價值線 |出品

熱公司 |欄目

荊軻|作者

邊江|編輯

價值線導讀

比電視劇還精彩！

今年5月的一天，香港國際機場，當地產牛人原大連副市長，剛剛卸任綠城董事局主席張亞東，手持飛往溫哥華的頭等艙機票，被海關攔下。

他無論如何也想不到，他精心策劃的“退休之旅”會戛然而止。

張亞東一直從政，最風光時擔任大連副市長。

2016年離官從商，到了中交。

2018年他受大股東中交集團委派，進入杭州綠城，刻意打造綠城的“后宋衛平時代”。享受千萬年薪。

最近5年，當萬科現實體驗“活下去”時，張亞東主導的綠城仍在逆勢大舉拿地。

今年3月，張亞東倉促離職，其兩名嫡系隨后失聯。

6月底，風暴席卷綠城大股東中交集團，多位原高層被曝失聯。7月4日，國資委網站公布中交集團董事長和總經理雙雙換人。

先官后商的張亞東、杭州綠城和中交集團，究竟藏了多大的雷？真相即將揭開。在香港上市的綠城中國最新市值240億港元……

驚人一幕！

綠城原掌門張亞東

在香港機場出境被攔下

五月的香港國際機場，人潮涌動，廣播聲此起彼伏。一位年近六旬、衣著考究的男子，拖著行李箱，步履沉穩地走向飛往加拿大的登機口。然而就在登機閘口前，幾名神情肅穆的工作人員悄然出現，攔住了他的去路。這趟遠行，戛然而止。

這位男子是綠城中國前董事會主席張亞東。

根據現場目擊者說，這場發生在登機口的攔截行動耗時11分鐘，最后張被帶離。

今年3月，張亞東剛剛辭任綠城執行董事及董事會主席。

（張亞東）

今年57歲的張亞東英俊帥氣，風度翩翩。加入綠城之前，張亞東一直在大連體制內沉浮，也有企業管理經驗，是政商復合型人才。

他的職業生涯從大連市出租汽車總公司起步，后在大連大汽企業集團一路升至總經理。

離開企業后，張亞東先進入大連高新技術產業園區管委會任職，又去當時由大連代管的縣級市普蘭店市擔任副市長、市長。

回到大連的張亞東曾先后擔任大連城建局長、建委主任，結識了大量房企高層。

2013年，45歲的張亞東當選為大連副市長，這是他人生中的高光時刻。

變故發生在2016年，這年4月，張亞東副市長的職務被免去，改任大連市委常委、大連市委統戰部部長。7個月后，大連市委換屆選舉，張亞東落選市委常委，卸任統戰部長。

張亞東仕途受阻，找一家央企任職，是其最好的出路。

2017年，張亞東先是由政轉企，進入中交，2018年5月被中交派駐綠城，任黨委書記兼執行總裁。同年8月，他接替曹舟南出任綠城行政總裁及執行董事，成為中交意志的最高執行者。

2019年7月，宋衛平離職，綠城中國正式進入“張亞東時代”。

宋衛平給予過張亞東高度評價：“綠城的總裁不好當，但我充分看好張亞東。亞東是大連過來的，足球踢的好，以后綠城足球事業放在他手上也放心，之前是大連市副市長，主抓過城建工作，對房地產行業精通。”

綠城往事：

從房企老二，到被國資接盤

綠城集團，是杭州本土房企中的傳奇。

上世紀80年代，在舟山黨校兼任歷史老師和體育老師的青年教師宋衛平，在校內辦了針砭時弊的報紙《沖浪》，他在給黨政干部上課時大罵校領導：“在一個人品比我差、學問比我差的人手下工作，是我人生的奇恥大辱。”

黨校叫停了宋衛平的報紙，也不讓宋衛平上課，宋衛平大病一場，辭職去珠海做文員謀生。

在1994 年，36歲的宋衛平嗅到了房地產商機，他和妻子及同學，借款300萬，回杭州搞房地產。初出茅廬的綠城，竟然一炮而紅。

成立剛一年的綠城，在杭州相繼開發了丹桂花園、金桂花園近6個房地產項目，丹桂公寓成為杭州首個獲評"城市建設十大新景觀"的住宅，九溪玫瑰園更被業界譽為"不辜負山水的教科書"。

完美主義者宋衛平的信條是"建筑是時代的編年史"，“藝術是無價的，不要考慮成本”，修建別墅項目桃花源時，一塊巨石與園林風格不符，宋衛平當場叫人打碎，損失百萬元也在所不惜。

1997年11月，僅創辦3年的綠城集團，以2.9億元的銷售額，在浙江省房地產協會公布的《浙江省房地產開發企業30強》榜單中位居第一位。

2006年，綠城中國在香港上市，總市值82.2億港元（目前最新市值241.77億港元）。看似走上正軌的綠城，到處融資，到處拿地，到處擴張。愛玩的宋衛平癡迷于橋牌、圍棋，每年花十幾億養著一只足球隊。

但宋衛平沒想到的是，前期快速擴張的綠城，因其民企出身的局限性，和“慢工出細活”的理念，在危機面前表現得異常脆弱。

2007-2010年，綠城平均存貨周轉期為2200多天，從拿地到賣房回款要足足6年，其他房企一般是3年。

2008年全球金融危機，房地產市場在當年9月出現斷崖式下跌。綠城高達140.1%的負債率讓各大銀行對其貸款全部叫停，綠城遭遇生死危機。所幸2009年樓市回暖，綠城絕處逢生，銷售額僅次于萬科的634.2億元，位居全國第二。

2010年，“史上最嚴”的宏觀調控出臺，綠城再次站在懸崖邊緣，2011年綠城資產負債率上升到148.7%。網上傳聞稱綠城即將破產。

宋衛平能做的，只有出售手中的股權。

2012年6月，九龍倉斥資51億港元入股綠城，受讓24.6%的股權，成為第二大股東。半窒息的綠城吸到一口氧。兩年后，宋衛平決定把24%的綠城股權轉讓給孫宏斌的融創。

無兒無女的宋衛平，把綠城當自己的孩子。與融創短暫合作后，宋衛平毀約，理由是“經營理念不合”，融創野蠻生長的作風，讓綠城接到大量業主投訴。宋衛平將這次合作，形容為一場沒有頭緒的“野合”。

直到2014年12月23日，中交集團宣布出資收購綠城的股份，“白馬王子”孫宏斌黯然離場。

“推翻”宋衛平

央企的進入，對宋衛平和老綠城系“有喜有憂”。

喜的是，背靠中交的信用背書，綠城逐漸走出資金鏈斷裂的生死邊緣，賬面上躺著超過500億的現金。

張亞東剛一上任，又利用央企的資源，幫綠城解決了土地儲備過少，融資成本過高的問題。

憂的是，2015年5月，中交正式入主綠城后，殘酷的“去綠城化”開始。

張亞東通過一輪又一輪的“結構優化”和“人事洗牌”，將綠城中國、綠城管理這兩家上市公司牢牢地攥在了手心，多名前高管出局。

半年多時間，綠城兩次調整組織架構。張亞東主導制定了2019-2021三年規劃，要把綠城從一個“特長生”發展成為“優等生里的特長生”。

根據這份規劃，2019-2021年，銷售額目標分別為2000億元、2500億元、3000億元。2018年，綠城年銷售額1564億元，也就是說，綠城的銷售額3年要翻將近一倍。

在張亞東帶領下，綠城超額完成了三年計劃。

宋衛平時代“精雕細琢”的產品主義，也被張亞東全盤推翻，公司走上了規模化、高周轉的道路。

他曾公開算賬：同行資金一年周轉兩次，綠城兩年才一次，效率太低!于是提出了“5912”高周轉模式（5個月開工、9個月開盤、12個月現金流回正）……

疫情后，當眾多房企收縮戰線時，張亞東仍在激進拿地，僅在北京、上海、杭州就豪擲400多億。根據中指研究院數據，綠城中國2022年-2024年排在全國房企拿地榜的第六、第五、第四，排名不斷攀升。

規模狂歡的代價，也開始顯現。

公司2022年無法完成已下調的銷售額任務。2023年，綠城毛利暴跌22.47%，凈利潤從88.95億銳減至66.78億，負債規模卻如滾雪球般突破4000億大關。

綠城大量庫存難以消化，2018年綠城已竣工待售物業為110億，但2024年這一數字已上升到450億。狂飆時代留下的存貨問題，導致綠城這兩年不得不將高周轉做到極致，來保持住現有的規模地位。

2024年，綠城凈利潤腰斬，同比下降48.8%，只剩15.96億元，計提資產減值及公允價值損失49.17億。

同時，綠城高品質“金字招牌”光環不再，近年投訴屢見不鮮。

張亞東推翻了宋衛平的太多東西，有好有壞。

千萬年薪和

倉促的辭職

大家都知道，央企高管普遍薪酬不高。

2019年，張亞東頭頂央企身份，拿到了362.4萬元年薪，綠城當時高管中，宋衛平、劉文生、李青岸當年年薪都超過了千萬。

就在這一年，張亞東突然辭去了中交所有職務，成為職業經理人，2020年他的年薪猛增到了1018.5萬元，此后他的年薪一直在一千萬元以上。

張亞東作為中交代表入主綠城，卻在脫離中交身份后仍長期掌權并獲超高薪酬，完美利用體制內資源實現了“變現”。

有媒體統計，2018年至2023年間，張亞東從公司領取的薪酬、津貼及實物福利總額高達約7114萬元人民幣。 他每年還手握價值驚人的購股權——僅2020年一年，授予其的購股權價值就超過1000萬港元。

張亞東并非和大股東中交一條心。

有自媒體稱：為了讓自己具備更大的“自主權”，不受大股東中交的“掣肘”，張亞東甚至聯合二股東九龍倉，想引入新的戰略投資人來承接中交持有的股份，這最終造成了張亞東的權利崩塌。

今年3月張亞東的閃電離職，出乎了很多人的意料。

公告顯示，綠城董事會突然接到張亞東辭呈，倉卒到沒有足夠時間商討接任人選，只能申請股票臨時停牌。

就在辭職前4個月，張亞東減持了總金額約為2478.11萬港元的綠城股票。也許張亞東早就為自己設計好了“退路”——加拿大。

接替張亞東職務的是“老中交”劉成云。在2025年的綠城股東周年大會上，劉成云說了兩句意味深長的話：

“公司的擴張、發展并非靠個人意志。”

“一定要確保合法依規，守住自己的底線。不搞太多的關聯交易。”

山雨欲來？

中交集團多位高管失聯

價值線研究院發現，張亞東出境被攔截新聞出現的前幾天，綠城大股東中交系多位重要人士被曝失聯。

6月25日，中交地產原董事長李永前失聯。他是綠城中國第一任中交背景的執行董事、執行總裁。

與之同時失聯的，是張亞東由中交“空降”綠城期間，中交集團前董事長劉起濤。

6月26日，有消息稱中交集團原董事長王彤宙被帶走，和王彤宙職務一起變動的，還有原中交集團總經理王海懷。

張亞東在綠城的嫡系也有2人已失聯。

一個是綠城中國原董秘尚書臣。在進入綠城前，他是張亞東大連體制內的“老熟人”，曾擔任大連市委組織部副部長。

另一個是綠城中國執行總裁、黨委書記的李森。李森曾在吉林省遼源市擔任市委常委，副市長，和張亞東履歷相近。

對于張亞東被限制出境的深層原因，猜測眾多。有觀點認為：

張亞東在綠城任職期間，通過"結構優化"和"人事洗牌"集中權力，被質疑存在資產處置不當、債務危機處理失當等問題。

中交集團（綠城母公司）近期啟動內部清理機制，涉及千億級資產重組及高層追責，張亞東作為前"中交系"地產領域代表人物成為重點審查對象。

目前看來，這個雷也許真的不小。

7月4日，國資委網站公布中交集團換帥，老將宋海良重回中交集團擔任董事長，與其搭檔的總經理是來自中國林業集團的張炳南。

真相即將揭開。