物業(yè)行業(yè)持續(xù)向高質量發(fā)展方向邁進。

中指研究院監(jiān)測顯示，截至6月24日收盤，67家物業(yè)上市公司總市值約為2598.21億元，PE（市盈率）均值為21.18倍，均較去年同期有所回暖。在市場規(guī)模方面，截至2024年底，全國物業(yè)管理行業(yè)總管理面積為314.14億平方米，預計到2029年將增長至375.37億平方米。

《每日經濟新聞》記者注意到，隨著房地產行業(yè)步入深度調整期，物業(yè)企業(yè)從追逐管理面積的“量變”轉向深耕服務價值的“質變”，主動退出低質項目“瘦身”成為2025年上半年行業(yè)生存發(fā)展的真實寫照。

中物智庫分析指出，未來五年，物業(yè)行業(yè)將經歷殘酷的供給側出清，但陣痛孕育著新生。當物業(yè)企業(yè)從“收物業(yè)費的管理者”蛻變?yōu)椤皠?chuàng)造價值的服務者”，基礎服務物業(yè)費定價及收繳問題仍是眾多物業(yè)公司面臨的問題。

“退場潮”背后：物業(yè)行業(yè)加速“質變”

對物業(yè)行業(yè)而言，今年上半年最大的輿論焦點或來自物企主動退出在管項目。

6月25日，中海物業(yè)向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場公告信，表示公司將于8月31日18:00正式退出項目結束服務。原因是，自2023年3月1日進駐小區(qū)迄今，小區(qū)入住率較低，累計欠物業(yè)費59.59萬元，項目長期虧損，公司無力繼續(xù)維持墊資運營。

據每經記者了解，今年上半年，包括中鐵建物業(yè)、濱江服務、永升服務、眾安智慧生活、龍湖智創(chuàng)生活等物企，均已經或計劃退出企業(yè)在管的部分項目，物業(yè)費收繳困難導致運營虧損是物企選擇退出的主要原因。

“物企主動退出項目案例頻發(fā)，是企業(yè)策略轉變、業(yè)主訴求覺醒與行業(yè)持續(xù)承壓等因素共同作用的結果。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨在接受每經記者采訪時表示，企業(yè)由追求“規(guī)模”轉為追求“效益”，由追求“數量”轉為追求“質量”，聚焦優(yōu)質項目，退出劣質項目。

典型如杭州萬固珺府項目，業(yè)委會要求濱江物業(yè)將物業(yè)費從2.8元/平方米降至2.2元/平方米，嚴重壓縮了企業(yè)的利潤空間，導致物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的分歧難以彌合，最終物業(yè)公司選擇退出項目。

中指研究院監(jiān)測顯示，由于市場競爭加劇以及物業(yè)企業(yè)或主動或被動退出低質效項目，行業(yè)的項目留存率顯著下降。2024年，百強物企項目留存率為96.81%，較上一年下降1.36個百分點，相較以往年份降幅較大。

“退出項目是質量管控的底線手段而非目標。‘質量優(yōu)先’并不否定規(guī)模價值。”彭雨指出，在競爭加劇的市場環(huán)境下，“守盤”與“拓盤”同等重要。“企業(yè)要建立科學的項目質量評估管理體系，對項目的收繳率、現金流、設施設備、業(yè)務潛力、資源配置等多維度進行綜合決策，定期分析項目的運營管理情況和綜合質量水平，及時發(fā)現問題和風險并采取相應措施。”

事實上，無論是物業(yè)費收繳難題還是呼吁“降低物業(yè)費”，其背后是業(yè)主明顯感受到物業(yè)服務的“質價不符”。受此影響，多家物企開始將物業(yè)服務做到標準化、透明化，并且嘗試“菜單化”“定制化”服務。

如2024年底，萬物云發(fā)布“智選”產品，將服務選項和定價權利交還給業(yè)主，在行業(yè)內創(chuàng)新推出“彈性定價”，根據業(yè)主的必選和自選服務讓業(yè)主自主確定物業(yè)費。今年5月，重慶南岸區(qū)萬科金域學府翰林小區(qū)成為重慶首個政府指導的彈性物業(yè)費定價項目。

而在對外拓展上，物企也在不斷調整拓展策略，聚焦高能效的優(yōu)質資產與核心項目，注重項目的現金流保障能力和盈利能力。如濱江服務嚴控項目準入門檻，動態(tài)優(yōu)化資源配置；保利物業(yè)持續(xù)深拓核心50城項目；綠城服務則堅持城市聚焦、客戶聚焦及服務業(yè)態(tài)聚焦的策略。

“未來，物企對優(yōu)質項目的拓展主要聚焦三大方向，核心城市的高價值項目或標桿項目、面向高凈值人群的高端項目，以及具備專業(yè)競爭優(yōu)勢的細分賽道項目。”彭雨表示，“物企權衡規(guī)模與效益，主動退出低質、低效項目，持續(xù)優(yōu)化在管組合，未來‘拓優(yōu)’與‘逐劣’或將持續(xù)”。

估值修復進行時：物業(yè)股回暖但分化加劇

去年9月26日，中央政治局會議首次明確提出“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，在此后系列寬松政策的影響下，2025年上半年，港股與A股物業(yè)板塊整體呈現穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

中指研究院監(jiān)測顯示，截至6月24日收盤，67家上市物業(yè)公司（港股61家、A股6家）總市值約為2598.21億元，PE均值為21.18倍（剔除負值及大于500倍的異常值），均較去年同期有所回暖。

不過，物企個股市值分化依然明顯。截至6月24日收盤，華潤萬象生活、萬物云和碧桂園服務的總市值分別為810.49億元、219.77億元和199.90億元，依次排在行業(yè)前三。排名前十的物企市值合計為2007.09億元，占上市物企總市值的77.25%，與2024年同期基本持平，頭部效應依舊顯著。

“房地產市場下行是物業(yè)企業(yè)估值較低的直接原因，導致投資者自2021年下半年以來，對物業(yè)行業(yè)的長期發(fā)展信心不足。”彭雨分析指出，另一方面，物企與房地產關聯方之間存在關聯風險，資金挪用、財務侵占的現象時有發(fā)生，即便是合規(guī)的借款行為，也會影響投資者對物企的信心，進而導致估值下挫。如金科服務曾發(fā)布公告向母公司借款15億元，直接導致其股價在公告次日下跌37%。

不過，相較于房地產行業(yè)而言，物業(yè)行業(yè)具備輕資產、現金流穩(wěn)定、抗周期性強等特點，具備擺脫房地產市場影響，重振行業(yè)估值的潛力。彭雨表示，“物企一方面要強化自身的獨立屬性，增強市場拓展能力，走上獨立發(fā)展的道路；另一方面，物企也要通過提供優(yōu)質服務、推動科技賦能等多種途徑提升自身的企業(yè)形象，重塑資本市場對行業(yè)與企業(yè)的認知，以獲得投資者的認可”。

記者注意到，今年以來，物業(yè)板塊IPO熱度仍然處在低位。截至2025年6月24日，年內尚無物企登陸資本市場。雖然深業(yè)運營2023年2月首次遞表港交所以來累計經歷了四次交表，但均未能如愿上市。2024年至今，僅有泓盈城市服務與經發(fā)物業(yè)兩家國資物企成功登陸港交所主板市場。

另一方面，也有已上市的物企基于自身戰(zhàn)略選擇，主動退出資本市場。今年3月18日，融信服務正式完成了私有化流程，退出資本市場，成為繼華發(fā)物業(yè)后第二家主動從港股主板退市的物企。

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