大門進來是大片綠地和酒店等，東西兩個居民區則有單獨的“二道門”。目前，老物業管理著“二道門”以內區域，新物業管著其他區域。新物業想通過“二道門”進入業主家里提供服務，會被老物業阻攔，需要業主打電話或者到門口把人接進來。

“雙方因此發生了許多次矛盾沖突，經常報警。這種混亂給業主的日常生活也帶來了巨大困擾。”魯先生說。但紅星新聞記者4日在小區實探發現，新物業的工作人員已可以正常通過“二道門”，新物業的負責人猜測可能與前些天的沖突報警有關。

這場新舊物業同時駐守小區互不相讓的“鬧劇”，源自小區業主更換物業的行動。

資料顯示，君山墅是位于密云區的一個綠化率極高的低密山水別墅，開發商曾以“見樹不見墅”作為宣傳點。小區從2007年開始陸續交付，逐漸形成如今規模，白河從中穿過將小區分為東西兩部分。小區物業為北京豪斯凱賓物業管理有限公司（簡稱豪斯凱賓）。豪斯凱賓原為開發商自有物業，經過多次股權變更，如今屬于萬科物業服務品牌“萬物云”旗下。

由于不滿物業服務，小區2024年9月召開業主大會，在北京市漁陽公證處監督下表決終止豪斯凱賓的服務。公證書顯示，終止物業服務的投票中，767票支持、3票反對、41票棄權，業主總數為923人。

公證書顯示的投票情況

此后，物管會受業主大會授權通過招投標形式進行新物業公司選聘，并在今年5月選定北京瑞贏酒店物業管理有限公司（簡稱“瑞贏物業”）為新物業。6月5日交接時，豪斯凱賓物業拒絕交接，雙方發生爭執。

過去一個月，在各方組織協調下，小區形成目前雙物業的奇怪平衡。新物業瑞贏已進場對小區綠化等公共設施進行修繕，老物業也正常進行物業服務。物管會成員、業主李先生告訴紅星新聞，這種亂象給居民帶來很大困擾，“比如因為設備老化東區時常停水，老物業不愿意大修，新物業想修但也沒辦法。還有現在矛盾激烈，業主擔心安全問題，小區攝像頭很多是壞的，也沒人修。”

房產交易平臺顯示，該小區有95套在售房源和10套暫未上架房源，掛牌率超過10%。有業主告訴記者，小區業主大部分都是買來養老的，原本入住率就不高，這幾年小區品質下降加上這次的鬧劇，讓很多人想要賣房。

老物業認為物管會決議不合法

鎮政府稱全程指導，依法依規

多名業主告訴紅星新聞，他們對老物業的不滿主要包括縮減服務范圍，小區外圍綠化雜草叢生，內部的河道也沒有清理，公共設施維修緩慢、監控故障、存在安全隱患等。

紅星新聞記者搜索發現，豪斯凱賓物業去年4月曾發生過一起安全事故，造成兩人死亡。密云區應急管理局調查報告提到，豪斯凱賓被罰款80萬元，該物業多名工作人員及其上級管理單位北京萬科物業服務有限公司的相關負責人分別被建議追究刑事責任或撤職等處罰。

紅星新聞記者在小區內看到，“二道門”以外的大片綠地如今已經被新物業進行簡單修剪，未修剪部分處于雜草叢生的狀態，“二道門”內也能看到不少木質棧道損毀、水池水泛著綠色等。

小區內木質涼亭和地板有損壞

新入場的瑞贏物業負責人告訴記者，他們接管這個小區的物業服務已進行了備案，對方拒絕退場缺乏合理性。目前，瑞贏物業已對小區綠化和一些設施進行了整改，但由于沒能正式入場，水系整改等投資較大的項目還沒有開始。

記者在北京市住建委官網查到的備案信息

對于物管會更換物業的舉動和理由，豪斯凱賓方面有著不同的觀點。他們向物管會的回函中提到兩點質疑，一是物管會沒有按照法律法規要求，提前六十日書面通知解聘；二是認為君山墅東西區是兩個獨立的規劃區域，應成立兩個物管會，單一物管會不合法。

對于這一質疑，物管會成員認為，已經在小區張貼告示，做到了告知，招投標時萬科物業也有參與，說明對方是清楚此事的。對于兩個小區的說法，小區一直是一個名字、一個物業，沒有道理因為換物業就要變成兩個。

7月4日，豪斯凱賓物業一名負責人告訴記者，物管會和一些業主最不滿的外圍草地管理問題，實際情況并非如此。那片約80萬平方米的外圍草地并不在小區紅線內，開發商此前為了銷售需要一直在維護，但他們接手后對方不再出錢，作為物業不可能花費巨額成本去維護一片不在小區內的草地。他們也想過與物管會聯合向開發商施壓，要求對方繼續出資維護，但物管會并沒有選擇與物業合作而是組織更換物業。另外，他并不看好新物業能以這樣一個收費標準長期維護這片區域。

小區外圍雜草叢生

該負責人表示，對于物管會的合法性和業主大會投票結果，他們不認可，對方代表不了大部分業主的觀點。面對物管會的起訴，他們也進行反訴，希望能在法院組織下重新依法依規再重新組織一次投票。

紅星新聞記者也見到了幾名支持豪斯凱賓物業的業主。她們認為，老物業工作確實存在一些問題，但物管會成員的工作流程、人員資質和業主大會投票結果也存在不合規的地方。

紅星新聞記者獲悉，小區所在溪翁莊鎮政府與區住建委都曾就此事進行過多次協調溝通。4日傍晚，溪翁莊鎮政府主管物業工作的副鎮長告訴記者，從前期召開業主大會到成立物管會、招投標更換物業再到交接，鎮政府是全程參與指導的，保證讓他們合法合規地推進每一步程序，相關結果也都依法進行公開。其間，鎮政府還會及時請示區住建委，征求區里的指導意見。

“一直到組織交接會的時候都十分順利，沒有提出什么不同意見，結果到交接那天，又說不認可了。”說到這個局面，這位副鎮長也很無奈。但他提到，鎮政府和區住建委等部門一直在積極推動這件事情解決，預計下周會有初步方案。

律師：

業主大會解除物業需符合法律規范

建議屬地政府組織協商解決

記者搜索發現，今年3月，新京報報道一起發生在北京通州區的老物業拒絕退場的案例。老物業的理由是已經進行了大量投資，要求賠償損失。通州住建委表示，如果老物業未在規定時間內移交將會在90日之內對其進行處罰。

新入場的瑞贏物業負責人告訴紅星新聞，他們公司主要業務就是這種二手樓盤物業。對于目前遇到的局面，他們很無奈，但還是建議業主合法合規、在政府指導下解決問題，盡量不要發生沖突。前三個月他們不會收取物業費，三個月之后如果事情還沒有解決，如何收費還要看具體情況。

河南澤槿律師事務所主任付建認為，民法典對選聘和解聘物業的參與比例和表決同意比例有明確規定，業主大會解聘物業公司需要達到相關規定的參與表決和同意的比例要求，并按照規定提前六十日（或合同約定的通知期限）書面通知老物業。物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，配合新物業做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

如果老物業對這個結果不認可，可能會以業主大會解聘決定無效、程序違法等理由向法院提起訴訟。在訴訟過程中，業主方需要提供充分的證據，證明召開業主大會及做出解聘決定符合法律規定。

北京偉睿律師事務所律師林虎才同樣提到，新老物業混雜、雙方互不退讓，通過法律程序是目前解決問題可行的辦法。但是解聘物業公司，應同時具備解聘決議程序合法并符合法定或約定解除條件。在訴訟過程中，原物業公司可能會對解聘程序的合法性及是否符合法定或約定解除條件提出抗辯，導致訴訟周期過長及訴訟結果的不確定性增加。建議屬地政府及行業主管部門積極組織各方協調，爭取能夠達成一致，避免產生不必要的風險。

紅星新聞記者 劉亞洲 付垚 北京報道

編輯 張莉 責編 李彬彬